大家好，我是勇谈。虽然说经历了过去2-3年的相对严格的房地产调控，尤其是2019年的融资端调控下导致不少房企高呼受不了。加上此次疫情影响，导致房企起码有2-3个月的销售不畅，不少人都判断房价会出现下行浮动。 但是实际情况不少地区房价让人居高不下，甚至包括了一些三四线中小城市。造成这样情况的原因很多，用“房地产绑架了经济”来进行解释也不为过。借此机会简单谈谈我的观察。
房价居高不下应该是全国性现象，哪怕此次疫情影响实际上国内商品房均价下降也极其有限
- 不少人以为此次疫情后房地产行业会受到很大冲击，实际情况却是“啪啪打脸”
跟大家分享两组国家统计局的数据：2019年全国商品房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元，2019年商品房销售均价为9310元/平米；2020年1-3月份商品房销售面积21978万平方米，商品房销售额20365亿元，第一季度商品房销售均价为9266元/平米。也就是说经历过此次疫情后全国商品房销售价格每平米仅仅下跌了44元！！相信随着4月份的到来，房企最困难的时刻已经结束，房价回温基本是板上钉钉。
- 房地产坚挺的程度远远超过我们想象，主要原因还是因为房企资产过于庞大，负债率过高
2010-2018年房企总资产及负债率走势图
前段时间看过这样一个故事：美国现任总统特朗普本身就是地产起家，曾经有一段时间美国房地产行业不景气，房价下跌后特朗普面临破产危机；当时总资产10亿美元，但是欠银行的贷款等负债就接近20亿美元。本身按照正常程序来讲特朗普应该会破产倒闭，但是因为欠银行的钱太多了，银行打算给他一次机会。果然几年后美国房价回温，特朗普不仅仅还完了银行贷款而且大赚了一笔。这样的情况基本跟我国类似，图上所示是截止到2018年国内房企总资产及负债率走势图，2018年（实际上2017年就是了）房企总资产已经超过了85万亿，负债率高达79.1%！！！而2018年国内GDP不过刚过90万亿。也就是说房价出现规模下跌，从经济学角度来看破产不仅仅是银行，甚至是国家（当然几乎不可能）。因为房企欠的钱已经多到了“只要房价稳定上涨银行才不会破产的地步”。
历史原因导致我们从上世纪90年代后开始鼓励商品房发展，20多年的积累下老百姓负债、房企负债最终都是银行在买单
- 商品房预售和贷款制度的出现一定程度上解决了人们的住房问题，但是负债率高的问题却出现了
中国家庭债务占国内生产总值比值走势图
“首付30%，贷款70%”几乎是这20多年没有改变的情况，甚至在房地产不好过的日子里首付20%的情况也屡见不鲜。这也就是说银行至少担负了70%以上是债务风险，如果加上房企开发的资金贷款那么超过80%的风险其实都是由银行承担（背后其实是国家担保）。这点类似于股市的杠杆资金，只不过老百姓用30%的钱购买了一套房产，用30年的时间来偿还剩余债务而已。不过随着房地产行业负债率越来越高，银行负债风险越来越大，国家不敢再轻易降低首付是真的。这也是为何今年但凡有城市试图降低首付比例到20%就被叫停的原因。通过上图我们可以清楚看到过去10年伴随着房价上涨的是中国家庭债务占国内GDP的比值在不断提升，目前已经到了55%左右。
- 解决高房价问题最根本的就是降低经济对于房地产的依赖，降低房企负债率就是降低银行风险
房价持续上涨的趋势没有改变
- 首付比例不能再降是真的，房产投资炒作风还没有散去（主因还是没有更好投资渠道），降低首付比例势必导致房产投资、投机卷土重来。维持目前30%首付比例，甚至在未来某些时间首付比例可以提高到40%甚至50%等。
- 高首付比例相匹配的应该是预售制度改革，从过去的2-3年才交付改革到1-2年交付，甚至现房交付应该开始推行。房企高负债的很大一部分原因也是因为预售制度带来的几年资金闲置期，房企利用这些资金再去囤地、重复贷款抵押等。预售制度改革后起到的效果是立竿见影的，老百姓的投诉少了，房企自我资金管控会更加合理。
- 加快进行投资渠道建设，尤其是股市必须尽快出效果，国内投资渠道过少是根本。股市改革一直在进行中，但是进展实在太慢，从2015年的一波牛市后，中国股市一直处于熊市状态。过去的5年证监会主席换了两茬，但是股市改革推进让人不甚满意。每年这么多新增资金总要有个去处，股市容纳不了只能是楼市，这点在任何主要经济体都不会变。
