杭州，是中国房地产市场中一个特殊的存在。虽然不是与北上广深并列的一线城市，但是近年来杭州楼市的一举一动，仍然是全国楼市的一个重要风向标。
2014年初，杭州城北两楼盘降价甚至引起美国媒体的高度关注，同时也成为那一轮全国楼市价格调整的一个起点；2016年下半年，随着G20峰会的召开，杭州楼市“跳涨”，又成为全国“涨价去库存”的标杆。
近两年，杭州楼市成交量从高位回落，其身后，也是全国市场的调整阶段。而在疫情之后，杭州楼市的走向如何，又是各方关注的焦点。
4月杭州楼市的放量
最新披露的商品房月度成交数据颇为亮眼，显示杭州楼市出现明显的“异动”，让市场侧目。
在经历了2月疫情高峰期的异常低迷之后，3月份杭州楼市的成交量已小幅超越1月份的水平，新建商品房（下称“新房”）月度成交量已近万套。
刚刚过去的2020年4月，杭州楼市在进一步放量。当月市区（主城区及富阳区、临安区）新房成交量攀升至13,564套，其中住宅成交10,264套。
新房的这个成交量，在过去一年多以来仅次于2019年11-12月份，属于较高月度成交水平（近一年月度成交中位数在万套左右）。
二手房市场则更为火爆。4月份的成交量达10,232套，系近两年来月成交量首次突破万套。
杭州市区商品房月度成交走势
“异动”背后的直接推动因素
4月杭州楼市的快速复苏虽然超出市场预期，但是推动因素仍然有迹可循。
首先最直接的原因还是因疫情因素延后的需求开始入市。
从杭州楼市近一年的月度成交数据看，新房的月成交中位数在万套左右，二手房则是月成交数千套不等。在基本面未发生根本性的负向变化情况下，这样的成交量总体应该有一定的延续性。
而疫情因素让杭州楼市在2月份陷入冰封冷冻，成交量寥寥，也由此积蓄了不少潜在的需求在随后的3-4月份爆发。
另外一个立竿见影的推动因素是“学区房”效应。
三四月份本来就是传统的“学区房”季，而在今年开始实行“公民同招”的政策后，报名去民办学校摇号存在落选风险，因而学区房特别是优质学区房的价值更加凸显。
4月二手房的成交量中，为数不少是由学区房因素贡献。这个因素，既包括了为子女就学而购置学区房的“刚需”，也包括了意识到学区房更为确定的保值增值价值而入市的投资需求。
同样对二手房成家量猛增起到推动左右的是新房、二手房价格“倒挂”现象逐步减少。
对于部分短期就有住房需求的刚需客户而言，在新房期房和二手房现房的价格倒挂因素有限的情况下，投入二手房市场自然是不二选择。
杭州楼市的长期影响因素：人口与产业
毋庸讳言，就整个国家的房地产市场而言，在经历了20余年的高速商品化发展阶段之后，随着城市化进程的放缓、居民存量住房数量和质量的大幅提升与改善，以及货币政策进入常态化中性，市场的爆发性红利已经消退。
基于中国庞大的人口基数与地域空间，以及中国人对房地产本身的特殊偏好等因素，房地产作为一个重要产业必然仍将在未来中国经济与社会生活中扮演重要角色，但其在发展初期的全局性、趋势性机会已不复存在。
无论对于开发商还是购房者而言，未来的房地产市场投资机会很多都是局部性、结构性的。这种局部性、结构性的考量因素，最重要的就是城市的人口与产业支撑。
杭州近年来楼市“量价齐升”，同时房价保持相当的韧劲，很大程度上的支撑因素也是来源于数字经济的蓬勃发展以及相应的人口导入。
杭州近年来常驻人口新增情况（数据来源
我们来看2012年以来杭州历年常住人口新增情况：2015年前保持在低位的年度几万人的水平；2015年之后，在数字经济等新经济的快速发展，以及G20峰会推动下，杭州每年的新增人口呈爆发式增长。
2015-2016年的杭州年度新增人口分别达12.6万人和17万人，2017-2018年则进一步上升至28万和33.8万；刚刚过去的2019年，杭州的新增常住人口更是达到恐怖的55.4万人。
55.4万人是什么概念？2019年，杭州上城、下城、滨江、建德、桐庐、淳安等区县的人口，也都没达到这个数量级。
也就是说，杭州过去一年的新增人口，相当于为杭州新增了一个区。
从全国来讲，这个人口新增规模也足以名列榜首。
2017-2018年连续两年的新增人口冠军城市深圳，在2019年新增数量是41.22万人，较之上一年度的49.8万还有小幅下滑；而杭州则在2018年33.8万人基础上大幅跃升至55万人以上，一举超越深圳。
如果从杭州分区的新增人口看，我们可以清楚地看到人口增长与产业发展的直接相关性。
在2019年杭州全市新增的55.4万人中，余杭区以新增28.8万人名列各区之首。
众所周知，余杭区近年来在以阿里巴巴为代表的数字经济产业推动下，经济社会发展迅猛，已超越萧山成为杭州乃至全省的经济龙头。
2019年余杭区全区实现生产总值（GDP）2,824.02亿元，按可比价格计算同比增长8.6%，增幅显著高于全国6.1%、全省6.8%、全市6.8%的平均水平。
这其中，余杭数字经济核心产业实现增加值1,648.54亿元，增长15.2%，占GDP比重为58.4%，其中，信息软件、数字内容、电子商务、机器人等主导产业增加值增速均超10%。
人口增量排名第二的是传统经济强区萧山区。萧山曾是浙江经济长期以来的龙头，但在实体经济下行、新经济起步较晚的环境下，近年来已逐渐被以新经济为主导的余杭区所超越。
但“瘦死的骆驼比马大”，萧山的经济基础仍在，同时在新经济领域也开始发力，再加之融入杭州发展的深入，萧山的经济潜力与吸引力仍不容忽视。2019年，萧山的新增常驻人口达8.4万人。
产业发展与人口增长相辅相成，同时也成为区域房地产市场的绝对支撑。近年来余杭区未来科技城板块、良渚板块，萧山区世纪城板块、市北板块等板块楼市成交火爆，与区域持续的产业发展、人口增长密不可分。
杭州楼市的未来：热度的可持续性仍存疑
在中国经济总体处于下行期的背景下，杭州在数字经济的推动下仍保持经济社会的快速发展以及人口的大量流入，是国内一二线城市中一道亮丽的风景，也由此支撑了近年来火爆的楼市。
但不容忽视的是杭州楼市本身的存量和供应量，以及由此引致的供求关系与价格变化。
杭州近些年新房成交量中位数在15万套左右，自2016年年度成交19.4万套后，这几年呈现逐年递减的趋势，2019年的成交套数已降13.6万套。
一个不容忽视的数据是：尽管4月份新房、二手房成交都在疫情缓解后出现爆发式增长，但是当前杭州二手房的挂牌量仍超过11万套。即使以4月份月销售万套的数据计算，去化周期也在11个月左右，供求关系并不紧张。
更何况，市场还存有大量显性和隐性的供应量蠢蠢欲动，随时可以上架出货。
新房方面，在经济和房地产整体下行背景下，开发商对流行性的关注与要求，要远胜于价格和利润。在流动性紧张阶段，低价促销是可以预见的现象。
就个人而言，同样也会在经济下行期面临收入降低、投资损失等负面情况，在此情形下处置手头的房产是情理之中的动作；而如果市场预期看跌，相信即使不是因为流动性因素也会加速二手房的挂牌。
这些，或许也是市场供应量特别是二手房挂牌量居高不下的主要因素。
在总体上保持价格的相对平稳或一定幅度的波动，应该是杭州楼市未来发展的一个大概率事件和较好的结果。但较难再出现16-18年那波整体性的大幅上涨，不能再对此抱有过高期望。
同时，在小区域方面的分化预计也将更加显著：
城市发展的热点区域、优质学区覆盖的楼盘，价格的韧劲也将在市场调整环境下得到体现；而那些空有概念，缺少足够体量产业和人口支撑，供求关系又失衡的区域，价格泡沫的破灭也只是时间问题。
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