週五，紫東核心區規劃終於發佈了，周邊群眾都很興奮。教授的社群感覺就是整個炸鍋狀態。看著高大上的紫核規劃，不少業主已經在暢享未來的美好生活了。
不過先別急，作為南京官宣有核心區的兩大板塊，江北新區和紫東地區，自然是會被人拿出來比較一番。今天本文就聊一聊江北、紫東規劃思路的不同以及板塊內的結構差異，希望能夠幫助部分網友瞭解板塊間的細微差異。
先說規劃吧。昨天紫東核心區規劃正式出爐。南京規劃資源發了四篇文章詳細介紹了紫東核心區的規劃構成和思路。
紫東核心區規劃
這張圖其實代表了規劃思路最本質的差異：江北新區與河西CBD一樣，從規劃上市屬於濱江型設計。紫東核心區與新街口、城南中心、河西CBD和江北新區全部都不一樣，紫核屬於江南丘陵型。
（江核效果圖）
這就意味，紫核不會有江核的超高型的建築生態，規劃從限高來說框定在170㎡內，不高於周邊山脈。整體將主打低密宜居生態概念，圍繞“ 山水紫東宜居境，創新名城智匯地”為設計範本。
同時啟動紫東核心區的原因紫核發布當天教授也說了。
要實現紫東地區快速崛起，就必須有一個硬核強力帶動。在反覆論證的基礎上，市委、市政府在紫東地區的青龍片區專門劃出了22平方公里作為核心區，其主要目的就是要發揮核心區以點帶面、先行示範的引擎作用。高標準打造核心區，必須有高標準的規劃作為支撐。
為了紫東地區快速發展經過反覆論證選擇22平方公里作為核心區，關鍵詞，高標準打造核心區！需要高標準規劃！未來紫東核心區穩了！言下之意，紫東核心區的建設是作為其他紫東未來發展的樣板，如果紫核建設都草草了之，那整個紫東崛起是沒有任何希望的！
有一位網友提出，河西與江北核心區是城市的選擇，歷史的選擇，有偶然性的選擇（某任主官選中啟動了），更有必然性（大趨勢，格局），不會受主官更迭影響。
我覺得時空性上還是有點差別，當年橋北也可說是城市的選擇，歷史的選擇，選擇那邊弄了超級大盤。當年科創園因為某些原因發展被降檔，但是我覺得跟現在整體ZZ生態也有很大的不一樣。當年其實並沒有今天這麼大動作的規劃動作，沒有列入法定規劃文件。當年老百姓對於規劃也沒像今天這樣這麼看中。
2035規劃對於南京提出了東西南北中全面發展的要求。從紫東規劃思路，你也可以看到包括此前在南京不曾重點出現的各種文旅項目。又是園博園又是郵輪母港，有些項目動則啟動就需要百億，你說未來因為主官更迭不發展了。我覺得也不容易。
且紫東雖說是綁定了長江經濟帶和寧鎮揚一體化這種的ZZ口號，但實質紫東成立節點，也是在中央XSZ反映南京中心城市首位度不夠，省會城市帶動不夠後，南京需要能級提升。
正像官方說的一樣，紫東崛起是在南京優化區域發展佈局，推動區域協調發展， 融入長三角一體化國家戰略，立足城市特質、能級提升和轉型發展作出的重要部署。中央要長江經濟帶，長三角一體化，未來就算怎麼樣，我估計下任還得弄。且目前也需要鎮江揚州等向南京考慮。且周邊句容已經提出，需要對接南京紫東地區發展戰略，且列入了一號案。
隔壁好不容易抓了個救命的東西，說我要......回頭你不要了？......這麼大動作的宣傳下很難......
至少目前階段，在南京形成比較強有力的規劃宣傳後，還沒有哪個區域被戛然而止的吧！
紫東地區如果未來回頭看，最終搞成了，那絕對會有歷史定位！
今天紫金山觀察又從官方角度點評了紫東規劃。我發現了一些值得注意的要點：
（1）紫東核心區——公園城市。不同於高樓大廈的規劃風格。22平方公里的核心區，綠地率要比一般城市要高兩倍。這裡的一般城市，按照字面理解，我們應該可以理解為正常的板塊，比普通板塊更“綠”，說白了就是這樣。根據官方測繪來說，夏季溫度平均低於南京整體3攝氏度，這也是側面科學驗證了板塊的特性。
（2）此外週五有網友提到只有CAZ，沒有所謂CBD這些印跡。今天紫金山觀察也做出瞭解釋。
CAZ中央活力帶：核心中的核心。與我們習慣的CBD中央商務區不同，CAZ是中央活動區的簡稱，也是CBD城市開發的升級版，不僅包含金融以及商業服務業等，還包括......
也就是說不是沒有CBD,而是城市開發的升級版形式之一。
江北核心區規劃
（江核效果圖）
至於江北核心區，可以說去年是除河西限價盤以外，南京中籤率最低的板塊，板塊內最火熱的盤甚至中籤率低至1%。規劃上江北最重要的規劃區共有三大概念規劃區。當然目前最主要的是以33.2平方公里構成的這個江北核心區，範圍上比紫東核心區22公里，大了一半，且江北核心區基本都為可以開發平原建設用地，不同於紫東核心區接近一半的不可開發的綠地。江核基本有中央商務區+隧道口+青奧+研創園構成。
江北中心區概念更囊括了國際健康城的規劃。甚至江北新區也特別註冊了江北新區中央商務區的官方微信公眾號，用以宣傳整個規劃高度。金茂綠地超高地標未來就是整個板塊的代表性標誌。
同時江北核心區的規劃落地，已經不僅僅止於規劃，而是有很多項目已經落地。以小觀大，見微知著。而紫東核心區規劃還要一個月才能基本形成法定前的依據。兩者所處的規劃時序有著很大的不同。
（圖源：安家江北）
同時，不得不承認，江北核心區是國家級新區江北新區的最重要板塊。保障33.2公里，是整個江北建設成功的關鍵！實質如果從地圖看，江北從橋北至三橋。其實基本等於江南下關至河西南。一個江南用了房地產發展週期接近20年的樣子發展出當下鼓樓濱江至河西南的面貌，細算下，如果要保障從橋北至三橋板塊的整體建設。江北需要耗費的投資金額，江北近幾年大批量的拍地，也是從側面證明需要大筆城建資金。
如果你問廣大網友，城建資金最先保障哪個區域，網友會用買房行為來投票。當下江北新區哪邊最火？相信廣大網友非常清楚。從目前市場來說，排除自貿區概念，疊加在江北“三合一”重點規劃區的樓盤當下最火。比如金茂悅、潤辰府、悅辰府等。同時，緯三路和緯七路隧道間中央商務區概念內的江畔都會上城也是非常搶手。青奧和研創園板塊熱度稍遜一籌。這種市場反應與目前南京主流輿論的預期基本一致。
目前來看，江北核心區在前任某書記的強力推進下，江北新區管委會管理結構穩定。目前正朝著既定規劃發展目標，爭分奪秒的火熱建設中。這也是去年江核基本除河西以外最火的主要原因。
我都考慮未來買一套了！
江北核心區管理架構和規劃方向明確，沒有制約因素。買房網友不擔心中途因為主官發展方向移位而變化。同時南京擁江發展也是順應潮流，城市向西向南，沒理由放著大片江北土地不開發。
江北和紫東板塊內的差異
先說江北新區。除了江北核心區直管區歸江北新區管委會外，其餘浦口區也掌握一部分。江 北各子版塊從地理距離江南的距離，其實沒有什麼差異，都是過個江，經過各個過江通道，哪怕是在建的，未來都能順利到達江南區域。但是從輿論上，大眾的預期是一致。江北的各個板塊最牛逼的就是江北核心區，這是公認的沒有質疑的。最貴的區域二手房價也已充分體現了。比如某些河西中介全面進駐，熱炒某些小區。部分小區二手房屢創新高。在江北其他次級板塊已經服了江北核心區。
這種是沒有口水的，一致性的。我服你，你最棒！江北核心區未來你價格最高！
而紫東板塊，目前絕對是屬於散裝的！
紫東三傑——麒麟科創園、紫東核心區、仙林湖，業主一個不服一個！
科創園業主說，我佔據距離主城最近的位置，繞城，未來10號線二期地鐵，S3東延，8號線和12號線。我坐擁4條地鐵，可以最快速到達城南中心，和新街口老中心。到南京南站，紫東核心區你需要25分鐘，我可能只需要15分鐘！且我目前核價是精裝3萬元/㎡。仙林湖紫核太遠了。靠近句容了！紫核還有部分是麒麟！
仙林湖業主說，我是目前紫東三傑中，核價最高的！中籤率最低的！倒掛最多的！展示面貌最成熟的！還記得融信世紀東方當初在國展中心盛大開盤麼？試問紫東有哪個盤敢去國展中心測試溫度的！！！沒關係，廣大仙林網友最在意的就是我在棲霞，我是仙林管委會管轄！道路綠化配套有保障，預期一致。只要給我一塊空地，我就能飛起！
紫核業主說，我是整個紫東核心區，是目前官方公認的市級新城！下限有保障，上限有高度，南京能有哪幾個板塊這麼大動作的公佈規劃，好像前兩天江北某板塊XX沿線城市設計，就簡簡單單就這麼公佈了。而且憑啥就我核價這麼低，某盤前期28150元/㎡，它還沒挖地下室。這便宜的要命！！廣大業主不能接受！！然後就是今天朋友圈有網友發來了視頻，槽！紫核某盤門口停滿了車子，把路都要堵沒了！
奧對了除了三傑外，我還要再加個潛力板塊棲霞山東，實話說，目前棲霞山東的價格真蠻便宜的。今天看有置業顧問曬96 97年的小朋友都去買房了。在紫東其他板塊核價上移的前提下，棲霞山東我覺得是剛需可以考慮的板塊了，不要來否定我，教授對於紫東板塊跟蹤有8-9年，多數都對的！不信回頭來看。
教授在各個群裡面能看到各種網友某些狹義的理解。但是確定能理解，屁股決定腦袋，多多少少業主會有代入感，希望自己家的板塊是未來最好的，人之常情可以理解！
科創園擁有的優勢，就是馬上中央公園兩側會繼續勾地，多弄點仁恆這種口碑比較好的開發商來，對於片區絕對有幫助！且東片區以中科院為集群，其實還只能算初步發展階段，此次紫核規劃，從規劃層面連通紫核和麒麟科創園的意味十足，兩板塊未來聯繫也會比較緊密。我早上從繞城走的時候，其實也能發現麒麟科創園的距離優勢，這個也是現實，不要否認人家。東片區在中科院集團引入後，未來相信大批人才也會板塊內買房。某一重點科研機構對於片區需求的帶動我是深有體會，比如28所，蘇寧，在紫東附近創造了大批的購房需求，且還是相對層次比較高的需求。
紫東核心區的目前面臨的問題，還是在規劃落定後，後續管理單位的問題。不過教授剛剛又聽到了一個驚人的消息。後面區域在某單位撤離後，對於主體單位不用擔心！畢竟這是被拎出來的市級新城。後續更多利好可以關注，南京買房惠後續報道！下半年據教授大廳，高科榮院有望衝擊新高度，絕對便宜不了
仙林湖講真的還是需要吧金中初中搞好，至少在棲霞方向，只要相對靠前，還是很有希望的！且目前板塊也是比較宜居，配套也不錯。後續再經開區地界還會出讓多幅商業地塊，未來有望配套更近一步，且區域有整個紫東相對較好的大牌醫院，省中醫院仙林分院，聽過未來總部的醫生會來跑堂，這樣子整個醫院發展起來還是會很快的。
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