贝壳，已经控制郑州楼盘销售额30%以上；贝壳，已经控制郑州在售楼盘80%以上；贝壳，在全国业绩排名第一的是郑州。贝壳在郑州，其上，遮天蔽日，其下，寸草不生。
一篇引发地产界深度思考与讨论的自媒体文章《贝壳之恶：被渠道掐住咽喉的地产营销》，竟掀起了行业的共振，瞬间被顶上了10万+。
11月21日，在贝壳遭遇舆论围攻后，其控制人左晖发表了对当前房地产市场的看法。他表示，今年新房GMV大概15万亿+，通过外面渠道的大约20%，大多数还是靠开发商自销。
众多郑州开发商表示：胡扯！
其疾如风：用对赌方式疯狂进入市场
2017年9月，中国二手房存量市场最大的玩家链家，正式进驻郑州，首开70家门店，全部采用加盟模式，
郑州地产圈惊呼“狼来了”。 作为一家估值超过500亿融资过9次的独角兽企业，链家最大的能力就是有钱。
为了占领市场，链家最初通过给开发商率先打保证金，并签订对赌协议的方式，来获取项目的独家代理权。
之前，郑州的分销、代理公司，受限于自身资金有限以及开发商回款压力，最多只能接几十个项目，而且不交保证金。
而链家则可以同时和上百个项目签约，并且每个项目都缴纳几十万到上百万不等的保证金。坊间有传闻，在代理郑州南三环某公寓时，链家曾一次性支付给开发商1.6亿保证金。具体真实数额大小，传闻版本众多，但是数额以亿记，争议不大。
还没卖出房，已经可以先拿一笔钱，这对于极度缺钱的开发商来说，诱惑实在是太大了。
强大的资本力量，让链家很快把郑州的新房市场蛋糕切了一大块。
郑州模式：贝壳狂飙从此开始
2018年4月，链家旗下的互联网平台贝壳找房上线，链家开始打通新房产业的整个信息通道,成为整个产业平台服务商。这是一个开放的平台，实现跨店、跨品牌交易的经纪人合作网络核心。贝壳的诞生显得非常突然，就像贝壳老板左晖往中介行业里扔了一颗炸弹，一下子就把行业序列打乱了，原来是竞争对手的中介公司成为了合作对象，原本是上下游关系的58同城，则变成了竞争对手，至少在58同城看起来是这样。
据了解，2017年6月，链家负责人彭永东将成都时任链家新房总经理的何生祥叫到北京，经过一个月的探讨，何生祥带着十几个人南下郑州，尝试用特许经营方式做试点。一开始用链家拓展，后来改用德佑。驻扎郑州后的每个月，何生祥都会到北京和彭永东单独汇报一次。何生祥顶着压力狂奔，4个月后，郑州模式成功。这给彭永东极大的信心，随即开始启动贝壳。
可以说，贝壳的推出，郑州模式的成功是极大的背书。
从1家店发展到8000多家店，链家用了18年，但贝壳在短短1年半的时间，合作门店数量就接近了3万家，可谓是势如破竹。
以郑州本土知名二手房中介机构世家房产最先倒戈加盟贝壳为代表，链家开始在郑州合纵连横，大肆并购、加盟二手房门店。仅过了半年多，链家的加盟店就达到近200家。
2019年9月，在郑州拥有420家门店的房地产中介巨头21世纪不动产全线进驻贝壳平台，自此，贝壳拥有链家、德佑、房江湖,以及深度绑定组合21世纪不动产等多个品牌的二手房门店累计突破1500家。
侵掠如火：控制一座城
故其疾如风，其徐如林，侵掠如火，不动如山，动如雷震。
--《孙子兵法·军争篇》
有郑州房地产中介机构统计，截止到今年7月份，郑州有各类房地产中介公司861家，门店1993家，房地产经纪人15662人，当然，上面的数据不包含贝壳系。
据链家内部人士介绍，贝壳系目前在郑州有中介门店1500家，经纪人13000人。
比较上面的两组数据，清晰的显示出贝壳系已经占据郑州市场的绝对强悍地位。
据接近贝壳内部人士表示，贝壳在全国做的最好的区域有3个，分别是郑州、成都、重庆，而郑州排名第一。
gmv即Gross Merchandise Volume,主要是指网站的成交金额,而这里的成交金额包括:付款金额和未付款。
贝壳公开的宣传图片
有业内人士预测，贝壳在郑州的gmv今年全年预计会达到700—800亿元，而目前郑州每年的整体房地产销售额度在2000亿元，也就是说进入郑州在1年多的贝壳，已经控制着目前郑州楼盘销售额的三分之一，并且整体份额还在日益加大。多家房地产统计机构的数据显示，到今年年底，贝壳在郑州的gmv甚至会接近1000亿。
目前郑州的大街小巷，房地产中介公司林立，不过最知名的是链家、德佑、21世纪、房友、房天下这几家，而列局前三位的无一不是贝壳旗下。
贝壳控制的是链家、德佑、21世纪，易居集团控制的是房友，58爱房背后站着的是58同城、上海同策和世联行。不过这3家目前的打法不同，不过在对开发商的销售控制力度上，显然贝壳因为有庞大的门店支撑显得更为直接和强悍。
据同策咨询河南分公司总经理陈铁中统计，目前郑州在售楼盘350家，另有尾盘销售楼盘50家。
在这400家楼盘之中，
有市场分析人士指出，估计有80%的楼盘和贝壳有深度合作。这个数据应该有极大的可信度，在采访链家工作人员的时候，他们表示，目前郑州合作楼盘占比达到了80%的楼盘和贝壳有深度合作。渠道为王：开发商为何对贝壳爱恨交加
开发商，曾经是财富、强势、蛮横等词汇的集合者。这个在购房者看来强大异常的组织，在贝壳面前，如今成了弱势群体。
一山更比一山高，强中自有强中手。
买地，找钱，建设，销售，这4个环节，贝壳只要扣住了开发商销售的命门，开发商唯一的动作就是屈服。
“位置是次要的，价格是次要的，建筑格调是次要的，重要的是能卖的出去，能有真金白银的销售额。不能卖出去的房子都不是好房子。谁能卖出去房子，谁才是大爷”，这样的论调几乎成为房地产公司销售负责人的共识。
今年上半年，郑州楼市情况良好，不过随着“730”会议之后，郑州房地产销售形势斗转急下，市场一片肃杀，趋于冷寂，各个开发商销售部门开始困坐愁城。
想卖房子，就要找分销，就要找渠道。于是贝壳们这些超级强势的机构面带微笑背后冷笑的到来，坐等开发商放血合作。
现在房地产市场上所谓的渠道，多数指的是二手房门店，专业名词叫“一二手房联动”，说白了，就是二手房门店卖新房。
二手房门店拥有大量的店面、经纪人，以及客户资源，能带来庞大的有效客群，成为市场低迷下，开发商销售过程中仰仗的对象。
但是，开发商本质上是不希望使用渠道的，最主要的原因就是佣金太高。置业顾问一般卖一套房子的提成在千分之三左右，高点的能达到千分之六，也就是几千块钱，渠道的佣金起步就是1%，以万为单位计。而目前郑州更普遍的佣金标准是3%--6%,而一些远郊滞销盘甚至能够谈到8%以上。
当开发商售楼部销售人员卖出一套价值100万元的房，只能拿到3000元的佣金，而眼睁睁的看到渠道人员成交一套房能够有3-5万的收益，会有什么样的心里落差呢？于是行业内跳单、转单的手法几乎成为公开的秘密，而无疑，渠道公司成为最大的受益者。
也就是说，通过渠道销售的越多，开发商的利润也被分走的越多，这让开发商的营销体系名存实亡。
市场的分化令分销、渠道等势力崛起，久而久之，就成了攀附在地产行业“有毒之花”。
所以，具有强大的带货出货能力的分销，这时就成了救命稻草，即便知道是饮鸩止渴，也不惜孤注一掷。郑州某些有规模的楼盘，甚至第一批房源就开始搞贝壳专场。
前不久，就出现分销绑架开发商的传奇故事，这种赤裸裸的威胁，更让人觉得过去店大欺客，现在客大了，可就要欺店了。
现在，有更多的营销总表示，要严控或停止与贝壳的合作，建立自己的渠道。无论结果如何，这是地产营销人的觉醒。
郑州地产圈内，郑州万科严控分销比例，美景等房企更是坚决不用分销。河南本土龙头房企建业，依靠60万的业主群，君临大院定制营销近日推出，这是河南地产行业营销方式颠覆性的举措。
郑州已经有开发商在不经意间透支品牌、透支客户的信任，一方面标榜自己的标准，一方面减配，最近也屡屡发生项目被维权现象，实际上，在同一个区域市场，早已占不到上风。
房企重生之路上的保命符，不是花哨的广告，也不是手段高超的分销，而是给客户盖所好房子。
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