過去的一週，廈門二手房交易4天連破3個紀錄！
單週成交724套成為今年單週成交的最高峰。
4月9日二手房成交199套，創下今年單日二手房成交之最。
4月10日二手住宅成交151套，創下今年單日二手住宅成交之最。
同時，也就在上週，五緣灣某灣區高層，成交價格跌落回7字頭。
有人說"全球印鈔放水，要買房，房價要漲"；有人說"現在放水是補漏，都缺錢，活下去都是問題，怎麼還敢吹房價要漲"。兩類人觀點完全不同，但焦慮的情緒不盡相同。
自3月23日，美聯儲壓上全部賭注開啟無限量化寬鬆，正式宣告因新冠疫情影響，全球經濟陷入極大危機；到這一週，國際貨幣基金組織宣告“
全球經濟面臨1929-1933年“大蕭條”以來最嚴重衰退”，政治局常務委員強調“世界經濟下行加劇，不確定不穩定因素顯著增多……要做好長時間應對外部環境變化的思想準備和工作準備”等信號。
國內外的對當前經濟環境判定一致——全球經濟已步入大蕭條前的“嚴重衰退”。
國內外的應對經濟衰退的辦法也一致——直接印鈔放水。
接下來是否會發生大蕭條，沒有人能正面回答。這是08年金融海嘯後，我們第一次感受到如此巨大的焦慮不安……
｜一｜
經濟危機面前，我們同樣焦慮
“全球不安情緒”也在持續影響從疫情中逐步恢復的國內經濟，
股市接連震盪，個別城市由學區房"小陽春"，"土拍熱"帶動的一波樓市熱在清明假期後開始退燒。
和購房局友的溝通中，也能直接感受到這份不安。從對"樓市漲聲四起"，"今年要買房"，"**樓盤**價能不能買"，"集美**對比**哪個好"，到這一週“2020能不能買房"，"今年什麼時候是買房時機？”，"今年可不可能出現降價？"不安情緒的傳遞就猶如新冠一樣，不斷蔓延加劇恐慌。
在疫情帶來的不確定性面前，以上這類宏大的問題，我們只能說觀點，不能說準確預測。
評測局不是神棍局，建號初衷是希望用專業辨析樓市形勢，探究城市紅利，研究樓盤戶型，和局友互動互動買房賣房的具體操作。不確定的事，不在能力範圍的事，絕不隨意"大預言"，裝大裝v。
但是問此類問題的人越多，越讓我們感受到越是問題“宏大”，越要對局友負責，如果簡短回答，談觀點不透徹，只說之一二，可能會再次放大局友的焦慮。
三思後，決定連夜寫這篇“吃力不一定討好”的解讀文。談經濟問題必然涉及一些理論型知識，儘量接地氣的把局友最關注的2個問題說清楚：
（1）當前經濟情況，印鈔救市對樓市的影響，房價一定漲嗎?會不會跌？
（2）今年買房賣房的實操觀點，能不能買房？什麼時間點是機會?
｜二｜
印鈔救市，房價就一定漲嗎？會不會跌？
左右房價趨勢的因素，主要包括經濟，政治/政策。因為局友們對宏觀經濟的認識比較碎片和籠統，疫情對經濟的衝擊需要怎麼去分析大家比較模糊。所以文章這裡我先花一點筆墨講一個很核心的“經濟知識”，幫助大家理解為什麼說“當前救市的動作就是“印鈔”，只不過國外很直接，國內裹了一層“糖衣炮彈”。
以下這段，如果看不懂，也一定要強迫自己多看幾遍看懂：
01
為什麼說救市=印鈔？
知識點一：費雪方程式
費雪方程式是由耶魯第一位經濟學博士歐文·費雪，其在大蕭條期間出版《繁榮與蕭條》、《大蕭條下債務通縮循環理論》被奉為經濟學鉅著，費雪方程式甚至被比作經濟學裡的愛因斯坦“質能方程式”，享譽極高。今天我們面臨的經濟情況依然可以用這個方程式來解釋。
知識點二：費雪方程式拆解
我們把人類主要消費的商品按照產業類型進行大致分類（以Q為變量分類）。
知識點三：所有經濟危機的本質是“流動性危機”
這個觀點用理論知識系統的講解必然太過龐大，簡單說，所有的經濟危機，我們可以將其看作是債務危機，而所有債務危機的本質，都可以歸為“流動性危機”。
理解了這三個關鍵詞，是不是豁然開朗？
因為疫情影響了V貨幣週轉率，即使公式中的其他三個變量本身沒有出問題，但V在實際經濟活動中直接影響Q經濟產量，間接影響P商品價格——大家被隔離在家中，經濟活動減少，帶來嚴重的貨幣不流轉,不流通，進而導致公示右側的Q、甚至是P出現垮塌，由此爆發經濟危機。我甚至可以說，因為國外沒有國內發達的快遞業，應對疫情的影響更舉步維艱，國外救市吃的補藥，更猛更直接也就可以理解。
因為疫情是直接把V降到了最低，可以快速挽回經濟的發力點，就只有M貨幣供應——當前經濟的繁榮運行是由信貸驅動即債務驅動，受債務的牽連（簡單理解成全球deadline還款日）全球現金流不能斷，所以全球沒有時間等待Q的提升來彌補V——在隔離中創造新需求新服務新技術，創造新生產模式，創造新商品刺激經濟再活躍，彌補疫情的損失。
世界沒法創造時間，但是，世界可以找到合適的理由信貸印鈔。
所以，現在你說“救市就是印鈔”，完全沒毛病，簡直是真理。
02
印鈔放水，等於房價要漲嗎？
多印鈔並不等於房價要漲，房價漲的大環境是“通貨膨脹”。如果印鈔不能阻止經濟衰退，如果全球時隔90年以後進入大蕭條，對不起，那麼現在印鈔的“中短期”結果，房價不是漲，是跌。
那為什麼過去印鈔，房價都漲？
是因為離我們最近的幾次全球經濟危機，都挺過去了，08年美國次貸危機引發的全球金融海嘯，在2011年正式宣告結束，其中美國經濟正是在經歷了08危機後，從09年開始創紀錄的保持了持續11年連續增長。09年由希臘債務危機引發的歐洲債務危機，雖然加劇了歐洲整體經濟低增長，但並沒有從債務危機向大面積的經濟危機惡化。
甚至近百年發生過幾次的世界重大經濟危機，比如“大蕭條”，經濟低潮期主要在1929—1933年四年，比如73年的石油危機，雖然危機對美國經濟復甦的影響持續更長，直至80年後才好轉，但絕對的低潮期僅兩年……
關注經濟的人總會莫名的關注歷史，因為“歷史長河中的事物不是簡單重複過去，其往往按照一定的規律和邏輯在發展”，歷史不簡單的重演，但歷史的結果往往會驚人的相似，新冠引發的經濟危機，必然會邁過去，我們對未來當然滿懷信心，別被搏眼球的輿論媒體帶偏了思緒。所以關於房價是不是漲，結論在歷史的規律裡已經“板上釘釘”。
但是對於個人現在去“追”房地產，實操建議的話，請聽我說完。
03
今年房價會不會跌？會不會先跌後漲？
不要把“中短期”的困難，危機，恐慌一下聚焦到很宏觀的整體跌整體漲的問題上，現在是不是買房的好週期好時機，先取決於你自身情況，經濟震盪的不確定性還很強，不要拉爆自己，如果包裡彈藥充足，今年宏觀上大漲大跌的週期雖然不確定，但是微觀實操必然有機會。
捋一捋情況，我們現在面臨的：
第一關，是“我有沒有足夠的錢應對債務壓力”，如果現金流有壓力或者債務壓力已經很高，用槓桿再添加資產，中短期風險可能很高，特別是小額操作的投資型客戶，具體操作一定要謹防拉爆自己，不要提前把自己跨入第二關。
從我個人公司經營的情況看，我在第一關裡。
第二關，才是“我有沒有及時把錢變成資產，應對未來錢加劇貶值的壓力”。
如果你的現金充裕，債務壓力輕鬆，疫情經濟危機期間的第一關不是問題，恭喜你，提前來到了第二關。但是，先別急，磨刀不費砍柴功，進入第二關前請反覆再讀第一關的內容。
大部分人在過第一關，而房子，作為中國金融系統少有的通用抵押物、核心抵押物，是他過第一關的法寶或者說是“國家隊保護他過第一關的門票”，所以，當下，他可能為了度過第一關，正在把房子兌換成現金——如果是急拋，可能會折價出讓、也可能選擇抵押。
不論哪一種，這時候，都是第二關挖筍的機會！
｜三｜
今年買房賣房的實操觀點，能不能賣房？什麼時間點是機會？
對於有能力買賣房的局友，我要說：
1、宏觀不確定性很強，只能保持關注，但是微觀也是機會，甚至是更大的機會。拿炒股做個比喻，週期是大機會，波動也是大機會，操作得當，長波動乾的過大週期！
2、而且，撿漏在任何週期都存在，也是任何週期裡最低風險的操作，越是行情不明朗，越是波動，撿漏的機會越大。
談今年賣房買房機會點的觀點前，請務必理解清楚我們對買房賣房實操建議的核心邏輯，務必讀懂，務必！
1、房產價值=50%大盤+30%板塊+20%房子，每一項都可能出現機會。
2、但是，房價不等於房產價值不等於50%大盤+30%板塊+20%房子。因為房價不是一個統一的指數，也不是公開的指數，他不是均值，一定會出現個體差異，加上大盤小週期等決定房價的小因素變化，所以不論新房二手房，一定有人賣的貴有人賣的便宜，一定有挖筍的機會。在樓市圈裡投資，一定要多去看房，持續的看深度的看對比的看，2月底到三月底疫情期間，廈門依然有門店月入過百萬，樓市裡，勤奮的人不一定賺錢，但不勤奮的人，一定賺不到錢。
3、好的房產投資，最主要包括：一是錢換資產，把錢變成流動性好的資產，二是資產換資產，把流動性差的資產換成錢、換成流動性好的，三是通過“核心能力”把錢變成低估值資產，再把他按正常估值甚至高估值換出去。
4、房子是整個中國金融系統的核心抵押物，唯二的核心流通物。中國出臺任何救市動作都必須包括“救”房地產，中國房價絕不會崩盤，拿日本房價泡沫歷史、香港房價腰斬歷史來推演中國房價的不是“磚家”就是“瞎”，沒有政治經濟常識。
5、關於大盤，房產是信貸消費。所以房產大盤價值的核心債務人是銀行，越是評估價高、抵押利息低，鼓勵交易鼓勵抵押，大盤風險越小；當前，評估價高抵押利息低，你還會覺得大盤風險高嗎？
6、關於時機。先要明確，房產可以抗通脹，通脹最大的受益人是債務方（借錢的人），最大的受害人是債權方（給錢的人），信貸驅動經濟帶來的繁榮必然產生通脹，你可以簡單的理解為，信貸、通脹都是讓未來更加有錢的自己產生虧損來富裕今天的自己。
在中國，最大的債務方不是外資不是企業不是個人，而是ZF，通脹最大的受益人是誰你懂了吧。所以在中國，gdp在漲大盤就在漲，大盤在漲意味經濟繁榮，經濟繁榮產生通貨澎漲，決定房價50%的因素基本面持續向上，所以如果拉長週期看，每一天買房都是時機。所以我們講實操是短時機。
7、關於心態，今年實操的心態需要保守。雖然中國對疫情的控制非常及時，社會經濟活動已在全面恢復，但不論是新冠還是全球經濟的淪陷，對中國經濟的恢復都持續的帶來較大的不確定性，我們談實操，都是當下1-2個月的事，心態只能保守一些。
01
關於賣房的時機
1、賣學區房
著急用錢的，4月底前要有能具體談價的客戶——學區小陽春是今年第一個學區房出貨的預期點，熱度已有，有價格合適的可以出手，換戰場，4月22日土拍是上半年房價預期的風向標，要謹防這次土拍遇冷帶來整體降溫。不著急用錢的，手裡已經握著好資產了，除非有更好的標的物，遇冷也別急。
2、賣非學區房但流通性好的
如果現在還沒談價的客戶，著急用錢的最好做抵押，不著急用錢的再等等看走勢，不缺錢的不要因大盤波動影響心態。
3、賣非學區房且流通性不好的
這類局友一定要長期泡在樓市裡找機會找標的物換倉，換資產是首要問題，考慮週期是次要問題，撿漏是最好的戰術。
02
關於買房的時機
1、學區剛性需求買房
一是計劃選擇的學校是要求提前一年落戶的，現在到7月買房的窗口期，該買只能買；二是今年就要入學的，已經錯過好時機了，當下有合適房子該買要買，建議千萬不要看大週期去追低，說白了學區房是最硬的通貨，整體水位低了房東很可能也不賣，投資可以等撿漏，孩子要讀書可是等不起撿漏的（讓小孩晚一年讀書也行）。
2、自住、改善剛性需求買房
持續招標的物，有撿漏機會抓緊入手，比如2月的新房，實實在在的特價房是讓部分局友撿漏成功的。
3、換產、添產買房
持續找標的物，比房比價不要停，今年可能有驚喜，擇機動手。是不是很久沒見到五緣灣某灣區7字頭的高層價了。
｜四｜
寫在最後
如果以上內容，沒有涉及到你的情景，或者還不能幫助到你。
如果你表示看不懂，表示依然焦慮，依然迷茫……我很理解這種情緒。
那只有，加私閒聊吧~
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