“佛山的公寓真便宜，最近没忍住买了一套。”
近日，X先生在与乐居君聊天时，无意中透露他刚在佛山顺德买下了一套公寓，总价约49万元。
|图由X先生提供
X先生本身是广州人，在番禺已有两套住宅，在佛山购买公寓纯粹是投资行为。按他的话说，就是广州的产权公寓都“死贵死贵”，便宜的公寓要不没有产权，要不地段不好。而佛山公寓均价基本1字头，拿出20来万元的首付，便能在不错的地段买到公寓了。
他认为这套公寓距离广州南站、佛山佛罗伦萨近，而且周边有众多厂房和物流园，应该很容易放租。“销售说公寓周边的村屋租金都在800~1000元/月，我买的这个公寓是36㎡的复式，可以当两层租，一层怎么都能租到1000来块一个月吧？这样每月收的租金基本可以抵消我的月供了。”
|样板间图片由X先生提供
X先生购买的这套公寓位于佛山顺德陈村，在售产品有住宅和公寓。其中住宅已基本卖完，均价为1.9~2.3万元/㎡。目前项目主推36~58㎡双钥匙户型公寓，40年产权，层高5米，均价1.4万元/㎡。而X先生买的就是最小的36㎡户型，折后总价约49万元，首付不到25万元，月供2800元。
在交谈的最后，X先生向乐居君问了一个终极问题：
“你认为在佛山投资公寓有前景吗？”
其实，近年来不少手里有点小钱，又想投资房地产的广州人，都会把目光放在佛山公寓上。
一来，虽然自去年底广州公寓“解绑”，330新政前出让的土地建成公寓可卖个人，但在广州购买公寓的门槛并不低。一些地段好点的产权公寓，价格几乎跟住宅无异；而大部分以价格吸引人的公寓，又没有产权，购买承担风险较大。。这个时候，既有产权均价又低的佛山公寓就成为广州客的“宠儿”。
二来，目前佛山大部分区域的住宅都限购，限购区域首付最高的为里水，最高可达365万元！而不限购区域虽然首付最低仅17万元，但距离佛山市区、广州太远，投资价值大打折扣。反观佛山产权公寓，不仅不限购，首付20~30万元即可在市区“上车”。
最后，佛山公寓有政策上的利好加持。去年底，佛山积分新政细则出炉并于2019年1月1日起施行。其中规定了商业类房产也可参与入户、入学积分：本人、配偶或本人直系亲属（父母、子女）在佛山市拥有合法房产（含公寓、商铺、写字楼等商业类房产），按房产建筑面积每平方米积1分计分，拥有多个房产证明的，按各产权面积相加的总面积计算积分，最高可计144分 。
这也就是说，普通住宅在2019年后将失去之前购房直接入户口的优势，但这对40年产权的商业公寓却是重大利好。
那么，广州客在佛山投资公寓前景如何？我们不妨从以下几大要素分析。
1
供过于求 公寓难觅“接盘侠”
首先，我们来看看佛山公寓市场的供求情况。
从佛山中原统计的成交数据来看，2018年佛山公寓供应186万㎡，同比上升50%；成交126万㎡，同比下降12%，全年供销比为1.48，明显属于供过于求。
经纬研究中心分析认为，佛山中心城区公寓体量过大、产品同质化严重、置换和出租都比较困难，使得公寓成交难以一直处于高水平。
统计显示，目前佛山公寓库存约211.91万㎡，预计未来还将新增154万㎡，新增供应集中禅桂和顺德北部三镇。按此估算，佛山公寓去化时间将接近3年。
尽管如此，2018年佛山公寓成交均价还是同比上升了7%，为13396元/㎡。
看到这里可能有人就会说，你看公寓虽然供过于求，但它的价格还在上涨，说明它还是有投资价值的啊。
但事实上，佛山公寓属于典型的“有价无市”。本来一手公寓价格就不高，货量还多，这也导致佛山公寓二手成交少之又少。
再者，公寓转手税费非常高，虽然这部分税费可以转嫁到买方身上，但站在买方的角度来看，接盘公寓还要承担高税费，我不如直接去买一手公寓？
2
租金或仅能抵消月供
有人认为，既然卖不出，我就当40年的包租公吧。
那么，我们来看佛山公寓的租金回报率。
乐居君选取佛山部分热门板块如千灯湖、祖庙和平洲的公寓来看，发现这些公寓月租金最高不到3000元/月，这其中还不乏连锁酒店式公寓、地铁上盖公寓和大牌房企开发的项目。
这也意味着，你每个月收到的租金，也只能勉强抵消月供，它并不会给你带来额外增益。
值得注意的是，据佛山日报近日报道，随着佛山公寓产品投入市场租赁的增多，租金区域间差距逐渐缩小，无论是魁奇路还是祖庙，抑或是大良、北滘、狮山、三水新城等，30㎡左右的公寓租价都只在1300元/月左右，60㎡两房一般都在2000元~2300元/月，复式可以租到2500元/月左右，70㎡~80㎡户型最多可以租到3000元/月，LOFT结构租价明显较平层高300元~600元左右。
再看回X先生所买的公寓，周边几乎都是厂房和物流园，这部分人群会花钱去租公寓吗？而且与住宅相比，公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂。
在租金差异不大的情况下，一般人都会选择住宅而不是公寓。
所以，乐居君建议大家投资公寓时，不要片面听取销售的口中的租金回报率，要多到附近中介店走访了解。
3
公寓回归居住属性表现如何？
卖不好卖，租也租不到好价钱，那用来自住呢？
其实，不止是佛山公寓，所有的公寓在回归居住属性后，给人的体验都不太好。
基本上所有的商业公寓都是一梯十几户，上下班高峰期等电梯分分钟等到怀疑人生。
除此以外，公寓内不能明火、有些公寓没有阳台、洗手间没有窗户等等弊端也会大大减低居住舒适感。
而且有些连锁酒店会承包一层或每层好几间公寓用作长租或日租，又或者有小公司租公寓来办公，形形色色的人出出入入，你永远都不知道你的邻居会带给你什么惊喜。
总结
综上，乐居君认为不管是从自住还是投资角度，能买住宅就不要买公寓。但如果你手头上的钱仅够投资佛山公寓，那么就按照地段＞交通＞开发商＞产品这个排序去考虑吧。
最后，乐居君还是要提醒一句，买房一定要理性！三思而后行！不要只听从销售片面之词，要多到周边实地考察！希望大家都能买到自己的心水好房吧~
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