文 | 《地产小王子》主编 苏阳
在资本市场，“选择比努力更重要”的故事太多了。小鸟不能决定大树成为什么样子，但却可以选择栖息于哪棵树上。选择置业杭州，就是把自己的身家与这座城市的命运捆绑了起来。但落到具体的板块和项目上，选择也同样重要。
和粉丝交流下来，发现大家也常常会有疑惑：两个价格相近的板块，如何选择？毕竟，抱对了大腿，下对了筹码，才能将收益最大化。
疫情期间，售楼处纷纷关闭，我们不得不停下跑盘的脚步。不过，接下来一段时间，我们将推出《2020年买房之板块PICK》系列，针对价格相近的板块，进行分析对比，给出买房的建议。
板块PICK第2期：三墩北PK勾庄
摇号这两年。留给大家印象最深的，莫过于万人摇。
迄今为止，万人摇一共24次，诞生在了10个板块里。其中，勾庄（良渚新城绕城内）和三墩北都是3次万人摇。
因为单价相近，这两个板块也常常被购房者拉出来横向比较。
三墩北，毕竟是主城区，学区优势比余杭区明显太多。在学区政策变化尚不明确的如今，这点对于有娃一族来说真的太重要了。
而且最新的双限土地定调28100元/㎡，价格被紧紧按住，几乎没有变化。大胆预测，如果疫情结束楼市还能有去年下半年的热度，那三墩北接下来的每一次开盘都会是万人摇。
勾庄，到市中心的距离是优势，再加上板块地铁、商业配套资源丰富，作为主城区外溢购房者的居所再合适不过。
虽然单价从幸福里的26500元/㎡涨到了璀璨澜宸的29000元/㎡，但仍然极具性价比。幸福里毕竟是连续3个月次次开盘都能万人摇的。
说实话，如果让我在这个3万单价以内买房，我也会首先考虑勾庄和三墩北。
今天的板块Pick第二期，我们来横向对比三墩北和勾庄。
1
勾庄：地铁+商业+运河
三墩北：西湖区+云谷+紫金港
勾庄是良渚新城的一部分，我们通常习惯用绕城内外来区分良渚和勾庄的概念。但如果一定要给勾庄盖一个“高大上”的规划帽子，还是应该选择“北部新城”。
据规划，北部新城的范围为：东至京杭大运河，南至拱墅区区界，西至西湖区区界，北至绕城高速公路。
北部新城将形成“一心、一带、四轴、四区”的空间架构。
▲北部新城空间划分
其实，北部新城这一概念早在2013年就提出了。在2018年年底，进行了一轮调整，把城北勾庄划为六大副中心之一。
交通上，
地铁2、4、10、14号线均将穿境而过，并设有站点。所以，这是一个地铁资源非常丰富的板块，目前在售和待售新盘中，有不少的TOD盘。在勾庄，离地铁500米的盘都算离得远了，这个优点是三墩北无法比拟的。已经确定的综合体，除了城北万象城，还有地铁、星创、宝龙联合拿下的勾阳路综合体地块。
▲北部新城突出运河文化功能
以前北部新城的产业规划很大程度上都偏向于发展物流中心。新规划弱化了仓储物流功能，突出了运河文化功能，增加了商业、学校等配套的规划。
相比北部新城，三墩北是一个相对年轻的板块。2015年10月，西湖国际城地块出让，才标志着三墩北的启动。
三墩北位于绕城内西北角，主要还是沾了西湖区的光，即使已经靠近绕城，但也能受人瞩目。
说实话，我对三墩北的第一印象很差。2016年6月，我跑过一次还是一片大工地的三墩北，到处都是断头路和工程车，下雨天道路泞泥不堪，跑盘全程简直噩梦。很长一段时间里，我都不愿意再去第二次。
▲三墩北控规
不过现在，三墩北可以用脱胎换骨形容。一是靠修炼内功，二者周围的邻居足够强大。
作为一个新晋规划的板块，三墩北区域内的教育资源优势尤其丰富，目前为止一共规划了7所中小学，不乏求是星洲这样的强势品牌。
只能感慨，毕竟是西湖区亲儿子，相比“学区荒漠”的余杭勾庄，真是强太多了。
三墩北南接紫金港和三墩，北接良渚，西南是未来科技城，西侧是新规划的云谷，东侧是勾庄。产业抱上了阿里云的大腿，又背靠浙大紫金港、西湖大学，很有基础。
对比勾庄，最可惜的就是板块商业配套一般，地铁距离较远，2、4号线走的都是板块外围。
总的来说，为学区考虑，那么建议选择三墩北，如果更重视地铁和商业配套，那就选择勾庄。
2
勾庄：共5盘在线，产品形态丰富
三墩北：限价28100元/㎡，有现房盘
若论去年四季度最扎眼的板块，勾庄如果排第二，那么也没有其他板块敢自称第一了。
先是手牵城北万象城的幸福里，接连创下3次万人摇，其中2次还是两万人摇。毕竟，这可能是最后一个用26500元/㎡单价买到勾庄新房的机会了。
当然，勾庄的红并不只在幸福里一盘。
年底，世茂的璀璨“双子星”也先后入市 ，即使是价格涨到了29000元/㎡，也收获了不错的开盘成绩。
璀璨澜宸一把梭哈了4幢房源，吸引了5181户报名，中签率只有6.8%。随后璀璨澜庭推出5幢高层，6929户参与摇号，中签率7.3%。
接下来，幸福里和璀璨澜庭都还有摇号的机会。
前者剩余6幢高层，相信每一开盘都会是万人摇。后者高层仅剩余1幢，接下来将入市洋房产品。
纯新盘方面，共有3盘蓄势待发。
运河云庄是本土房企德信、大家合作的运河河景大盘、大家的匠心品质一向有口皆碑，德信的海德公园也是勾庄的经典作品。如果不是疫情影响，预计会在3月面世。
另外还有融信、大发、弘阳合作的沁澜，体量不算大，一共只有240户。
除了城北万象城·幸福里之外，勾阳路TOD综合体也是城北居民关注的焦点。
这是勾庄板块的首宗双限地，定调29000元/㎡，目前具体规划待定。未来，勾阳路TOD的规划也将决定周边居民的生活幸福指数。
勾庄供应情况纯新盘德信大家·运河云庄规划高层、叠墅、合院三类产品共863户，预计首开叠墅3幢175㎡、高层2幢99-133㎡融信大发弘阳·沁澜规划6幢洋房+2幢高层共340户，预计首开2幢高层96㎡+1幢洋房130㎡地铁&星创&宝龙勾阳路TOD精装双限价格29000元/㎡，总可建体量48.6万㎡续销盘城北万象城·幸福里住宅部分共13幢高层及1幢超高层，目前剩余6幢高层待售，户型88-148㎡，均价26500元/㎡世茂·璀璨澜庭已售5幢高层，剩余1幢高层、4幢洋房，高层户型97-126㎡，洋房户型132㎡，高层均价29000元/㎡
三墩北2019年的在售楼盘均已清盘，目前没有续销盘在线。
去年2月，西湖国际城推出最后2幢准现房高层，毛坯均价23000元/㎡出头，共17290户报名，中签率1.52%。
随后，云和湖分别于3月、8月加推洋房和高层。最后收官的高层262套房源吸引8804户摇号，中签率低至2.98%。
另外，就连南京房企银城在杭州的首秀——云谷天境，也在2019年顺利清盘。尤其是最后亮相的2幢高层，均价28100元/㎡，共5854户摇号。
这也和目前三墩北双限地价格基本持平。
目前，除了金辉·紫雅云邸、建发&金辉拿下的现房销售地块以及钱江房产地块外，整个三墩北便无其他供应。
其中金辉·紫雅云邸体量不大，一共只有4幢高层，还有不少自持，清一色都是大户型产品。
建发金辉的三墩北项目，相信会是2020年三墩北“最拉风”的项目。预计年中入市、年底交付，再加上是精装现房交付，大概率一把梭哈，先预定一个万人摇。
今年1月10日，1宗三墩北宅地被钱江房产以近15.5亿的价格拿下，溢价率29.2%。
这是三墩北时隔两年再次推出宅地，最难得的是，这宗地块到2号线白洋站大约400米的直线距离，是三墩北难得的地铁盘。
最关键的是，按照双限地价格，三墩北2020的新房售价一分没涨，仍停留在28100元/㎡的基准线。
不到3万的西湖区，不香吗？
三墩北供应情况纯新盘钱江房产83号地块精装双限价格28100元/㎡，可建面积10.3万㎡，楼面价15017元/㎡金辉·紫雅云邸可建面积3.3万㎡，共4幢两梯两户高层，共规划256户，自持100户，户型147㎡建发金辉·三墩北项目可售部分共9幢约1200套，户型95-139㎡，现房，精装交付配备中央空调、地暖，预计年中开盘、年末交付续销盘无
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勾庄&三墩北：新房市场攒好幸运值
警惕板块二手房抛售
在我看来，勾庄和三墩北都属于优势明显，但短板却并不致命的板块，所以才能吸引这么多购房者的青睐。
按照木桶效应，一个桶能装多少水，是由最短的那块板决定的。
即使价格没有2019年那么漂亮了，但在新房市场上，横向对比其他板块，勾庄和三墩北仍然很诱人。
尤其是对自住客户来说，性价比很高。
不过，目标这两个板块的购房者，一定要警惕二手房的价格。
2019年的交付潮当中，西湖国际城、海德公园都出现集中抛售。房东们虽然转手赚到了不少，但套利似乎并没有前期预期那么多。
我的一位同事，去年三杀幸福里失败之后，果断入了一套海德公园的二手房。七七八八算下来，一二手的价格相差并不大。
2万3入的西湖国际城，能在3万1出手，已经是非常幸运。精装满2年的水晶郦城，价格则在3万3左右。
但如果是2万8入手，真的还能实现“套利神话”吗？未必！
对于勾庄和三墩北来说，刚需自住不用多想，摇都是了，很划算。
投资客需要尤其小心，即使一二手价格仍然存在倒挂，可操作的利润空间却已经被一再压缩 。
长持或许还能有点机会，想要短线投资获利的，可以散了。
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