观点指数3月，随着各地的疫情受到控制，各行各业逐步恢复。本月长租公寓市场同样赚足眼球，多家具有房企背景的长租公寓品牌债券获受理或成功发行，体现出资本市场对头部租赁企业的认可。
此外，万科、龙湖发布2019年财报，其长租公寓业务规模进一步扩大，行业领先地位不断稳固。而其他长租公寓也有好消息传出，其中蛋壳发布上市后第一份业绩公告，收入同比增长166.5%；软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，其中5亿美元是直接投资，另外从创始人手中购买了5亿美元的股票。
政策层面，全国各地积极推进租赁市场规范与帮扶政策，建设部制定400亿租赁奖补资金使用办法；广州、合肥、杭州、郑州等试点城市相继开始实施针对住房租赁市场的奖补方案。长租公寓作为租赁市场重要组成部分，未来仍将处于政策红利期，市场大有可为。
自如稳居榜首，泊寓、冠寓势头正盛
从榜单上看，自如凭借自身规模优势，继续稳居“2020年1-3月中国长租公寓发展指数TOP20”榜首。而最近，软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，助力自如进一步扩大自身规模，头部企业优势越发明显。
榜眼由蛋壳公寓摘得。自去年上市后，蛋壳最近发布第一份成绩单。业绩公告显示，其2019年全年收入增长达166.5%。未来，蛋壳公寓将更加重视产品的研发和创新，为国内一众长租公寓企业提供重要参考价值。
泊寓年内新增开业5.6万间，截止到2019年，累计开业11万间，依然是房企系长租公寓规模之最。凭借多项指标上的优异表现，泊寓继续位列“2020年1-3月中国长租公寓发展指数TOP20”探花席位。
榜单中，值得关注的还有冠寓。1-3月，多家房企背景的长租公寓企业债券获受理或成功发行，其中龙湖于3月5日完成发行30亿住房租赁专项公司债，更是代表资本市场对龙湖长租公寓的认可。
龙湖2019年度财务公告显示，截至报告期末，龙湖冠寓累计开业房间数量达7.5万间，全年开业目标完成率约93.8%，相较2018年规模增速有所放缓。其中，上半年新增开业量约0.7万间，下半年新增开业量约1.5万间。
数据来源：企业年报、观点指数整理
而在租金收入方面，2019全年冠寓租金收入达11.7亿元，超额完成10亿元营收目标，同比增幅150.6%。项目整体出租率显著提升，达到77.4%，同比上涨27.3%。
数据来源：企业年报、观点指数整理
从出租率可以看出，近年来龙湖冠寓逐渐将战略重心转向质量、规模双向提升。龙湖集团CEO邵明晓亦在3月业绩会上表达了对冠寓未来发展的期许：“龙湖长期看好租赁住房业务，2020年冠寓计划开到10万间，希望实现租金收入接近20亿元。”
首份财报发布，蛋壳收入同比增长166.5%
作为“唯二”的上市公司，蛋壳的财报对于整个长租公寓市场而言是一个窗口，具有观察和借鉴意义。
最新财报显示，蛋壳公寓核心财务和运营指标保持较快增长，2019年第四季度，蛋壳公寓收入达21.29亿元，同比增长112.5%。2019全年，蛋壳公寓收入71.29亿元，同比增长166.5%。
数据来源：企业招股书、企业年报
观点指数整理
收入增长的同时，蛋壳公寓的经营规模也在持续扩大。截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。其中，北京、上海和深圳的公寓数量约22.38万间，同比增长46.6%。其他城市公寓数量近21.46万间，同比增长156%。
数据来源：企业招股书、企业年报
观点指数整理
然而市场占有率快速提升是一把双刃剑，在优化增长数据的同时，也给公司经营带来较大的财务压力，蛋壳公寓的运营成本随着规模扩大相应增加。
财报显示，2018年至2019年全年，蛋壳公寓租金成本分别为21.7亿元、64亿元，同比增长194.7%。同期净亏损为13.7亿元、34.37亿元，同比增长151%。
从全年来看，蛋壳公寓净亏损大幅提升的主要原因，在于随着经营规模扩大，规模效应并未得到进一步的体现，可见企业目前仍处于“以钱换量”的规模扩张时期。
另外值得注意的是，截至3月31日，蛋壳公寓收盘价为8.61美元/股；截至4月14日，股价报收7.25美元/股，较发上市行价13.5美元/股下跌46.30%。
房企背景信用加持，部分长租公寓融资忙
疫情当下，长租公寓行业整体面临现金流压力，运营资金成为最大难题，同时业务增长面临诸多不确定性。
作为房企多元化业务之一，面对疫情冲击，部分拥有来自母公司支持的房企长租公寓品牌维持正常运转；此外，凭借母公司良好的信用资质，更容易获得融资支持。
自3月以来，各个具有房企背景的长租公寓品牌通过资产支持专项计划、投资平台、公司债券等形式，为租赁业务板块紧急输血。
来源：公开资料、观点指数整理
由上图可以看到，各家房企对于租赁发债方面显得更为积极，通过发行债券形式缓解资金压力，同时获得充足的资金加速布局长租公寓。
政策支持与先行企业的成功，或许在一定程度上提振了房企发展长租公寓的信心。
长租公寓业务发展较缓的越秀地产，亦在2019年度业绩发布会上表示：“越秀长租公寓发展节奏是慢了一点，但要匹配国有企业的背景，积极响应国家”。未来房企加速入局长租公寓业态似乎也成了行业大势。
规范政策出台，长租公寓集中度有望提升
3月6日，住建部部长王蒙徽在《人民日报》发表《推动住房和城乡建设事业高质量发展》的署名文章，提出加快培育发展住房租赁市场，增加租赁住房有效供应。同时，集中力量开展住房租赁中介乱象专项整治，净化市场环境，维护群众合法权益。
来源：公开资料、观点指数整理
自2019年下半年以来，全国各地加强了对住房租赁市场的整顿。从施工许可、改造标准、装修材料、室内空气质量、卫生环境、治安消防等多个维度加强对长租公寓管理的规范，政府相关部门对于住房租赁机构的准入和监管要求正在变得越来越严格。许多未达到标准的中小公寓，只能选择主动花大力气整改，或者被迫停业。
政策的支持和规范下，长租公寓行业在2019年末起逐渐回归理性，市场开始进入加速洗牌期。较为直观的反映是，长租公寓企业主动寻求合作、并购积极性提高。
例如，E客公寓（西安高新区店）于年初与长租公寓头部企业魔方公寓达成项目的整体转让，并进入双品牌运营阶段。借助魔方提供的标准化运营体系，抗击市场风险。
作为租赁市场的重要组成部分，长租公寓行业的未来仍拥有可见的政策红利，以及租住形态升级的巨大发展空间。
可以预见的是，疫情或将加速长租公寓行业的自然进化。适者生存，在多方面因素影响下，行业集中度将进一步提升。
