小刘豫西东
如果财务能力允许，尽量购买大房子，一步到位。有以下四个理由：
一、大房子“使用功能”优势明显。
尤其是此次疫情影响，大家宅在家里，想必羡慕那些大房子能够室内打羽毛球、阳台打篮球、露台烧烤、院子摘菜吧，对大房子的渴望从没有如此强烈。大房子的好处就是这么明显，除了功能强大之外，而且多数三面或四面超南，采光通风极好，因为在设计时，一般都会优先满足大房子的设计。
二、以小换大“成本”高。
如果现在买了小房子，到时候再换大房子，就是属于家庭第二套房，首付要“五成”以上，有些城市是“七成”，对家庭的经济能力要求很高，说不定小房子的转手价，还不一定能够支撑第二套房的首付。以小换大成本高，就是这么现实。
或许有些城市现在还可以“假离婚”，仍然以“首套房”名义购买，但是不排除弄假成真或因写谁的名字而闹的不可开交，这些担心在新闻报道上也是累见不鲜。
另外，还有些城市明文规定，如果买了首套小房子而没有在当地落户，基于限购政策，只能限购一套。到时候再换大房子，是没有购买资格的。
三、大房子“未来转让”更容易，接盘侠多。
前些年要么是“70/90”户型设计政策（政府要求90平以下占70%），要么偷面积设计增加使用功能（75小三房、89小三房或小四房、110四房等），都是说明那时的大房子是稀缺的，即使到也是供不应求，因为现在“二胎”政策的放开，以及政府限制偷面积设计，使得大房子更显的贵重。需求不减，甚至增加，以后出让再换更大的房子，也是很容易找到下家的。
四、大房子“抗风险能力”更强一些。
最近经济形势不太好，好多有钱人都把豪宅、大房子当中“理财”产品，这一点成深圳豪宅类产品近期出现秒光、日光现象就可以得到佐证。同时，未来大房子的保值、升值能力很强，如若未来做生意或创业现金流告急，还可以抵押套现。
综上四点，楼语分说君强烈建议：首次置业若有能力者还是买“大房子”为宜；若资金实在有限，那就小房子“先上车”吧。
楼语分说
时过境迁，经历了二十年的发展，房地产市场已经发生了很大变化。根据国家统计局数据显示，目前人均住房面积已经接近40平方米，全国商品房已经接近1亿套，当然，如果把小产权房计算在内，仅城镇住房就已经差不多4亿套。按照一家三口或四口人计算，这些房子可以满足12到16亿人居住了，显然已经超过了目前城镇住房需求。此外，根据中国社科院《人口与劳动力绿皮书》显示，在我国人口老龄化社会加快到来的同时，2028年我国人口或进入负增长时代。
因此，在房多人少的态势下，未来我国的住房市场将出现供大于求的局面。未来并非所有的房子都有市场，真正的好房子一定满足两个标准，住得舒适(居住体验好)，容易转手(容易变现)。那么，多大面积的房子可以满足这两个标准呢？笔者认为，与盲目追求大户型房子相比，十年后，90平方米到140平方米的房子可能更受欢迎，不仅住得舒服，而且很容易转手。
第一，涵盖了现代家庭的刚性需求，未来更容易被主流购房者接受，也最容易转手。
一般来说，90平方米到140平方米的住宅，主要为两室、三室、四室， 无论是首次置业还是二次置业，基本已经涵盖了现代家庭的刚性需求，所以从市场欢迎程度来看，未来最容易被接受，也最容易转手。反之，对于一个三口或者四口之家来说，小于90平方米显然不合适，但大于144平方米，显然要超出很多刚需家庭的购房能力，所以不少购房者不会选择这类房产。因此，90平方米到140平方米既可以满足绝大多数家庭的居住需求， 也基本可以把经济压力压缩到最小。
第二，家庭规模呈现小型化，老年人和年轻人独居现象增多，盲目追求大户型不容易转手。
根据国家卫生计生委发布的《中国家庭发展报告》显示，从上世纪五十年代到今天，中国家庭户均人数已经从5.3人下降到了3.02人，家庭户均规模不断缩小。其实，对于这一点，大家都有深切感受，上一代有七大姑八大姨，而我们这一代甚至下一代，独生子女家庭已经越来越多。显而易见，伴随户均规模呈现小型化，能够满足三口或四口之家的户型最受欢迎，显然90平方米到140平方米基本可以满足所有需求。此外，受老龄化社会， 出生率下降，结婚年龄推迟，人口加速流动等因素的影响，老年人独居、年轻人独居现象越来越多，这都决定了未来大户型的房子很难转手。
第三，从居住成本来看，90-140平方米的住宅性价比最高，养房成本相对较低。
买房，不仅需要支付购房款，还需要支付一定的税费，而这些费用与住宅面积密切相关，国家都有明确规定。一是契税。90平方米以下是1%的契税，90平方米到144平方米是1.5%的契税，超过144平方米是3%的契税。二是豪宅税。去年年底，深圳发布新规，房屋面积144平方米以下，持有满两年的住宅，无须缴纳买卖差额百分之五的增值税。笔者认为，作为普通住宅和高档住宅的一道分界线，144平方米基本到顶了，很难再上调。因此，在满足基本生活需求的基础上，90平方米到140平方米的住宅，最多不超过144平方米，交易成本相对适中，可以节省一笔不小的税费支出。
除了与交易税费有关，面积大小也与生活成本的高低密切相关。避免盲目追求大户型，不仅可以节省一定的物业费、取暖费，未来房子面积大小或许也与房地产税直接关联。目前，业内不少专家都建议根据面积征收房地产税。比如，中国财政科学研究院张学诞主任建议，国家应该统一制定人均40-60平米的免税面积，一旦根据面积征税，意味着面积越大缴纳的税费越多，对于普通购房者来说，肯定没人愿意把钱耗费在用不到的空间上面，所以太大的户型并不容易转手。
第四，最大程度利用首套房购房名额，90-140平方米避免了日后换房的麻烦。
随着房地产调控的深入，限购、限贷等措施不断升级，房地产市场也越来越规范化，这时候购房名额就变得异常珍贵了，尤其是首套房购房名额。对此，有人甚至将自己的买房名额出卖或出借给别人。根据相关政策，首套房、二套房、多套房在税费缴纳和首付比例等方面有很大差别，一般来说，首套房名额享有更多的优惠政策，税费比例和首付比例都处于最低水平。因此，90平方米到140平方米的面积，无论是大两居还是小三室，无论是大三室还是小四室，基本可以一步到位，避免了日后换房的麻烦。当然，如果想要卖房，也最容易转手。
最后总结一下，伴随我国家庭规模越来越趋向小型化，90平方米到140平方米的面积基本涵盖了所有的刚性需求，可以满足市场上主力购房者的住房需要。此外，伴随房地产长效机制的落地成熟，盲目追求过大的面积或将承担较大的购房压力和持有成本，这也将增加房子出售和出租的难度。因此，未来90平方米到140平方米或许最受欢迎，不仅满足了家庭需求，自己住得舒服，而且也迎合了市场上的需求，很容易转手。
楼事纪
首次置业，建议买小三房。
如今的房价居高不下，不少刚需用户首次置业可能没那么多预算购买大面积的户型。而在有限的预算下，房屋的功能性就尤为重要。
紧凑型VS富豪型
小三房能最大限度满足住户的住房需求，特别是针对家庭成员比较多的住户。当然大房子空间会更加充裕，居住体验也会更好，但这类型的房子可能会比较浪费空间，后期也难出手，并且对于手头不那么阔绰的购房者，月供压力大，导致生活质量下降，那么小三房是更好的选择。当然买房还是要看购房者自身的需求，小三房的性价比和功能性会更适合住户较多的购买者，后期的流动性相对来说也更好。
