迷茫的蛇xiu
房价会升会降可以探讨，会买一套送一套，至少目前是做梦呢？也许他说的是十年或二十年后，或许有这个可能。
根据一项非官方数据，目前中国的房子已经足够34亿人居住！用简单数学来计算，相当于14亿人每个人“买一套送一套”还有余。 还有的研究机构统计，中国的人均住房面积40平、户均住房1.1套、住房够40亿人住。为什么房子过剩，房价还这么高？为什么房子过剩开发商不买一套送一套呢？
一、让房子大幅降价或是望穿秋水。房子具有双重属性：有一句话：“歪果人买房是用来住的，中国人买房不但是用来住的！”说明房子对于中国人而言，既是生活必需品，又是投资品。所以房子具有了双重属性。2019年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布过一篇报告显示，2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%，全国城镇地区有6500万套空置住房。可见中国的住房空置率是很高的。（比如美国在2008年发生次贷危机的期间，住房空置率不到10%，而日本的住房空置率不超过13%。）
从数据来看，住房空置率高意味着投资性买房或投机性买房的人占很大比例。如果按照21%计算，100人里面有21人是投资的，五分之一强！
投资与投机属性让房子成为抢手货，成为行业热点，开发商当然乐不可支。有旺盛的需求，开发商干嘛要降价呢？比如苏州工业园区张泾新村一套房屋（不限购）出现了16人抢一套盛况，竞拍激烈！
再比如役情过后的3月份，北京、深圳、苏州、广州等地楼盘开始出现火爆的的销售业绩。如3月25日晚，北京某楼盘首次开盘，20分钟内，线上销售量便达到814套。3月20日，苏州某楼盘线上开盘，60秒销售12亿元。3月16日，深圳宝安沙井万科星城线上开盘，推出288套均价约3.9万元/平方米、总价在96万元至250万元之间的小户型商务公寓，开盘7分钟被抢购一空。
因此，无论是自住还是投资，房子依然没有走出“火爆期”，依然折射出巨大的需求量。现在谈买一套送一套呢为时过早，至少目前是望穿秋水。
二是低城镇化率房子依然“白银十年”。房子目前而言不可能大幅降价，因为房子还有至少“白银十年”好光景！
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁曾经说过，城镇化的高速增长对中国实体经济发展起到推动作用。并且这一红利尚有巨大的释放空间。中国城镇化的红利还没有完全实现，因为还可以有3-4亿人口进入城镇，去购买住房。
中国城镇化率目前为58%上下，远低于发达国家的70%，未来住房市场依然存在巨大的需求和发展空间！依笔者预测，城镇化巨大的红利及需求可释放至少15-20年，也就是说房地产至少还有15-20年的发展红利期。
著名经济学家任泽平也预测过——中国的房地产市场在未来还有相当大的发展空间。据预测到2030年，当城镇化率达到70%时，城镇人口将增加约2亿。2018-2030年，中国城镇年平均住房需求约为11-13亿平方米，未来人均住房面积至少有20%的提升空间。
因此，房子巨大的需求放在那里，2/4亿的人口需要购买住房，这也看出，为什么房子依然抢手，依然火爆，所谓的过剩是结构性的，并不是平均数，平均数总是很理想，但现实却总是很骨感。就像一个城市的平均工资，看似很高，但吐糟的人却很多。
三、改善性需求空间巨大，房子依然保持坚挺。可能人人会认为房价很高，若仅凭城镇化率这个指标，巨大的需求摆在眼前，房价能不高吗？房价能大降吗？这里还没有计算另外一个需求量，就是未来十年间的改善性需求！
华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康贾康称，因为人的需求在升级，很多家庭需要改善性住房。未来几十年，还有几亿人从农村要进入城镇，要成为市民，要住有所居，而不只是住保障房，应该有商品房。
贝壳研究院首席市场分析师徐小乐向中新网记者表示，中国房地产过去是单纯解决“有的住”问题。城市化进入下半场，房地产业也将进入品质升级时代。民众从追求“有房子”转变为追求“好房子”。超九成的购房者为“住得更好”而换房。“住得更好”包括面积更宜居、配套更完善、品质更好、楼龄更小及资源更优。
根据有关统计，近三分之一的购房者为面积改善而换房。在不同购房类型中，换房者套均面积为最大达98.7平，相比首次置业购买者的85平大近15平。并且低收入家庭为面积改善而换房的占比达35%，很多人更多地追求目标是“舒适性”。高收入换房者则是更看重高品质，完善的配套、优质学区而选择换房。
所以，改善性需求是一个庞大的基数，甚至于或在未来形成乘数效应。那么房子过剩指的是“够住”，而住的舒适，住的宽松，住的优质，远远没有达到，未来的发展空间很大。这样一来住房需求面临着升级。
总体来看，虽然我国城镇住房数量目前已达到所谓的“过剩”状态，但改善型住房需求潜力巨大；我国200多万亿元的房地产市场总量尚未见顶，依然有10/15年的发展空间；并且我国房地产市场未来10年将面临"地贵、人贵、材料贵"的房子局面，但市场需求将会发生结构性的分化。
四、房子大幅下降的三个驱动力，一个还没实现。支撑房价的几个硬核，一个硬核是城镇化——重要的驱动力；二个硬核是土地财政——房价的强支撑；三个硬核是改善型需求量——发展的增量！ 基于此，假如房价大幅下降，依笔者观点来看，需要满足几个条件。
一是中国的城镇化率已经完成；目前来看，58%到70%，需要至少十年时间。上面已经分析很充分了。
二是土地财政被其他方式替代。据有关统计，南京和合肥的土地财政依赖度最高，分别达到了为86.16%和81.61%，此外，广州、福州、佛山、海口、济南、武汉、杭州、常州、石家庄等九个城市，土地财政依赖度皆达到了50%以上。 说明了地方政府依赖土地的销售获得城市发展的资金，包括公务员得到开支及其他各项开支。而土地价格高企，房价必然下不来。也就是说面粉贵，面包不会便宜！
以笔者观察苏南经济大市无锡3月底一块土地拍卖，成交价17986元，土地位于无锡市经开区华清大道与吴都路交叉口东北侧地块最终被阳光城收入囊中，溢价率26%左右，12家开发商竞拍，役情过后依然火爆。根据预测产品房的销售价格35000+水平。所以，水涨船高是必然的。
三是人口基数明显减量。未来人口的减少是趋势，但是需要很长的过渡时间，十年内不考虑这个因素，也没有办法考虑。中国经济的发展很快，日新月异五年就一个大的变化吧。
谈论未来的房价，还要考虑收入的增长。假如未来工资大幅增长，再考虑通货膨胀因素，房价也会被因素相应抵消及局部覆盖。所以，考虑房价以上的因素之外，还要考虑动态因素，固定的静态变化数据，很难真实体现未来真实需求。
这样看来，买一套送一套，理想主义的预期还要很长时间的路要走。
老百姓很关系房价，其实，刚需该买房就买房，别考虑那么多。预测房价是一个大活儿，有个著名经济学家，预测了十年下跌，房价涨了十年。而如果是投机需要考虑的是政策性风险，毕竟房住比炒大环境之下，买了房子往往被“冷冻”几年，流动性受限。另外，从未来城市发展的角度，房价也会发生结构性的分化。北上广深四个一线城市就不说了。经济发展水平好的长三角是首选，其次是珠三角，然后是其他中心城市城市圈。三、四线城市分化未来一定会很厉害。
盘古论市
晚上可以说，属于梦话，白天怎么也说呢！哈哈
三十年人间
针对老公总认为房价会降，他说会买一套送一套会吗？这个问题。我的观点如下：
第一，我认为房价即使再便宜，也不可能到买一套送一套这程度，这土想都想得出来。你回顾这么多年房地产发展的历程，啥时候买一套送一套过，你老公这是白天做美梦！看他流口水没。
第二，另外你老公可能觉得女人见识少，是不是以这种方式来忽悠你，或者来阻止你现在买房？因为他现在可能不想买房，或没多少积蓄，但你又想买房，所以说，他得找一个噱头来说服你，然后就编了买一套房送一套房噱头。
第三 ，在疫情期间房价会降，这是事实。但是疫情很快就过去，疫情过去以后，房价会逐步回温，回到原来那种状态。其实买房最合适的时机就是今年的疫情期间。由于房地产开发商为了响应政府的号召，售楼处没有对外开放，这样的话，楼市就有价无市，消费者也不能到售楼处去买房，有的开发商都撑不下去，有的房地产开发商面临着被行业洗牌，有的有条件品牌开发商为了缓解公司的资金巨大压力，在网上开展了线上的楼盘销售和360度远程看房这种售楼营销模式，并且大力的开展促销活动，促销折扣力度之大，史无前例，如果在一线，二线城市，有的一套房子可以便宜个几十万，甚至上百万，捡了个大便宜，省到就是赚到，所以说我觉得这个时候是买房的最佳时机，过了这个村就没有这个店。
第四，如果你相信你老公话的话，你就慢慢等吧，等得头发都白了，等的花儿都谢了！最后才发现自己被你老公忽悠上当受骗了！
