感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事！
论佛山镇街GDP总量，那非狮山莫属。但北滘面积连狮山1/3都不到，亩产GDP绝对佛山第一。
两大世界500强“坐镇”，中国家电之都，世界的北滘，绝非浪得虚名。
今次司机就来到北滘地界，直奔北滘新城--这个经常被大批老铁问到的板块，目前在售盘众生相。
- 顺德未来城
- 北滘首个TOD 喊价近3万
项目位于广州地铁7号线顺德段美的大道站上盖，是碧桂园与美的联手开发的TOD项目，标准的地铁上盖，北滘两大TOD之一。
项目占地约6.8万平，建面41万平，共6栋住宅，2栋公寓，其中一栋为200米标志性建筑及建面约7万㎡大型商业体。
目前在售5/6座均为38层高，其中5座3梯4户，面积为124/128/140㎡带装修四房，6座3梯6户，面积为102/108/118㎡三房，整体报2.4-2.9万/㎡。
项目近期取消了所有一口价单位，整体价格也相较3月上调2%。
回想去年4月底，项目首开推1座2梯6户产品，折后价格2.39-2.7万/平，比周边盘都贵。当时市场环境好，据说项目首开去化近8成。
户型方面：
6座102㎡三房，带入户花园，主阳台东北向望花园，厨房带生活阳台，公卫干湿分离。
6座108㎡三房传统竖厅，布局跟102㎡大致一样，活动空间大一些，阳台西南向靠近马路，可能会嘈杂尘多。
6座118㎡四房，横厅设计，带5.8米长的观景阳台，西南向望靠路。入户门口设置玄关，避免进门一通到底。
5座124㎡四房，阳台西北向，餐客厅连通厨房和主阳台。这样的布局北方常见，南方就要被狠狠吐槽了。
一方面是有人忌讳风水，另一方面，夏天如果吹东南风，做饭时开窗，会不会油烟往客厅飘呢？值得疑问~
这样的面积本该好好做客厅南北双阳台的，现在变成主卧有个独立阳台了。也许有人喜欢这样~
5座128㎡四房，传统竖厅，带入户花园、生活阳台，主阳台东南向6.5米长。
5座140㎡四房，带南北双阳台，北阳台望花园，四个卧室均为全飘，主卧门侧开。走廊过道真是相当狭长，这个面积没做个入户花园，有点心疼。
点评：项目是目前北滘新城唯一的TOD项目，又是广州地铁7号线顺德段美的大道站上盖，楼下还有超大商业综合体，物业形态丰富。方便了自己，更方便了邻居。
项目属于君兰社区，步行大约400米可到公立的华师附属实验学校，9年义务教育都有机会搞定。
美的全屋智能化装修也是卖点之一，不过目前叫价近3万，买单的人自然没去年首开那么多了，也许需要附近的中海新项目出来抬价吧。
总体而言，投资人群对待这个盘要好好斟酌，不可盲目。
- 合景天銮
- 主打刚需三房 想卖3万难
项目位于未来城斜对面，由合景泰富于2016年以楼面价11259元/㎡拿下，是当年顺德单价地王，2017年11月首开。
项目由18栋高层住宅楼组成，分四期开发，总户数2263。其中1-6座为一期，已交付使用。
目前在售二期14座30层以上余货，47层超高层，2梯5户，面积为86/95/105㎡带装修三房，早前定价3万/㎡，出货艰难，目前正在调价。
同时在清12座96㎡余货（8套左右），基本都是天地楼层，报2.3-2.4万/㎡。
销售称，现在购房可享3个99折以及1个97折，其中97折为开发商周年活动，很快会取消。
回想2017年10月楼市高峰期，项目首开2.4~2.6万/㎡，还被媒体说低开。而去年4季度，开发商迫于资金压力，打出了北向单价21xxx/㎡起，引得市场一阵骚动。
户型方面：
85㎡三房，带入户花园，阳台北向，2个卧室带飘窗，主卧非套房。
96㎡三房南北通透，竖厅设计，带入户花园，阳台南向，主卧为套房。
点评：项目距地铁美的大道站约500米，有未来城的商业做配套，距离华师附属学校近。在板块在售盘里，项目园林够大，社区配备室内外双泳池、会所等活动区。
早前项目推出了一批特价单位，去化速度快，后续14座高层单位定价过高，导致出货很慢。
项目的交标此前槽点较多，相对未来城和金地逊色。一期交付时还被曝出“货不对板”的问题，导致维权，后来又不了了之。后续房子照样卖~
- 美的凤起兰庭
- 主打大面积户型 人才房1.18万/㎡
项目位于北滘新城美的大道旁，合景天銮斜对面，由美的及绿城共同打造。项目由2栋商品房、4栋人才房以及11栋商墅组成，合计1498户。
目前主推15座，27层高，2梯2户，面积为144/185㎡毛坯四五房，报价2.4-2.6万。同时在清16栋188㎡余货（10套左右），报价2.3万/㎡。
项目效果图
另外，在售人才房，毛坯均价1.18万/㎡，符合资格的人群可买，相当于打5折。
此前美的领贤公馆人才房的操作：政府补贴一半房价，然后8年限售。8年后买家要出售，则要补足余下一半资金给政府才能出售。
另外，项目还有179-235㎡商墅产品，总价700~1000万/栋，主要是商业产品叫商墅。
户型方面：
144㎡四房，竖厅设计，阳台朝西南望园林，客厅开间4.2米。户型比较怪异，厨房在北向对着餐客厅。不知道冬天做饭开窗，吹西北风，厨房会不会飞油烟？打个疑问~
另外，户型的进深相当长，日后采光不知有无问题。
185㎡五三卫双套间，南北对流双阳台，客厅开间4.4米，主卧和次卧带有独立卫生间，另外两间卧室朝东北。
点评：项目建筑北高南低，小区内游泳池、健身设施、以及绿化植被等已呈现，由于定位高端，加上可售正价房数量不多，整个项目节奏比较从容。
该项目有4栋全是人才房，虽然有
百万买房，千万买邻的说法。但这些房源的持有成本更低，起码总价一半这8年的月供利息是实打实省下来了。如果8年后，这些获利的人才房要出售，肯定比正价入手的其他房源要更快出货吧。这是否不利于其他投资者套利呢？这只是司机忽然之间的想法。
- 金地翠园
- 低密度小高层 最低2.1万起
项目位于林上路和金风路交界，是距离北滘新城核心区最远的板块在售盘，由金地于去年3月以楼面价约1.1万元/㎡拿下。
项目由7栋商品房以及1栋自持公寓组成，其中1-5座楼高10-11层，6/7座楼高24层。
目前主推2座，1梯2户，面积为94/124㎡带装修三四房，其中94㎡报价2.2-2.3万/㎡，124㎡报价2.3-2.4万/㎡。
另外在清1座部分天地一号（10套左右），均为94㎡，其中二楼4个单位最低2.1万/㎡。
回首项目去年12月首开，售价约2.15-2.35万/㎡，如今价格明显上调。销售称，现在购房送10年物管费，首付灵活，7天内付一成，余下可分期半年。
户型方面：
94㎡三房，竖厅设计不走寻常路，进门左侧为两个卧室，右侧为餐客厅，直通阳台朝东南，而厨房在中间。
124㎡四房，同样竖厅设计像飞机，进门直面餐厅，右侧为客厅，四间卧室分布在房子的四个角落，厨房夹在两个次卧中间。
点评：项目是北滘新城在售距离核心区最远的盘，但也是目前唯一在售1梯2户板式设计产品，整体容积率最低，非常舒适。
项目距离佛山地铁3号线高村站约300米。另外华师附属中小学就在项目200米范围内，日后接送十分方便。
项目拿地不到一年就开卖，而且小高层的设计推出时非常惊艳。不过项目的出货节奏，似乎一直不紧不慢。
- 深业城
- 10年翻3倍 现楼发售
项目位于北滘105国道与林港路交汇处，是2012年9月就开盘的老面孔。地理位置上不属于北滘新城，但特别靠近。
项目由72栋高层住宅组成，分三期开发，7197户，其中1/2期已售罄并交付使用，3期还剩最后8栋住宅，售完即清盘。
现楼发售
目前在清50/62座少量余货（15套左右），基本都是天地楼层，面积为105/112㎡带装修三四房，报价1.9万/㎡。
预计本月中下旬会推出63座，楼高25层，2梯3户，面积为111/113/160㎡带装修三四房，现楼发售，具体价格未定。
户型方面：
111㎡四房，带入户花园，竖厅设计，有一个房间的面积全赠送，阳台南向，四个卧室均带飘窗。
113㎡四房，横厅设计，阳台南向，带入户花园及生活阳台，主卧开间约3.8米，带套房。
160㎡五房，竖厅设计，带入户花园及生活阳台，主卧跟一个灵动房间在餐客厅右侧，另外三个房间在左侧。
点评：项目项目2013~2014期间，主推100-170㎡毛坯产品，单价约6、7千左右，到现如今价格翻3倍。
项目入住率较高，至少三成租客。二手放盘量大，价格起不来，售价普遍在1.48-1.98万/㎡之间。
项目的过往口碑不太好，如果你有心可以上百度搜搜看，很多人分享体验。
- 中海悦林熙岸
- 预计5月中开销售中心 有望卖3万？
项目位于林上南路，君兰中学旁，距离广州地铁7号线北滘新城站约900米。
地块是中海去年以楼面价约1.35万/㎡拿下，将由25栋住宅和1栋服务型公寓组成，合计约1024户。
项目效果图
司机从现场看到，目前正在施工当中，能见到部分楼体。
通过致电了解到，预计5月16日开销售中心，首推面积为99-143㎡带装修三四房，具体售价以及开盘时间未知。
- 片区配套大起底
作为佛山最具网红特色的镇，北滘新城是北滘最好的板块，所以它的房价如今站在佛山镇街第一梯队，这跟它的地理位置和各种优质配套分不开。
关于交通：板块的广州7号线顺德段（在建，预计今年年底试运营）、佛山3号线（在建，预计2022年开通）、广佛环线都穿过该板块，通车后15分钟到番禺。
关于商业：目前已有几大商场在营，包括北滘商业广场、美的新都荟、天玑荟及万联中心等，基本购物需求皆能被满足。
另外，美的悦然广场计划去年12月20日正式开业，而北滘首个TOD项目顺德未来城购物中心，预计2022年建成开业。
北滘商业广场
关于教育：目前有华师附属中小学、君兰中学、承德小学、君兰幼儿园、北滘中学等，还有华师附属北滘学校，今年9月份已正式开学，片区教育配套一应俱全。
华南师范大学附属北滘学校
此外，顺德北部拟打造“广州大学城卫星城核心展示区—人才小镇项目”，并定位为大学城卫星城“人才会客厅”。
关于市政：文化中心已成为音乐会、文艺汇演等活动竞相绽放的文化大观园；市民活动中心(慈善大楼)，可以开展公益活动、科普教育等，完全可满足居民休闲娱乐需求。
市民活动中心
和泰安养中心是基于北滘新城养老事业的现实需求，和的慈善基金会捐赠3亿资金，于2018年在北滘镇启动的一个综合性公益养老服务项目，建设床位约600张。
和泰养老中心启动建设
关于环境：区域内有岭南和园、北滘公园、北滘体育公园、都宁岗森林公园、君兰河堤公园等5大公园，这对于对环境要求颇高的置业者来说，极具吸引力。
岭南和园
关于医疗：目前仅有北滘医院，根据北滘项目规划，计划将投资10亿改扩建北滘医院，扩建工程2019年正式启动。
北滘医院
关于产业：去年3月，广东省智能制造创新示范园、中德智能制造国际合作示范区在北滘正式启动，进驻示范园的包括美的库卡智能制造产业基地、世界级无人机创新项目。
美的库卡智能制造产业基地效果图
此外，美的、碧桂园两家千亿级企业总部，也扎根北滘。
美的集团总部大楼
- 最后碎碎念
3月下旬以来，当市区盘开始显现回暖迹象时，佛山一些镇街盘人气还没跟上来。
佛山镇街通常多制造业，尤其小微企业。相对于主城区，镇街盘的购买人群里白领上班族偏少，企业主偏多。
而这次疫情恰恰对这类镇街企业主的收入有较明显影响，而对白领影响偏少。这种微妙的差距，恰是近段时间镇街盘没有主城区盘更快回暖的主要原因。
但相比佛山大部分镇街而言，北滘的经济底牌依然强劲，网红底色不改。境内的三条轨道交通加持和发达的民营经济，是其区域价值最好的背书。
尤其广州地铁7号线延长线，将是未来的“广州人才专列”。未来广州大学城的学子大概率会到北滘就业安家。
- 司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。
