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说好的三国杀，结果半路杀出个程咬金，还是大魔王级的。
这就是泉州中心区9月摇房的真实写照。
1
流量汇聚
自2017年底泉州中心区启动摇一摇以来，有着市府板块配套加持，以及肉眼可见的倒挂差额的东海，逐步走上C位，确立自己宇宙中心的地位。
尤其是在城东售罄、鲤城拉响房空警报的这段时间里，有着持续而稳定供应量的东海，更是风光无限。
从今年来的摇房成绩来看，非刚需中签率低于10%的项目，仅有水墨芳林在城东，不然其余项目均在东海。
板块分化、流量汇聚的态势已经相当明显。
在之前的文章中，宣朗君更是将这种状态称之为“全世界停电”的虹吸效应，对于非东海的项目，能不跟这一片的项目捉对厮杀，就最好不要正面硬钢。
有道是：多情总被无情恼，风流总被雨打风吹去。
只不过，命运又似乎总是喜欢看到火星撞地球的戏码，在一片宁静祥和的氛围中，“鲶鱼”总是会适时杀出。
2
还是没躲过
自今年8月初，结束认筹的上实海上海将东海的摇房战绩拉到8000组后，作为存量项目的最大集中营地，东海的推盘节奏似乎有意放缓。
相比于4月—8月，东海5盘共计9次开盘的壮举，近两个的东海相对风平浪静。
东家偃旗息鼓、暂作休整，这对于非东海以及次新版块，可谓绝佳的出货机会。
因此从9月一开篇，以中心区三盘为代表的非爆款产品便躁动不已，想借着“夜色”，抓紧上路。
这些天，位于中心区少林路的美加南洋壹号、东海桃花山麓的海韵山居，还有鲤城江滨南路的源昌江南城先后入市 ，吹响了九月的摇房号角。
从项目过往的战绩来看，三个项目都各有拥趸者，尤其是地缘的改善型客户，不过考虑到学区以及价格，项目都称不上顶级流量盘。因此，避开东海的锋芒，撇去纯投资客的噪音，三个项目捉对、默默玩一场三国杀，也不失为明智的时机选择。
打不过，我躲还不行吗？
这其中，深有体会的应该就是南洋壹号了。在项目首次开盘的6月，泉州近乎变态地开闸放水，共有6个项目先后开盘，除了三盛和源昌外，其余项目个顶个都是流量大杀器。
所以09年就拿地、18年就奠基，憋了很久、隐忍不发的南洋一出场没有等来山呼海啸的人群，反而被冲得七零八落。
因为按照之前的逻辑，南洋是寸土寸金的中心城区难得的种子选手，同时也是那一带近五年来的首次住宅供应，所以热销应该是情理之中。
不过，市场的有生购买力是有限的，其余项目风头正盛，反过来肯定会抢夺人流。
而因对手太强遭“抛弃”的项目，海韵一期其实也很有发言权，因为它那时候首开遇到的对手是超级大魔王——新天。记得那时项目刚摇完号，结果第二天新天城市广场就开始认筹了，很多摇中的“幸运儿”直接连选房都不去了，转头都去赶8904的卧铺专列了。
“我等的船还不来，我等的人还不明白……”这是落寞的阿海，还有阿南落寞的内心独角戏。
3
万科怎么就来了？
站在南洋、海韵、源昌等项目的角度考虑，趁着东海沿海区无心供应的空档，同时市场经过一小段时间的修生养息，以及二手房的倒逼，九月确实是不错的开盘良机。
就在大家以为南洋、海韵、源昌能静静地出批货，没想到，万科拿着刀从东海就杀过来了，来的那么迅雷不及掩耳盗铃响叮当，那么遇神杀神遇仙诛仙……
其实万科来的挺突然的，毕竟再熬两个月，等到11月，其就满足了半年涨3%的限涨要求，能将房源均价从12212元/平提到12578元/平，如果按照一批次最少3万方的取证体量，提早两个月开就意味着万科少赚一千多万。
宣朗君的朋友二蛋打趣道：相比于一开盘就丢了40-50个小目标，这一千万扔海里对老杨还真不是事儿。
至于万科会如此“心急”开盘，一是上市公司的三季度报表，业绩原因，但这占比最多只到30%；更重要的原因还是主管部门的要求，这占到促成本次开盘50%以上的动因；剩下的，就是因为万科相对来说比较听话。
因为事实上，包括东海沿海五盘（万科、云玺台、门第、上实、海宸）在内，泉州所有的待售项目都接到部门催促开盘的通知。
而在宣朗君早前拿到的预开盘名单中，除了万科外，上实、海宸其实也是极有可能“被开盘”，而如果这三个项目都失守，那么门第和云玺台也极有可能被赶鸭子上架。
但目前来看，乖乖开盘的就只有限价最低的万科三期了，九月的连环炮计划就此泡汤。
取而代之的，就是东海的当红炸子鸡——万科这一超，对南洋、源昌、海韵这三强，可谓三英战吕布、王炸对王牌。
4
美加南洋壹号
一朝英雄拔剑起，又是战火纷飞日。
这场群英荟萃首先登场的，便是少林路的美加南洋壹号二期，推出2、3、4、5、6、11共计五栋245套，这也是整个小区的最后五栋商品住宅。
-项目效果图-
项目主推建面约102-142㎡的2-4房，整批次房源的均价为近1.7万元/平。
项目优势：
1、相比于东海等板块动不动4.5的容积率，南洋是市中心十分珍稀的低密度洋房，容积率仅2.29，且层高达3.15米，整体通风采光及居住舒适度较高；
2、板块已经多年未有新品住宅供应，同时少林路沿线的二手房房龄较老，南洋的放量填补了空白也迎合了周边自住改善的需求；
3、项目地处主城区，周边配套相对成熟，生活氛围浓郁；
4、产品还有楼栋排布，在横向对比来看还是具备优势，尤其是一梯两户的洋房设计，未来具备一定的改造空间和可能性。
项目不足：
1、项目地处核心，却让教育拖了后腿，划片丰泽一中心让不少有学区需求的购房者犹豫再三；
2、虽有传言项目后排的铁路轨道会是未来几年停运，但事情仍有不确定性。假设人生路漫漫、铁轨常相伴，你能享受的将是每天多趟“逛吃、逛吃”的轰鸣，尤其的夜深人静的铁路过境则更是让人酸爽；
-项目效果图-
3、由于限高，虽然项目容积率低，但整体密度尤其是整片的中庭空间还是相对有限，园林质感从效果图看也一般。
另外，也同样因为限高，所以地块的楼栋数较多，这带来的是整个项目的
低楼层、高楼层等走量较差的产品数量较多，这也反应在了实际去化中，直至今日一期开盘中剩下的也多为高、低产品。摇房建议：
由于学区短板，所以更建议地缘性的、无学区硬性要求的自住换房族参与。另外，已解决鲤城优质学区又想就近品质居住的家庭，也可以重点考虑。
5
源昌江南城
这已经是这个项目近年来的第四次开盘，前面三次开盘分别发生在4月、6月、8月，基本隔一个月就会来一发。
而8月初刚开盘，9月马上又再开，估计也是部门的催促。
|项目推售楼栋示意图
本次带来的楼栋组合算是源昌的常规操作了，基本都是一排挑一栋的选品标准，沿江前排出战的是5号楼，中间排派出的是16号，而后排则是21号，良莠搭配，用看江楼栋吸引人流，并通过后排低价来弥补景观的不足，在整批次均价不变的情况下，调配出房价梯度。
|项目配套实景示意图
项目优势：
1、一线沿江、超50万方的体量，是近年来鲤城拍出的总价地王，同时也是体量最大的项目之一。体量大，能布置或者调配的空间就大，中庭以及其它运动休闲设施会更完备，居住舒适度较高；
2、该项目也同样是鲤城区目前唯一在售的住宅，得益于棚改，又为区域带来充沛的购买力；
3、地处江南，能辐射的区域涵盖老鲤城、以及南安的梅山—丰州—霞美一线，还有安永德区域。
项目不足：
1、其影响人气的最大短板，也同样是在学区这块。项目划片鲤城六实小，且小升初政策与老鲤城的差距肉眼可见。
当然这也是源昌一家遇到的问题，虽然江南学园已经投用，但江南沿江一线，从鲤景湾到中南滨江铭悦，也是受到了学区的掣肘；
2、项目的户型设计相对情怀，中大面积户型占比不小，所以开盘三次，每次客户都是在等小户型新品，而140平以上的产品一次又一次被剩下，数量越积越高，影响人气不说，更对后期销售提出挑战。
由于每批次产品都是按1.2万元/平顶格报预售，所以大户型的调价空间也相对有限，而价格没啥空间，就是平市、淡市中最束手束脚的存在。
3、源昌过往履历、口碑，以及物业服务，也是小区的一个隐忧。
摇房建议：
适合地缘的安置户及改善型客户买入，但由于学区一般且限价已是区域天花板，因而投资谨慎。
6
海韵山居
海韵山居二期，是九月4盘中唯一吃到半年涨3%政策调价的项目，均价也顺势提至1.5万元/平。
不过宣朗君预计项目的去化速度应该会优于南洋和源昌，主要得益于山脚下保利壹号公馆的发力，顶着2000元/平的价差，会让局部区域也形成倒挂，掩护其出货。
早前，项目推出了2#、3#、5#、7#、10#、14#楼共计27套高层次人才房源，价格13368-17089元/㎡，整批次房源均价预计在15005元/平。
项目优势：
1、半山洋房和别墅还是有其追求者，宝珊、奥园等高端项目的成型就是最好佐证；
2、由于项目一期开盘时，市面上能与之比较的便是同在东海的沿海五虎，1.45万元PK不到1.3万元，高下立判。
只是现在由于山脚下保利项目进场，其PK半径退守至东海泰禾周边，无论是对上2万元/平的泰禾二手还是限价1.72万元/平的保利，海韵都能保有较明显的倒挂优势；
3、户型具备较大的改造空间，这也能从得房率上填平房价。
项目不足：
1、虽然与宝珊共享一座桃花山，但项目周边多为安置房和民房，整体界面及客群较为一般；
2、项目的最大短板还是落在学校上，大概率划片的是宝山小学，村小的既视感，会吓退有学区需求的刚需者；
3、另外交通通达度也是项目短板之一，虽然东海泰禾就在眼皮子底下，但半山的高差还是会让出行受到一定困扰；
4、项目物业及品质输出也有待时间检阅。
摇房建议：
虽然保利拉开了空间，但学区及通达度的弊端还是值得重视，项目更适合已经完成子女教育重任的事业有成的改善型家庭。
7
万科城市之光3期33#楼
今年以来，位于四朵花瓣旁的万科三期已经推售了两批住宅，1.22万元/平的均价让东海核心区重回三年前。
也得益于超高性价比，项目先后获得超4800组，以及超6000组的认筹量，可谓整个泉州的当红项目。
本次开售的33楼位于万科城市之光三期南区，由4栋高层住宅及少量商铺组成。目前楼栋已出地面多层，主力户型为建筑面积约113-133㎡住宅，总层高35层，共计277套房源。
项目优势：
由于优势太过明显，我们就简单概括下。东海核心区，学区划片丰泽二实小东海校区，再加上1.22的震撼低价，确实值得摇一摇。
项目不足：
1、从实拍图也可以看出来，项目容积率跟密度是真的高，而且本来就挤压感爆棚的地块，中间还横插一条道路，进一步压缩了中庭的活动空间；
2、户型中规中矩，连廊式的设计，使得边套瘦长、对流通风受到影响，同时两开间朝南也没三开间来得舒服。而中间套虽然能通风，但代价是客卧及主卧洗手间私密性较差；
3、限高百米，做到了35层，也就意味着层高只有2.85米左右，如果做吊顶，会相对压抑。
摇房建议：
虽然项目仍有不少槽点，但架不住1.22的价格真的太诱人，而且东海整片的前景也值得期待，因此无论是投资还是自住都可以重点摇一摇。
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宣朗君的几个观点
1、学区依然是流量的压舱石。九月，三英战吕布的格局其实也不用过多猜测，流量肯定一边倒地涌向东海，不止区位、价格占优，连学校配套也好于中心区，不人潮汹涌才怪呢；
2、想清楚自己要什么很重要。现在这样流量汇聚的时代，其实反而让人容易迷失，所以初心很重要。
在决定摇哪里之前，先问自己：这房子到底买来干啥的？！因为大家觉得好的，其实并不一定就适合你，或者就是你的最优选择。比如你就是江南的安置户，你的家人跟交际网络以及工作都在江南，你就真没必要凑热闹去抢东海，除非本地已有房，投资占比更重的除外；
3、九月摇完，预计要等到11月才会有比较集中的供应，主要就是上实三期、门第二期、云玺台以及海宸尊域，因为这些项目都大致的4、5月份开过，11月刚好是半年的涨价周期。
另外，保利的东海、西湖项目也有可能在10月、11月出来凑热闹；
4、遵循六稳六保的部署，推动存量房尽早入市，也加快符合出让条件的地块尽早开拍，一二级市场的提速在季度末的九月再现高潮。
对于志在迈过万亿门槛的泉州，适度提高房地产对GDP的贡献是策略也是手段，因为从地产的贡献值来看，泉州依然相对靠后
而正是基于数据、指标的考量，在九月泉州各县区都抓紧供地，晋江阳光广场、高铁新城、世纪大道板块等都已确定或者筹备地块出让；惠安则一口气推出7块，覆盖多个象征；另外阳光城再进安溪，南益洛江拿下第四子……
只是与外围多点开花相比，人们更关心三季度市中心计划出让的东海地块何时挂牌。
