日本經濟發展長期穩定，對待新商業模式也非常謹慎，一旦開展就能夠迅速崛起，例如日本電商業，短時間內已經展現出了強大的潛力，同時也為後端的服務環節如物流等帶來了更強大的後勁。
日本電商持續成長成為物流地產的主力客戶
日本2018年度（2018.4～2019.3）的產業經濟報告，日本國內主要流通零售產業——百貨、超市、便利店、專賣店等的營業規模持續緩慢成長。日本經濟發展長期穩定，產業很少會有激烈變動，造就了按部就班的步調，老百姓也很習慣於這種社會狀態。因此，商業創新速度保守，大多在原有基礎上轉型更新，如：橫濱南部批發市場，從傳統的果菜批發市場轉變為綜合新型態批發購物市場，在凌晨時做批發市場，上午9點後做休閒零售市場，為讓市民前來休閒活動，還改造一部分設施，作為臨海公園與購物中心。此外，綜合型新物流中心也成為連鎖超市的最愛，在批發市場內完成採買、洗選截切加工、小包裝加工到物流揀選作業與配送。將設施社會化，讓周圍地區的市民，願意來批發市場休閒購物；製造業拜旅客的大幅增長之賜，加上亞洲地區成本高漲，讓產業迴流日本，資生堂、花王、松下等製造業重新在日本擴張建廠。來日本的“觀光旅遊業”，救起了日本經濟，2018年度訪日外國遊客達到3,000萬人，海外遊客在日本的總消費約達5萬億日元，帶動了日本的商業成長，2020年日本將舉辦奧運會，將帶動更大成長，各產業加大投資力度，特別是旅館業、藥妝業、餐飲業與小家電業等。
歐美日等經濟發達國家的產業發展，都是有近百年的循序漸進成長成熟階段，各種零售業態都存在很久，已在老百姓中建立信賴感及方便性，因此就算電商發展迅速，實體零售店還是主流。日本傳統的通販市場（郵購與電視購物），是日本無店鋪銷售的主力，營業規模約為6萬9,400億日元，營收較前一年增加約6.6%，因電商的高度發展，通販業也都增加了電商業務，同時，通販業也將“專門性”（即只專注於某幾類或領域的產品銷售）作為武器，差別於電商業。2017年電商總營收額約為6.94萬億日元，對實體零售小賣便利店行業（約142萬億日元）營收而言，只佔4.9%。但電商高速發展也是事實，特別是智能型手機的普及，它的方便性、實時性與廣泛性，讓手機購物成長激增。各零售企業也察覺這是新形態的業務，都在積極發展電商業務。其中，美商亞馬遜的營收增長速度最高，年營收達1萬3,335億日元，Yahoo雅虎達5,965億日元，澱屋橋照相機（YODOBASHI KAMERA）家電電商達6,805億日元，樂天達6,803億日元，ASKUL達到3,604億日元，各百貨店與購物中心也察覺到電商的威力，更加強O2O的連動，特別是7&i集團，除了加強新商品的開發力外，更是加強客戶體驗創新業態，無印良品將線下與在線結合得更完善，將電商視為營業的延伸，開設咖啡廳、進入便利店，開設旅館等，加強體驗式的感受品牌與商品魅力，而不是促銷過季商品。由大型跨國商社牽頭，引導旗下實體零售企業強化在線的銷售，特別是綜合型企業如伊藤忠（UNI超市、全家便利店等）、三菱（羅森便利店、成城石井等）、三井(QVC、SOGO、伊藤洋華堂等)等大型商社。日本便利商店行業總店數已超過5.5萬門店，總銷售額已達10萬6,975億日元，雖面臨來客數減少，但還在拓展店面數量，未來要提升來客的頻次，並加強在物品銷售外的服務收入上，所有便利店企業，都在研發顧客來店的大數據蒐集、無人收銀的系統開發，以減輕現場店員的工作負擔，同時在引進外國工作者擔任店員的工作。日本超市總營業規模約為12萬9,175億日元，連續兩年營收下降，目前面臨的是便利店與藥妝店的食品賣場大型化，競爭異常激烈。
外資物流地產VS本土物流地產
在大型都市附近的現代化高機能電商倉庫持續增加，例如GLP普洛斯、PROLOGIS安博與大和DAIWA房屋等多層式現代化倉庫，正在大量興建。日本傳統的倉庫業大都建於港口邊，有些倉庫甚至已有百年曆史，雖然日本倉庫都很堅固耐用，但是倉庫大都老舊傳統，傳統的倉庫業有三大營業支柱，是倉庫保管、陸海空物流與不動產租賃，這些收入支撐著傳統的收入。
最近十多年來，外資倉庫業紛紛進入日本，帶來REITS不動產證券化的概念，引進低廉的金融資本，投資興建完全符合國際物流與電商物流的現代化倉庫，有更大的作業面積，高跨距的柱間，迴旋式車道讓高樓層都能擁有獨立的碼頭作業空間。日本的名門企業三井不動產與三菱地所，也因應現代化發展，朝全球物流倉庫業轉型；此外，電商物流的需求旺盛，倉庫的現代化劇增，傳統老舊倉庫面臨改造，外資的現代化倉庫需求日增，日本大和房屋從傳統房屋興建轉型至現代化倉庫，大型化設施需求旺盛，2017年度完工使用的倉庫面積達966萬平方米，較前一年增加15%。在東京都圈內的土地再開發，成為物流地產業的新目標，生鮮冷鏈物流倉庫成為主流，東京流通中心完成拆除一棟舊物流大樓，已在2017年完工使用，並以生鮮冷鏈客戶為主體的新物流綜合大樓，以滿足要求配送速度更快，流通量巨大的市場要求。東京都首都圈的倉庫空置率約為4.4%，平均租金約為每坪每月4,070日元。
日本物流地產投資持續增加，許多國際大型資本公司持續投資日本物流地產，主要因為日本相對風險較低，雖然獲利率相對較差，但很穩健。近年來，日本流通與物流產業加速前往東南亞發展，作為後勤的物流，正加速併購當地的物流企業以增強競爭力。中國（包括臺灣地區）、越南、馬來西亞、印尼、泰國、緬甸、印度、菲律賓等地區經濟發展勢頭強勁，流通業特別是百貨與超市行業的積極發展，讓日本流通業獨佔鰲頭，日通、近鐵、雅瑪多、郵船、扇擴等跨國供應鏈物流早已進駐當地市場，未來，物流的投資將會愈來愈多。
