近期，中央、国务院颁布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，发改委4月9日发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，引发市场热议。“中心城市”以及“城市群”成为中国城市化下半场的重要驱动力。
土地的城乡协同、以及户籍制度改革，为房地产行业，尤其是中心城市和城市群的房地产行业带来长期的发展机会。在后疫情时代，“城市群”将步入一个新的阶段，对于龙头房企而言，意味着“新型城镇化”将成为布局关键。
4月15日，保利发展发布2019年年报，对于新阶段的城市布局，“始终坚持全国化战略布局，并持续聚焦一二线城市和核心城市群。”保利发展控股集团形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心，以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局，对于城市化趋势的沿变，保利发展的路径与“新型城镇化”的方向有着相当的契合度。
厚积薄发的一年
对于保利发展，2019年净利润增速创下近十年最高值，超出市场预期。
在房地产调控政策坚持不放松的背景下，保利发展控股集团凭借前瞻性的战略布局，以及充足的可售货量，实现签约销售4618亿元，位列行业前五、央企第一。实现营业总收入2360亿元，同比增长21.3%；净利润376亿元，同比增长43.6%；归母净利润280亿元，同比增长47.9%，收入利润稳步增长，实现高质量稳健发展。此外，保利发展充分发挥多元化融资优势，有息负债综合成本仅4.95%，显著优于行业平均水平。
考核企业经营好坏的重要指标之一——ROE（净资产收益率），2019年为21.01%，比2018年足足提升4.4%。
聚焦核心点 深耕城市群
保利发展控股集团始终坚持全国化战略布局，并持续聚焦一二线城市和核心城市群。
根据土地市场变化灵活调整节奏，“不随众，不盲从”，合理掌控投资节奏，持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，截至2019年末，公司拥有在建面积13158万平方米，待开发面积8112万平方米，其中，38个核心城市占比达58%。
报告期内，公司38个核心城市销售贡献达到77%，其中在珠三角及长三角签约销售达千亿规模。单城签约过百亿城市13个，合计销售金额达2500亿元，销售贡献占比达54%。在全国11个城市中销售金额排名当地第一，25个城市进入前三，市场地位稳步提升。其中广州实现签约超420亿元，佛山、武汉、北京超过200亿元，福州、西安、三亚等首次突破100亿元，深耕核心城市效果显著。
多元化升档加速 “服务力”显著提升
“不动产生态发展平台”，是在两年前由保利地产升位为保利发展时，确立的战略定位，“不动产投资开发为主，综合服务与不动产金融为翼”，进一步加快多元化产业的快速发展。
在多元化业务方面，保利发展重点培育两翼业务，围绕不动产投资开发，搭建覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。在综合服务方面，保利物业管理布局全国131个城市；报告期内，保利物业于香港联交所主板上市，募集资金超54亿港元，不动产生态发展平台加速成型；代理板块保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合，双方一二手物业代理业务融合发展，累计覆盖超200个城市，代理项目超2000个；商业管理板块管理面积达268万平方米,其中购物管理中心管理面积达153万平米，酒店管理面积达94万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。不动产金融方面，公司在管基金管理规模近1200亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。
康养板块方面，截至2019年保利已在机构养老、社区养老、适老用品、健康产业展览、养老金融等领域实现了多元布局，获得了丰硕成果：已落地养老机构7家，总床位数2205张，在营的6家养老机构，已有3家通过民政部的五星级评定，广州天悦和熹会即将开业。
经过十多年积累，保利发展控股集团已在机构养老、社区养老、适老用品、健康产业展览、养老金融等领域实现了多元布局，覆盖北京、上海、广州、成都等重点城市。
保利物业全程护航第七届世界军运会，作为军运村的建设和运维服务方，旗下保利发展控股湖北公司整体承建，保利物业、保利酒店、保利商业分别为军运村物业服务、运动员村住宿、军运村商业街唯一运营服务商，为运动员提供优质服务。
2019年夏季达沃斯论坛在大连国际会议中心成功举办，公司服务团队在仅49天筹备期内以高效率高质量服务保障论坛顺利举办；第39届、第40届广州（锦汉）家居用品及礼品展览会成功举办。保利会展业务，通过连接多元化产业资源，成为资源接触的平台，形成包括老博会、福祉展、家居礼品展等系列自主展览品牌，并拥有全国多个综合性展馆。
践行社会责任的步伐
践行社会责任，对于央企保利发展而言，是一门必修课。
年内，保利发展加大扶贫资金投入，向中央企业贫困地区产业投资基金投入3.3亿元，助力贫困地区产业发展，带动贫困人口精准脱贫。
在扶贫助教方面，保利发展控股集团持续推动“保利星火计划”，用“教育+就业”的模式来实现“职教一人、就业一个、脱贫一家”创造精准扶贫新模式。至今已持续举办三期星火班，帮助上百名毕业生进入保利物业6个区域公司，在定点扶贫县产生了良好的影响。
在艺术传播方面，保利发展控股集团依托和基金公益平台，大力推进公益慈善事业。如2019年5月，保利发展和基金梦想艺术课堂正式落户合肥市春芽残疾人互助协会；6月，保利发展控股集团举办第十一届和乐中国，为孩子打造一个可持续深化的、让艺术陪伴孩子成长的公益平台。
在环境保护方面，保利发展控股集团积极采用绿色建筑、绿色施工技术，提倡绿色办公，打造绿色社区。如积极响应国家推进“海绵城市”的号召，践行降低影响开发、保护城市水环境的建设要求。日常办公中，号召每一位员工节约每一度电、每一滴水、每一张纸、每一粒粮食，坚持绿色出行，打造友好型办公环境等。
疫情中的担当
自新型冠状病毒肺炎疫情发生以来，保利发展控股集团旗下各板块协同作战，携手战疫。除了向武汉捐赠2000万人民币，助力打赢疫情防控阻击战，同时约有超过10万保利人投入战役一线。保利商业对全国旗下22个购物中心入驻商户减免部分租金，保利酒店、公寓提供退改减租服务，全面做好疫情防控。
此外，保利发展控股集团还将总价值3600万元的165类生活物资，包括10543张床铺、家具、客用品、洗漱包、制服等，集中捐给武汉市政府，用于支援武汉十一个市区“方舱医院”的建设、运营。2月13日，保利发展控股集团将包括9000件防护服等防疫物资捐赠于湖北省一线疫情防控单位，包括定点医院和一线环卫工人，充分发挥所赠物资效用，助力医疗一线抗争疫情。
《白皮书》发布：印证“新城镇化”
3月20日，《保利2019-2020年房地产行业白皮书》（简称“《白皮书》”）发布。对于未来中国城市化的进程，《白皮书》认为，“乡-城”城镇化高位放缓，“城-城”流动加速并存。这一判断，与发改委发布的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的方向是相符合的。
如何理解疫情对市场周期的影响？《白皮书》认为，疫情引发市场短期波动，后续将逐步修复。需求韧性仍在，只会延迟，不会消失。需求终要得到释放，但对金融市场的动荡不得不防。同时，“三稳”（“稳地价、稳房价、稳预期”）备受挑战，相信主动调控管理会加强。当下与三年前高热态势已不同，投资需求基本退出，可以发挥主动管理职能，重点支持刚需。
疫情黑天鹅后，流动人口购房扎根意愿更强。第三方调查显示，疫情后50.9%购房者更倾向在资源集中的城市置业，更关注物业、医疗等资源。而优质资源往往集中在城市，是其魅力所在。家庭式迁徙，将带动城市的消费、投资、生产。当迁徙二代在城市接受教育后，劳动力又将反哺城市。
在疫情之下，保利发展各地楼盘，有序复工，销售在逐步回暖中。拿地依旧积极，布局核心城市，公司2月在北京、广州、长沙、郑州、石家庄等地新获取5个项目，新增土地总计容建面118.8万平方米，同比增速16.8%。从区域布局来看，公司新增项目主要位于中西部、珠三角和京津冀；从能级分布来看，新增项目均位于一二线城市。综合来看，公司依旧坚持在核心都市圈重点城市的布局。
面对行业竞争加剧和集中度的快速提升，保利发展将继续发挥在融资、拓展、运营管理等方面的专业优势，积极把握区域市场的结构性机会及多元化产业发展机遇，加快布局综合服务与不动产金融市场，培育新的业务增长极。
