每週《立問立答》，奉上搖號熱門樓盤獨家點評，解答最具代表性的購房問題。歡迎粉絲在文末留言提問。本期期數：NO.107
文 | 蘇陽
搖號熱門·樓盤短評
▶綠城交投·湖境雲廬
▷項目地址：餘杭區文二西路與綠汀路交叉口
▷開盤信息：3、4、7、9、17、22-25幢共123套，戶型179-265㎡
▷均價44400元/㎡，精裝交付
▷最近地鐵站：3、5號線綠汀路站約500米
短評：湖境雲廬收官之戰，手慢無。上次首開中籤率31.7%，登記人數861套，報名的購房者裡，至少還有600來個人沒買到心儀的房子。從板塊限價悉數來看，湖境雲廬的疊墅單價和高層單價相比很划算。這一次開盤最低總價632萬起，再加上低密產品的得房率，相當誘人。
▶德信·時光之宸
▷項目地址：蕭山區華誠路與弘學路交叉口
▷開盤信息：加推1#樓60套，戶型89㎡
▷均價16100元/㎡，精裝交付
▷最近地鐵站直線距離：暫無
短評：對於剛需來說，杭州均價2萬元/㎡以下的房子，只要符合通勤範圍，都可以放心買。價格擺著，還有銀泰，戴村也可以很美。這次開盤最便宜一套只要123萬，算下來最低首付37萬左右，還是精裝交付。
▶恆大·國璽悅龍府
▷項目地址：蕭山區市心北路與建設一路交叉口
▷開盤信息：加推5號樓47套，戶型205-255㎡
▷均價38500元/㎡，精裝交付
▷最近地鐵站直線距離：2號線建設一路站約200米
短評：國璽悅龍府恆大全國促銷，但不帶杭州玩。市北兩根人參，同天拿地，杭州世紀已經清盤，國璽悅龍府才啟幕不久，一點也不符合恆大快週轉的作風。畢竟總價段擺著，客戶就這麼多。
精選提問·立問立答
Question 1
提問者▷Cissy Liu
您好！現有小河佳苑70方和吉興公寓小戶型53方，餘杭卓悅華庭90方各一套，現還有100w和房票，打算置換一套房子，賣的三套房子不考慮自住問題。純投資，換哪套比較好？這個點賣是否合適？
蘇陽：建議優先賣掉房齡最老的小河佳苑。長期來看，小河佳苑是2004年的房子，再加上是回遷房，學區也很一般，不具備再大漲的能力。相比之下，吉興公寓因為是育才京杭小學，又是2015年前後的房子，戶型比較小，保值能力不錯。蔚藍領秀如果是餘杭區的部分，建議滿2年以後再考慮出手。
疫情期間杭州二手房市場肯定會是比較低迷的，因為帶看不方便，成交活躍度肯定會相對低一些。但整體來看，賣二手房置換，宜早不宜遲。市場上的紅盤越來越少了，這一輪投資最聰明的做法就是儘可能吃透限價紅利。
Question 2
提問者▷jack-hsu
小王子，你好。18年買了套萬科智谷的LOFT4.2米酒店式公寓34方，90萬，今年4月交房。考慮現行的經濟情況和區塊發展，區域想打造杭州中關村，求幫忙分析。同時我想諮詢一下是交房後出售好，能賣什麼價位，還是先持有並出租幾年，後續再賣，等待週期如何把握？
蘇陽：對二手酒店式公寓的出售價格不要太樂觀，建議持有收現金。去年一整年，酒店式公寓新房都只有個別樓盤才賣得好，大多日子艱難。18年買的時候34㎡90萬已經不便宜，4.2米層高做不了雙鑰匙，租金也拉不開優勢。再考慮你的預期，加上交易稅費，投資客接盤的可能性很低。
有出手想法可以掛牌先觀望看看。具體行情，可以找周邊二手中介聊一聊，他們是最瞭解板塊每個盤能賣多少錢的。智慧網谷一帶已簽約入駐的企業有：新浪、奇虎360、華為雲、聯想、順豐、58同城等等，含金量還不錯。
Question 3
提問者▷一路向東
目前手上有一套餘杭庭院深深的87方房子，無貸款，糾結：是繼續持有還是置換？置換到哪裡比較合適？對學區無要求，考慮升值兼自住，喜歡城市界面好點。
蘇陽：餘杭庭院深深最近90㎡左右戶型成交總價大概180-200萬左右。小區離16號線禹航路站其實不遠，等到地鐵開通，還有機會有一波漲幅。個人建議繼續持有一段時間，等到地鐵兌現的紅利期出手。
如果賣掉用作首付，按照6成計算，可以置換一套300萬的房子。按照習慣的生活區域，你可以考慮置換到未來科技城核心地段。配套和城市界面會比閒林要好一些。比如天空之城，後期的高層小戶型就符合你的預算。
Question 4
提問者▷蕎麥君
本人女生，男票有住房。兩人工作在城東，想在結婚前把首套3成資格用掉，但因為能承受的總價只有150萬左右，搖號或者二手房的選擇都很窄，不知道是不是要搖一套偏遠區域的新盤，還是市區的老房子？比如景芳30方這種老破小，或者臨平北、丁橋兩室的經適房？請老師分析一下。
蘇陽：150萬元總價確實有點掣肘，還是建議在新房市場上進行搖號。老破小和經適房，上漲的幅度有限，不太可能有大的價格變動。但是杭州偏遠板塊，由於交通的建設，未來幾年反而有上漲的機會。
大江東核心區域的融創城高層，你的預算還能夠買到小戶型的頂底樓。這裡有地鐵，也有綜合體配套。還有超山的江山風華、上錦宸府總有不少房子符合你的總價預算。這裡依靠高架路，到市區開車也還比較方便。
Question 5
提問者▷HL
英明睿智小王子，家裡有兩套閒置房產，皮市巷60方老房、西雅圖122方剛交付。另有現金100萬，可承受200萬左右貸款，如要投資，優先賣哪套房？現在賣房時機如何？賣房後主要考慮新房還是二手房？是否有板塊或者具體樓盤推薦？
蘇陽：如果用不上學區，建議賣皮市巷的老破小。長遠來看，老破小的增值能力比較差。最近因為疫情目前二手房市場誰都說不清，建議等疫情過去，市場恢復以後，擇機賣出。
賣房以後主要考慮新房，因為現在新房市場仍然有限價，雖然倒掛已經不如之前這麼明顯，但是很多板塊還是買新房更划算。優先推薦勾莊、三墩北、良渚、大江東、奧體、未來科技城這樣的熱門板塊。
