資產證券化已經成為房地產企業融資的重要手段，在政府的積極鼓勵下，資產證券化越來越成為經濟發展的重要活力因素。根據非官方的不完全統計，我國重點房企ABS存量近4000億。從目前存續的結構上來看，頭部房企ABS融資存在兩極分化，例如萬科和碧桂園發行量最大，並且以供應鏈應付賬款為主導，其餘房企發行量較少。排名在30-100的房企發行ABS動力更強，每家基本發行額最少在30億元，根本原因是想擴大自身規模。而對於持有型優質物業為主的房企，發行CMBS和類Reits成為其必然的選擇。
資產證券化概述
資產證券化指的是將缺乏流動性的基礎資產轉化為不同信用級別的可流通證券的行為，可分為企業ABS、信貸ABS和資產支持票據（ABN）三大類。企業ABS、資產支持票據（ABN）主要用於非金融企業進行融資，兩者結構較為類似。資產證券化近年來備受房企青睞，一方面地產行業融資需求強烈，資產證券化是為數不多受政策鼓勵的融資渠道，另一方面企業ABS自身發行成本適中，具有盤活基礎資產、破產隔離及信用分級的優勢。
資產證券化產品
五大產品：購房尾款ABS、供應鏈ABS、物業費ABS、CMBS以及類REITs。購房尾款ABS以對業主的應收賬款的權益進行融資的一種行為。供應鏈ABS通過應收賬款反向保理為上下游企業提供融資。近年來房企供應鏈ABS發行呈現爆發性增長，主要源於其可以解決企業資金短缺又不增加企業債務規模的優勢。當下在針對房地產融資收緊的情況下，監管機構對供應鏈ABS持限制態度。3）物業費ABS的基礎資產為物業合同債權，基礎資產現金流依賴於物業公司的物業費收入。4）CMBS以商業房地產抵押貸款為基礎資產，能夠很好地匹配流動性差但預期能產生穩定現金流的商業物業，為其提供融資，且具有期限長、額度較大、資金運用靈活等優點，呈現供需兩旺的市場格局。5）類REITs一般採取“契約型基金+專項計劃”的模式。目前國內與國際仍有差距，監管機構在2020年4月30日，正式啟動公募REITs試點，拉開了公募REITs新篇章。
資產證券化發展
2014年企業ABS改革，迎來快速發展時期。2014年11月19日，證監會發布了《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》及配套工作指引，取消事前行政審批，改為備案制發行。相比證監會主導的企業ABS爆發式發展，銀行間市場交易商協會ABN則長久的處於停滯的狀態，直至2016年才有起色。2016年12月12日，交易商協會發布《非金融企業資產支持票據指引（修訂稿）》，並制定了《非金融企業資產支持票據公開發行註冊文件表格體系》，提升業務操作性。改革之後的ABN與企業ABS，結構基本相同。僅在發行場所、發行中介有所不同。
