近日，克而瑞房产信息发布了一季度天津商品住宅项目销售排行榜。简单分析下，并在文尾就天津市场的走势说些自己的看法。
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先来看市内六区，无论是销售金额还是成交面积，中海城市广场、南开·宸院均位居前两名。
天津土著有句顺口溜，“穷河东、富河西，砸锅卖铁红桥区，南开美、乱河北，漂亮女孩和平追”。所谓穷河东，海河沿线除外。海河沿线的海河金茂府、恒大帝景都需要六七百万起步，都是大户型，没办法。但中海城市广场钻石湾直接用价格撬动了市场，在3月份，85平米总价261万起，110平总价362万起，每平米最低单价29000元/平米多，还附赠高标精装。200多万就把海河踩在脚下，享受一线河景，的确不贵。只是到了4月份，不知为何销售给我算的110平总价是460多万，让我顿时没有了掏钱的欲望。
南开宸院是大家非常关注的项目，位于南开区南片。自从2019年9月入市后，一直是市内六区的销冠，2019年销售237套。近期我请销售帮我算了一套104平的三居，优惠完总价401万。但我觉得价格还是有下行空间的。想获得下行的价格，要么是再等等要么是跟销售磨磨，如果付款周期良好，也能谈下来。
相比之下，老盘南开1911就相对落寞些，毕竟开发商号召力的确不给力。但即便如此，在一季度仍上榜市区销售额排行第六位。毕竟，上三区单价3-4万的普通住宅太少了。再就是，靠几套顶层超低价特惠房吸引了不少关注度。
红桥区公园大观3月份推出特惠房，高层备案价3.6万多，特惠价只需要2.57万，特惠期间总价最低260万。降价跑量，效果不错。
海景文苑去年首开均价是30000元/平米，3月份以员工房名义推出特价房，最低单价降到23000元/平米，引起一波抢购潮。
凯旋门是我看了这么多项目，认为最为安全的项目之一。不要跟我提什么快速路噪音，也不要扯什么位置，200万整买市内六区两居，普通住宅，这已经是底了。
中储正荣栋境基本算是尾盘状态了。挨着爱琴海、万达、家乐福等商业配套，位置要比凯旋门好。开发商希望今年6月份即清盘，当前给出的价格也较为优惠，只是剩余的楼层要么是顶层，要么是底层。据笔者了解，一套128平的三居顶楼，价格仅需320多万，的确便宜。
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再来看一季度环城四区住宅项目销售排行榜。
未来城，我认为是北辰最好的项目之一了，暂时我还没有找到之二。环内，有地铁，有商业规划，开发商不算小，高层单价19000元/平米的价格中规中矩，不到170万就可以买一个88平的两居室。但是又觉得缺点什么，一个足够吸引人的故事？一个有想象力的吸睛概念？或许这就是在纯刚需板块做纯刚需产品的特性吧。说白了，这是一个平价走量的项目，典型的刚需流量盘，涨价不是那么容易的。一涨价，大家就去其他地方看看。但，刚需可以买。
目前，津滨大道板块已成为东丽区的改善聚集地。融创城是融创进军天津东部的首个项目，体量不小，有一批房会在今年6月交。但当前2万5的单价，我认为有些小贵，周边金隅悦城二手房不过2.1万左右的价格。而且2万5的单价，在西青区3号地铁沿线可以随便挑了。
富力又一城，最大的优势就是便宜。但
投资客比例偏高，晚上亮灯率极低。我个人是不喜欢的。碧桂园中心凭借低价首开，录得销售面积环城第10名，当之无愧。
融创星耀五洲竟然也上榜了。是因为环城没有好房子了吗？当然也或许因为便宜，均价9500，一套大概七八十万起，首付最低20多万。但是团泊湖岂不是更便宜？
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大家已经发现了，一季度，属于降价果决的开发商。降价，激发了观望客户的下定决心。
早降价，有肉吃。
在当下行情里，开发商吃到的每一口肉，都是从别的开发商嘴里夺过来的。这是一场嗜血的残酷战争。
但，
能参与到这场战争，已经算是幸运的了。
一些高地价地块也只有观望的份儿，比如万科翡翠大道，比如恒大悦府。即使认清了自己的尴尬境遇，选择低价开盘，仍不具备价格竞争力。万科翡翠大道低价开盘还得罪了最早期花高价买房的业主（他们对万科是真爱），伤害了自身品牌。
2019年的地，2020年的房。战争会持续，会有开发商侥幸过关，也会有开发商倒下。
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给大家几个建议：
1.对于一季度来说，开发商的业绩更多来自于老客户的成交，二季度新客户增量将决定楼市走势。前期被压抑的购房需求，会在近几个月集中补偿的。4月份楼市行情肯定会比3月份好，5月份会比4月份好。各楼盘也会在年中前给足优惠，争抢客户。要保持对楼市的敏感度。
2.对市区为数不多的400万以下新房来说，上半年是入手机会。我之前说过，我有些担心下半年市区新盘会收回部分优惠。不要总想着买在最底部。
3.买新房，从售楼处出来，记得看看周边次新二手房，能让你从销售给你描绘的蓝图中跳脱出来，做出更客观的判断。
4.竞品项目之间多转转。我在调研海教园的时候，一连走了七八个项目，B楼盘销售会告诉你A楼盘销售有意隐瞒你的不利信息，这样掌握的信息更全，不至于一拍脑袋交钱，一拍大腿后悔。
5.小心假降价楼盘。
6.多加几个贝壳新房销售的微信，有些特价房源比如南开1911顶楼这种，通过渠道就消化了。
7.新房机会比二手房多。二手房业主对市场反应是迟钝的，他们对价格走势的判断存在更多主观因素，甚至我发现有业主看到降准降息还有涨价的冲动。他们不会赔钱卖的，如果价格低于预期，他们就由卖转租，硬扛着。
8.上半年天津市对海河英才计划进行了小修小补，降低了标准，说明吸引的人才数量不够啊，如果效果还不好，预计下半年还会继续放开。从几个城市“一日游”的楼市放松政策来看，国家短期内还不允许放开限购限贷，但对于类似放宽落户这种曲线手段，是允许的。
9.天津的风格，一是永远不当出头冒尖的那个，那种政策放松一日游的出格事儿，绝不会发生在天津；二是凡事都要抬眼看看北京，找个模板，抄一抄。总结成一个字，就是“稳”。中介、销售给你发“二套首付四成”这样的假消息，不要信就是了，都是为了逼定。
10.买大开发商楼盘。绝对会有小开发商撑不下去，绝对会有不少开发商偷工减料，要做好减配的心理准备。
11.环城，没有配套、远期规划的那种，慎买。今年天津还会拍大量环城的地。
12. 2020，天津楼市大概率是降中有稳。
