老有人想投資房子，買了後盯著房價，期待每個月都漲 。
其實，並不是房子漲價你就賺錢。
--我大致給您算一筆帳，買房子單價漲多少不虧。
假設你要買一套這樣的房子：普通住宅，面積100㎡，單價2萬/㎡買入，5年後（滿5唯一容易賣）賣出。
A投資方案：全款購房1、房屋總價200萬RMB2、其他費用①稅費契稅=1.5%*200萬=3萬印花稅=0.05%*200萬=0.1萬維修基金=120*100㎡=1.2萬物業費（0.5元/㎡-2.5元/㎡按照2元/㎡來算）=2元/㎡/月*100㎡5年*12個月=1.2萬所以，稅費小計=3+0.1+1.2+1.2=5.5萬②裝修費一般中介裝修3-5萬即可出租，我們取4萬中間值。--①+②，其他費用共計=5.5+4=9.5萬3、理財收益損失銀行五年定存（利率：2.75%-3.2%，按照3%來算）=200萬*3%*5年=30萬微信零錢通（利率：2.86%-3.32%，按照3%來算）=200萬*3%*5年=30萬支付寶（餘額寶利率：2.72%，定投：3.4%-4.7%，按照3.5%來算）=200萬*3.5%*5年=35萬--理財收益損失≈33萬★投入合計=房屋總價+其他費用+理財損失收益=200萬+9.5萬+30萬=239.5萬
B投資方案：貸款購房
1、首付三成=200*30%=60萬元
2、其他費用（和全款購房一樣）=9.5萬元
3、貸款利息費（2018年房貸利率上浮18%-35%，按照20%貸款30年等額本息計算）
--房貸利息費=6510元*12月*5年=39萬
4、理財收益損失
--銀行五年定存利率：2.75%-3.2%
--微信零錢通利率：2.86%-3.32%
--支付寶餘額寶利率：2.72%，定投：3.4%-4.7%
--理財收益損失（按照4%來計算）≈12萬
★投入合計=房屋總價+其他費用+理財損失收益+貸款利息=200萬+9.5萬+12萬+39萬=260.5萬
--期間的房租（自住省房租了）=0.3萬*12月*5年=18萬
買了就住的結論：--全款購房共花=239.5萬-18萬=221.5萬（出售單價2.21萬/㎡，漲幅10.5%）--貸款購房共花=260.5萬-18萬=242.5萬（出售單價2.42萬/㎡，漲幅21%）算下來，您全款買房5年後，單價漲了10.5%左右，貸款買房單價漲了21%左右，剛好保本。記住，這是你買了就住進去的計算方式。大多數人買了期房，甚至就是投機的，比如你在上海工作買了安吉的房子，根本不可能自主，尤其太遠不能住或者異地投資的房子。所以，房租你是省不了的。買了不住的結論：--全款購房共花=239.5萬（出售單價2.395萬/㎡，漲幅19.8%才不虧）--貸款購房共花=260.5萬（出售單價2.42萬/㎡，漲幅30.3%）算下來，
您全款買房5年後，單價漲了19.8%你才不虧，貸款買房單價漲了30.3%你才剛好保本。貸款買房一年的成本到底是多少。
很多長輩總覺得貸款買房利息恐怖，資金成本高，壓力大。要麼全款要麼不買。總覺得現金拿在手裡最為踏實。
但通貨膨脹和GDP的增長，不等人。
人民幣的貶值速度在我看來，和人均收入的變化有更為直接的關係。
當這個社會的財富增長的速度達到一定值，人民幣的消費力也在隨之貶值，那些不屬於你的財富不會經過你同意，就會推動者物價的上升，以及人民幣的貶值。雖然你覺得你的收入跟不上，但不代表別人跟不上。
不敢說所有的城市房價和物價體系掛鉤，但至少，大部分城市是有明顯關聯的。
房價根本不顧及你的收入，在財富面前，在經濟面前，普通人只有順從。
雖然“房住不炒”是個大趨勢，但房價跌而不漲，怕是不大可能。
我們不提倡炒房，但我想，沒有人跟自己的錢過不去。
我曾經不一隻一次提到過：房貸是普通人可以借到的最便宜的長期大額貸款，沒有之一。
本質原因在於價格不是一個永遠固定的參照系，
物價每年是有變動的，不同年份的物價不一樣，
總體來看一般是上漲的，這個叫通貨膨脹。
比如說國際通用麥當勞經典巨無霸，
2000年的時候是9.9元，
2008年的時候是12.5元，
2015年的時候是17.2元，
2020年的時候是21.5元。
東西還是那個東西，包包還是那個包包，每年的價格不一樣。
就是因為每年的物價不一樣，
所以我們比較不同年份金錢的時候要打個折扣。
一般做法是選一個基準年，之後年份都價格除以一個數值（1+折現率）^時間差 來比較。
比如說，以2000年為基準，拿4％來做折現率的話，
2000年的100元，相當於2001年的104元，相當於2002年的108.16元。。。相當於2010的148.02元。。。相當於2020年的219.11元。
具體計算時候怎麼選擇決定折現率多少有些tricky，大家可以參考存款利率，國債利率，通貨膨脹率等。
絕大部分人借錢時候沒主動想過折現率，但其實這個非常非常重要。
回到原問題，
如果折現率和貸款利率一樣，都為5％的話，
那麼很容易算出，2020年借100萬借30年5％利息，那麼三十年後還款本息432.2萬，（100乘以(1+貸款利息)^ 30，按現行民間說法就是本金100萬，利息332.2萬），
但是，其實2050年的432.2萬折現後（除以(1+折現率)^ 30）就相當於2020年的100萬，也就是借多少還多少，一分不多一分不少。
簡單數學推理可知，
如果折現率小於房貸利息，那還款額折算到2020年大於100萬，錢越借還得越多。
如果折現率大於房貸利息，那還款額折算到2020年小於100萬，錢越借還得越少。
很不可思議？
再仔細想想，其實錢不是實物，錢本身沒有價值，而是一個浮動的虛的參照。
馬雲說：“我對錢沒有興趣”。其實大家都對錢本身沒有興趣doge，只是喜歡用錢買來的實物和服務。
所以不妨拋棄金錢的參照系，選擇實物作為參考系，也就是用以物易物的角度來分析。
比如說以巨無霸為參考物，將金錢數字換算為巨無霸數量來看看發生了什麼。
假設一個人2008年借了100萬，約定利率4％，借7年，2015年需要還131.16萬。
換算成實物巨無霸後，
也就是2008年借了8萬個巨無霸（當時12.5元一個，100萬/12.5=8萬），2015年還錢的時候卻只還了7.6萬個（當時17.2元一個，131.16萬/17.2=7.6萬個）
嘿嘿，借了8萬個巨無霸卻只還了7.6萬個巨無霸，這就是錢越借還得越少，越借越富的原理。
房貸同理。
等額本息和等額本金也可以將每月還款額折現到基準年，道理一樣。
房貸的效應更明顯，在過去的中國經濟黃金時代裡，即使房價不漲，房貸其實是借了二三十年工資，卻只還了不到十年工資。（tips：北京市職工平均年工資，2000年是15726元，2010年是50415元，2017年超過10萬元）
