老有人想投资房子，买了后盯着房价，期待每个月都涨 。
其实，并不是房子涨价你就赚钱。
--我大致给您算一笔帐，买房子单价涨多少不亏。
假设你要买一套这样的房子：普通住宅，面积100㎡，单价2万/㎡买入，5年后（满5唯一容易卖）卖出。
A投资方案：全款购房1、房屋总价200万RMB2、其他费用①税费契税=1.5%*200万=3万印花税=0.05%*200万=0.1万维修基金=120*100㎡=1.2万物业费（0.5元/㎡-2.5元/㎡按照2元/㎡来算）=2元/㎡/月*100㎡5年*12个月=1.2万所以，税费小计=3+0.1+1.2+1.2=5.5万②装修费一般中介装修3-5万即可出租，我们取4万中间值。--①+②，其他费用共计=5.5+4=9.5万3、理财收益损失银行五年定存（利率：2.75%-3.2%，按照3%来算）=200万*3%*5年=30万微信零钱通（利率：2.86%-3.32%，按照3%来算）=200万*3%*5年=30万支付宝（余额宝利率：2.72%，定投：3.4%-4.7%，按照3.5%来算）=200万*3.5%*5年=35万--理财收益损失≈33万★投入合计=房屋总价+其他费用+理财损失收益=200万+9.5万+30万=239.5万
B投资方案：贷款购房
1、首付三成=200*30%=60万元
2、其他费用（和全款购房一样）=9.5万元
3、贷款利息费（2018年房贷利率上浮18%-35%，按照20%贷款30年等额本息计算）
--房贷利息费=6510元*12月*5年=39万
4、理财收益损失
--银行五年定存利率：2.75%-3.2%
--微信零钱通利率：2.86%-3.32%
--支付宝余额宝利率：2.72%，定投：3.4%-4.7%
--理财收益损失（按照4%来计算）≈12万
★投入合计=房屋总价+其他费用+理财损失收益+贷款利息=200万+9.5万+12万+39万=260.5万
--期间的房租（自住省房租了）=0.3万*12月*5年=18万
买了就住的结论：--全款购房共花=239.5万-18万=221.5万（出售单价2.21万/㎡，涨幅10.5%）--贷款购房共花=260.5万-18万=242.5万（出售单价2.42万/㎡，涨幅21%）算下来，您全款买房5年后，单价涨了10.5%左右，贷款买房单价涨了21%左右，刚好保本。记住，这是你买了就住进去的计算方式。大多数人买了期房，甚至就是投机的，比如你在上海工作买了安吉的房子，根本不可能自主，尤其太远不能住或者异地投资的房子。所以，房租你是省不了的。买了不住的结论：--全款购房共花=239.5万（出售单价2.395万/㎡，涨幅19.8%才不亏）--贷款购房共花=260.5万（出售单价2.42万/㎡，涨幅30.3%）算下来，
您全款买房5年后，单价涨了19.8%你才不亏，贷款买房单价涨了30.3%你才刚好保本。贷款买房一年的成本到底是多少。
很多长辈总觉得贷款买房利息恐怖，资金成本高，压力大。要么全款要么不买。总觉得现金拿在手里最为踏实。
但通货膨胀和GDP的增长，不等人。
人民币的贬值速度在我看来，和人均收入的变化有更为直接的关系。
当这个社会的财富增长的速度达到一定值，人民币的消费力也在随之贬值，那些不属于你的财富不会经过你同意，就会推动者物价的上升，以及人民币的贬值。虽然你觉得你的收入跟不上，但不代表别人跟不上。
不敢说所有的城市房价和物价体系挂钩，但至少，大部分城市是有明显关联的。
房价根本不顾及你的收入，在财富面前，在经济面前，普通人只有顺从。
虽然“房住不炒”是个大趋势，但房价跌而不涨，怕是不大可能。
我们不提倡炒房，但我想，没有人跟自己的钱过不去。
我曾经不一只一次提到过：房贷是普通人可以借到的最便宜的长期大额贷款，没有之一。
本质原因在于价格不是一个永远固定的参照系，
物价每年是有变动的，不同年份的物价不一样，
总体来看一般是上涨的，这个叫通货膨胀。
比如说国际通用麦当劳经典巨无霸，
2000年的时候是9.9元，
2008年的时候是12.5元，
2015年的时候是17.2元，
2020年的时候是21.5元。
东西还是那个东西，包包还是那个包包，每年的价格不一样。
就是因为每年的物价不一样，
所以我们比较不同年份金钱的时候要打个折扣。
一般做法是选一个基准年，之后年份都价格除以一个数值（1+折现率）^时间差 来比较。
比如说，以2000年为基准，拿4％来做折现率的话，
2000年的100元，相当于2001年的104元，相当于2002年的108.16元。。。相当于2010的148.02元。。。相当于2020年的219.11元。
具体计算时候怎么选择决定折现率多少有些tricky，大家可以参考存款利率，国债利率，通货膨胀率等。
绝大部分人借钱时候没主动想过折现率，但其实这个非常非常重要。
回到原问题，
如果折现率和贷款利率一样，都为5％的话，
那么很容易算出，2020年借100万借30年5％利息，那么三十年后还款本息432.2万，（100乘以(1+贷款利息)^ 30，按现行民间说法就是本金100万，利息332.2万），
但是，其实2050年的432.2万折现后（除以(1+折现率)^ 30）就相当于2020年的100万，也就是借多少还多少，一分不多一分不少。
简单数学推理可知，
如果折现率小于房贷利息，那还款额折算到2020年大于100万，钱越借还得越多。
如果折现率大于房贷利息，那还款额折算到2020年小于100万，钱越借还得越少。
很不可思议？
再仔细想想，其实钱不是实物，钱本身没有价值，而是一个浮动的虚的参照。
马云说：“我对钱没有兴趣”。其实大家都对钱本身没有兴趣doge，只是喜欢用钱买来的实物和服务。
所以不妨抛弃金钱的参照系，选择实物作为参考系，也就是用以物易物的角度来分析。
比如说以巨无霸为参考物，将金钱数字换算为巨无霸数量来看看发生了什么。
假设一个人2008年借了100万，约定利率4％，借7年，2015年需要还131.16万。
换算成实物巨无霸后，
也就是2008年借了8万个巨无霸（当时12.5元一个，100万/12.5=8万），2015年还钱的时候却只还了7.6万个（当时17.2元一个，131.16万/17.2=7.6万个）
嘿嘿，借了8万个巨无霸却只还了7.6万个巨无霸，这就是钱越借还得越少，越借越富的原理。
房贷同理。
等额本息和等额本金也可以将每月还款额折现到基准年，道理一样。
房贷的效应更明显，在过去的中国经济黄金时代里，即使房价不涨，房贷其实是借了二三十年工资，却只还了不到十年工资。（tips：北京市职工平均年工资，2000年是15726元，2010年是50415元，2017年超过10万元）
