對於被拆遷人來說，世界上最難走的路莫過於拆遷方的套路。隨著2020年新基建迎來爆發期，各地也將迎來徵地拆遷項目的大規模啟動。在踐行拆遷惠民的道路上，有的拆遷方躬身力行，使拆遷成為被拆遷人的福祉，雙方皆大歡喜；有的拆遷方卻使拆遷變質醜化，成為被拆遷人的噩夢。
作為拆遷項目中較為被動的一方，被拆遷人及時察覺並發現拆遷方的種種套路，對於其獲取合理補償至關重要。本文中，京平律師結合諮詢和辦案經驗，盤點徵地拆遷中最新的“升級版”套路，以此來給大家提個醒。
模擬拆遷
“模擬拆遷就是統計下大家的意向，只要達不成一定比例，簽了也沒用！放心籤吧！”
“模擬拆遷不是真正的拆遷，就是先摸摸咱們村的底！”
上述的對話是不是似曾相識？模擬拆遷本是徵地拆遷領域中一個新興做法，相比傳統拆遷更具有時效性，但在實踐中，有些模擬拆遷卻變了味兒。一些拆遷方採用欺騙、串通、誇大宣傳的方式，試圖以合法外衣之名行違法拆遷之實，導致被拆遷人貿然簽約，陷入被動的局面。
下面，我們來系統地瞭解一下模擬拆遷的“真面目”：
1、適用對象：我們需要明確的是模擬拆遷這一特殊程序目前只適用於舊城區改造類的徵收項目，並不是所有的拆遷項目均可適用，原因在於模擬拆遷改變了被拆遷人依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》所享有的知情權、監督權、參與權的先後順序。
實踐中，我們需要警惕打著舊城改造名義進行模擬拆遷的行為！
2、模擬拆遷程序：
3、陷阱：模擬拆遷協議本質上是附生效條件的合同，即條文中約定了協議生效的條件，當約定的條件具備時（如同意模擬拆遷的人數達到xx比例、辦理房屋拆遷所需的行政許可通過），協議即具備法律效力。
此處需要注意的是，所有的“預”行為、“模擬”行為均會在達成比例後自動轉化為“正式”行為，之後再想變更補償安置的方式和標準是十分困難的。因此我們對待模擬拆遷中的協議或合同需要予以慎重考慮，切不可盲目輕信拆遷方不負責任的“忽悠”，認為模擬拆遷只是統計意向，並不是真正的拆遷！
違法偷拆、誤拆
“哎呀，拆隔壁老王家房子的時候不小心把你家房子一塊拆了！”
“不好意思，誤拆！你們兩家捱得太近，沒看清！”
因不合理的補償，部分被拆遷人無法與拆遷方達成一致，雙方僵局的狀態常常會導致拆遷進程被擱置，此時拆遷方為了“降低”法律風險，借用偷拆、誤拆這一說法作為對付“釘子戶”的慣用伎倆。
強拆涉嫌嚴重違法，而偷拆、誤拆卻只是工作中的“小失誤”？這種說法站得住腳嗎？
實際上，無論是偷拆還是誤拆均是違法強拆的一種說法和手段。所謂的“偷拆、誤拆”只不過是以“偷拆、誤拆”之名行強拆之實，是拆遷方為了儘快完成拆遷工作，推進拆遷進度而自導自演的一場戲碼，是為了避免被認定為強制拆遷的“另闢蹊徑”，也是試圖規避法律制裁的一種手段。
“偷拆、誤拆”本質上都需要為違法的事實付出代價。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十八條的規定，可以得出進行強拆需要滿足兩個基本條件：
（1）實體條件。市、縣級人民政府申請法院強制執行的前提之一必須是，被徵收人在補償決定規定的期限內拒不搬遷。作出房屋徵收決定的市、縣級政府在依法作出補償決定，並且已經按照補償決定的內容對被徵收人進行補償安置後，如果被徵收人依然不履行補償決定拒不搬遷的，有關部門可以申請法院進行強制拆遷。
（2）程序條件。另一個前提必須是，被徵收人在法定期限內不申請行政複議或提起行政訴訟。因此徵收方申請法院強拆應當在法定期限屆滿後。
被拆遷人如果遇到“偷拆、誤拆”，需要留存好相關的有效證據，比如照片、視頻等，為之後的維權作好準備。必要時，可以諮詢律師儘快提起訴訟程序，通過法律程序來維護自己的合法權益。
不留底協議
“這個簽好的協議我們先拿走蓋章，蓋完章了再還給你！”
“簽好的協議需要拿給領導審批，批完再給你！”
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十五條的規定，房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
拆遷協議作為合同的種類之一，在簽署完畢之後，雙方應當各持一份以證明在拆遷協議中享有的權利、義務。但在實踐中，有的拆遷方往往會以協議需要上級審批為由，將被拆遷人手裡的協議騙走，且遲遲不返還到被拆遷人的手中。
這時候，被拆遷人常常會處於非常被動且具有風險的處境——沒有協議原件，被拆遷人既無法證明協議上的內容是當初雙方約定好的補償標準，也無法保證拆遷方不在拿走的協議上動手腳。如果拆遷方拿走協議後，擅自篡改了補償金額、補償方式、補償期限等內容，於被拆遷人來說，維權的難度將大大增加。
此外，如果協議上只有被拆遷人的簽字或蓋章，沒有拆遷方的蓋章，這種協議屬於單方確認的無效合同，也對被拆遷人不利。
因此，拆遷協議是雙方協商一致的意思表示，需要雙方的簽字蓋章，雙方均有保留原件的權利。被拆遷人必須要與拆遷方當面簽訂好補償協議，雙方同時簽字蓋章，互相保留協議原件，對於拆遷方所說的交上去讓領導審批等情形，要嚴厲拒絕！
以上為“升級版”的拆遷套路，建議收藏！在徵地拆遷的過程中，我們需要保持清醒的頭腦避免掉入拆遷方的陷阱，如果遇到解決不了的情況，一定要及時諮詢律師！
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