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剛剛公佈財報的中國奧園（HK：03383）正意氣風發。
2018年，公司實現合同銷售912.8億元，同比增漲100%，這一增速令業界刮目。
同時，奧園成功將旗下物業服務公司奧園健康生活集團拆分上市，而在最新發布的《2019年中國房地產百強企業》榜單中，奧園集團排在26位。
高速增長的背後，仍難掩奧園的質量問題糾紛。這幾年來，奧園旗下樓盤頻現業主投訴維權，形象口碑受損，難免影響其市場。
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快速擴張或難以為繼
財報顯示，2018年，奧園實現合同銷售912.8億元，同比增加100%；全年合同銷售面積約886.3萬平方米，同比增長98%。
（圖據公司官網）
從最近三年銷售金額增幅看，奧園可謂是大步向前。數據顯示，2016年至2018年，其合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長68.8%、78.1%、100%。計算可知，三年間的複合年增長率達89%。
規模擴張對業績拉動效率顯著。
2018年，奧園年度營業額為310.1億元，同比增長62%；毛利潤錄得96.3億元，同比增長88%，毛利潤率為31.1%；年度淨利潤為29.4億元，同比增長51%，淨利潤率為9.5%。
具體看，營業額主要來自於物業發展收益。物業發展收益、經營酒店等獲得的其他收益以及物業投資收益各佔95.9%、3.5%和0.6%。
伴隨著規模擴張，公司相應的銷售、宣傳管理開支亦是大幅增加。
據財報數據，2018年銷售及分銷開支為14.32億元，行政開支17.36億元，分別同比上升54.6%、117.1%。記者注意到，員工薪金增加了近兩倍。
費用的增加令奧園2018淨利率同比下降0.7個百分點，為9.5%。歸屬上市公司股東的淨利潤率7.76%，較2017年下降0.82個百分點。
從上述數據可以看出，奧園正處於高速擴張期中。
2017年業績會上，奧園曾表示，2019年公司規模要突破1000億，最近管理層也公佈了1141億元的年度銷售目標，同比增速達25%。
對於2019年，中國奧園顯然信心十足，表示將繼續聚焦大灣區，深耕重點區域與城市，鞏固並擴大市場份額，實現快速增長與高質量發展並重，夯實千億級國際化平臺。
要注意的是，副總裁、財務資金總監陳志斌在業績會上稱2019年至2020年是奧園的銷售結轉高峰。
根據房企財報特有的配錯現象，可以推測奧園2019年、2020年的財報數據也會比較“好看”。
然而，目前房地產行業低迷、房企巨頭已經佔據優勢市場份額的背景下，奧園高速擴張策略能夠一直持續下去嗎？
畢竟，2018漂亮的業績數據主要是得益於2016年及2017年樓市的大熱，如今樓市盛宴已經散去，奧園很難複製曾經的輝煌了。
因此，有業內人士判斷，奧園後續增長空間有限。
較之富力地產鉅額負債，中國奧園的財務情況要好些，但資產負債率也在逐年上升。
財報顯示，截至2018年年末，其資產總額約為1888.58億元，負債總額約為1581.24億元。資產負債率和淨負債率分別約為83.7%和58.9%，同比上升5.3和7.9個百分點。前兩年，資產負債率分別為77.97%、78.44%，上升趨勢顯著。
再看看淨負債率，為58.9%，相較於2017年的51.0%有所上升，在合理水平內。
從資金情況看，截止2018年年底現金持有量為396.2億元，儘管報告期內總借貸為577.2億元，但鑑於長短期債務比為1.4，能夠覆蓋237.3億的短期負債，故短期看資金壓力不大。
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樓盤頻發維權投訴
較之銷售的高速增長，奧園旗下的樓盤維權情況更受關注。
查詢公開資料可知，2018年，奧園在青島市、成都、重慶、株洲、瀋陽等多個城市的數個項目均遭遇了維權。
就連在香港召開2018業績發佈會的前一天，港薈星城的業主還舉著“奧園隆基，還我血汗錢”的條幅進行維權。
財報顯示，在各個項目合同銷售中，成都成華奧園廣場貢獻的合同金額最多，為28.37億，居於首位。
但恰恰是這個項目，由於虛假宣傳等問題，業主拒絕收房，在2018年爆發了200多人維權。
甚至網上還流傳成華奧園廣場工作人員和一位業主的通話錄音。錄音裡，工作人員語氣強勢，稱如果業主反覆去房管局投訴，對樓盤聲譽造成嚴重影響，開發商會單方面解除購房合同。
公開資料顯示，奧園廣場是中國奧園集團旗下廣東奧園商業地產以2億元成本，於2016年6月8日從四川信託收購成都齊達房地產100%股權，從而間接收購成都宜華置業70%股權，獲得大東展項目對應土地權益，最終項目改名為“成華奧園廣場”。
記者幾經周折聯繫到奧園廣場一位業主周先生，周先生並不願意談及這事，僅稱：“鬧了一年多也就那樣，業主間也有分歧，反正以後不會再買奧園的樓盤了。”
周先生進一步表示：“之所以買奧園廣場，主要是因為樓盤價格與二手房有倒掛。但後面出了一系列問題，都有點後悔。如果現在要換房，肯定會更理智。”
很顯然，維權事件的爆發對奧園的口碑帶來了一定的負面影響。
此外，《投資者報》也報道稱，原定於2018年10月31日 交房的安徽合肥奧園城市天地業主反映小區內“雨汙不分流、車位蓋草皮、消防通道太窄”等原因拒絕收房，引發了群體投訴行動。
除了業主維權，奧園亦是頻遭監管部門點名。
如2018年11月6日，廣東省住房和城鄉建設廳網站發佈題為《廣東省住房和城鄉建設廳關於公佈2018年各地查處的第四批違法違規房地產開發企業、中介機構和物業服務企業名單的公告》，奧園旗下的子公司廣東清遠市合創泰富榜上有名。
縱觀整個房地產行業，自去年下半年開始降溫，2019年更是被業界稱為最難判斷房地產市場走勢的一年，行業環境變幻莫測，多數房企內部管理和運營趨於精細化，戰略佈局多元業務。
在這背景下，中國奧園還在粗放式向千億目標大邁進，顯得有點不合時宜。
編輯|梅婧
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