華僑城運營的文旅地產項目之一安仁古鎮。
法治週末記者 於偉力
文旅地產行業有了新動態。
近日，一直以來對文旅產業頗有野心的中國奧園(以下簡稱“奧園”)宣佈擬以11.6億元收購京漢股份(000615,股吧)29.99%的股份。收購完成後，奧園將成為京漢股份的控股股東。法治週末記者注意到，京漢股份是一家河北房企，不僅在河北、京津等區域有豐富的土地儲備，還在文旅業務上有著一定規模的佈局。
奧園文旅集團總裁程耀2018年曾公開表示，公司計劃於一年後拆分文旅板塊上市，但迄今這一計劃仍未實現。
近年來，在文旅投資熱的背景下，眾多百強地產商跨界轉戰高增長、慢週轉的文旅產業，深度融合“文旅+地產”，開闢新賽道。但文旅地產這塊炙手可熱的萬億級市場，蛋糕雖大，落地卻並不容易。
文旅地產受資本青睞
據法治週末記者不完全統計：截至目前，有57%以上的百強房企中涉水文旅地產領域，其中，有10餘家房企專門成立了文旅集團公司。與此同時，地方政府也在大力推動文旅地產的發展，一時間，文旅地產站上風口，迎來路徑多元的“戰國時代”。
據觀點指數對文旅地產項目的觀察：2019年，簽約、開工項目多，總金額大，大宗交易同樣頻繁，大公司或通過直接股權收購攬地，或在保持控股情況下出售部分股權尋找合作方。從投資數額來看，2019年全國文旅項目投資總計221個，總投資金額超過1.6萬億元。
值得注意的是，2019年12月文旅項目投資金額排名前3的均是由單個大體量項目推高，且均由大型房企主導。
例如，恆大與旅順口區政府合作開發“恆大旅順文旅城”項目，計劃在該項目上投資約150億元。
又如2019年12月最大單文旅項目，深圳寶安區政府與融創中國簽約的冰雪文旅綜合體項目，總投資金額達338.3億元。
近日，各大房企針對文旅產業動作頻頻。4月3日，恆大文化旅遊康養城項目簽約儀式舉行;4月8日，恆大·溫泉小鎮文化旅遊項目簽約儀式舉行;同日，融創中國聯手武漢地產集團與黃陂區簽約“融創·武地·長江文旅城”項目投資建設合作協議。
對於文旅地產受資本青睞的主要原因，北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，文旅地產滿足了很多人兼顧詩和遠方及眼前苟且的需求，實現了單一產業化到多元化、產業化的質變，強強聯合，優勢互補，最終實現旅遊拉動地產，地產反哺旅遊。
“地產行業的黃金時代已經過去了，將來何去何從，是困擾很多房企的問題。地產是現金流極大的行業，來錢快，週期短。旅遊業的開發離不開地產，兩者是密不可分的。如果兩者還各自發展，單一產業化，顯然已經滿足不了實際的需求，深度融合，優勢互補，互為反哺就成了一種大勢所趨和雙方的共同需求。”王玉臣表示。
文旅地產仍面臨多重困難
雖然前景可期，但文旅地產面臨的挑戰也是多方面的。王玉臣告訴法治週末記者，首先，文旅地產對資金的需求極大，遠超於一般的房產開發，前期投入大，資金回籠速度慢，週期長。一些項目就因為資金問題而擱置，有的甚至還把整個項目出售以盤活企業。其次，“地產化”往往強於“文旅化”，有不少進入文旅行業的房企實際上並沒有實現兩者的深度融合，還在用地產的思維做文旅。最後，文旅地產開發的項目普遍虧損居多，盈利居少，當前我國的文旅開發正面臨“721”的格局(70%虧損、20%持平、10%盈利)。
旅遊開發往往涉及到大範圍的空間場景，要保證場景空間的品質，必須有相應規模投資，這就要開發商在遊客體驗、投資回報率和現金流之間進行權衡。
以華僑城集團有限公司(以下簡稱“華僑城”)為例，其旗下的業態已覆蓋文化旅遊業的全產業鏈，包括主題公園、休閒度假、文旅地產、主題酒店等。
以主題公園帶動配套商業和地產項目的模式，過去深受歡迎，但隨著迪士尼、環球影視城等海外勢力的入侵，政府和市場對這一模式的熱度漸退。如何持續市場熱情，不讓門票收益、衍生品收入等受到影響，成為擺在眼前的難題。
對此，華僑城公關部負責人在接受法治週末記者採訪時表示，目前，集團正在積極籌劃2020年文化旅遊節。一旦疫情得到有效控制，在各方面條件允許的前提下，集團將會繼續推出文化旅遊節，再次統籌旗下位於60多個城市的文旅項目，包括主題公園、特色小鎮、休閒康旅、美麗鄉村、主題酒店、文化演藝、藝術生態場館等在內的上百家文旅項目，舉辦文旅節慶活動，助力市場復甦。
除了挑戰，業內對文旅地產也爭議不斷。由於文旅拿地的價格遠低於常規的住宅、商業拿地，一些開發商打著“文旅地產”的旗號，低價圈地賣房。
文旅地產亟需創新
在採訪中，法治週末記者還了解到，與住宅類的房地產開發不同，旅遊地產項目投資金額大、週期長、見效慢，開發風險更大。在如火如荼的文旅地產發展浪潮中，高質量的文旅地產少之又少，後續力不足，文旅IP與地產運營難以順利結合。
北京協成機構房地產事業部總經理李士需表示，近年來很多文旅地產項目除了依託某景區，其他方面基本仍是傳統住宅地產開發的思路，在諸如服務、配套、建立品牌等對於文旅地產更重要的核心價值上，缺乏自身特色。所以在景區受到疫情衝擊的情況下，這些項目便單純地成為了地處偏遠的住宅，毫無價值可言。
另一方面，文旅地產現金流基本來源於銷售回款，而目前絕大多數項目的回款基本依賴於線下渠道，使得整個地產行業尤其文旅地產對於自身價值的打造、項目特色、營銷思路等方面越來越弱化，很多項目更是單純採用高提點的方式，試圖用渠道去解決一切的銷售問題。通過此次疫情，文旅地產應該思考多種可能，在線下渠道癱瘓的情況下，還能用什麼方式實現銷售回款，解決現金流問題。
受疫情影響，今年對於文旅地產而言更是艱難。李士需表示，此次疫情對居民的改善型購房及第二居所購房需求有一定刺激作用，甚至有可能在某一個階段會迎來一次小的井噴。但從長久來說，文旅地產項目還是要從服務、配套、品牌等方面真正做到迎合消費者，物有所值甚至物超所值才能使得文旅地產行業健康有序的持久發展下去。
文旅地產行業對於未來健康生活具有引領性和代表性，在業內人士看來，這將迎來新一輪的發展機遇，是未來中國經濟發展中具有重要發展前景和引領作用的發展方向。後疫情時代的文旅地產是未來最具價值的區域綜合開發模式。
對此，北京綠維文旅城鄉規劃設計院院長、北京綠維文旅控股集團董事長林峰補充道，第一，文旅地產去房地產化，進一步迴歸文旅產業本質;第二，文旅產業地產強調文旅產業的功能性和帶動性;第三，文旅小鎮和文旅綜合體將是最重要的開發形式;第四，文旅產業地產能夠最大程度地提升土地價值;第五，文旅產業地產將引領新一輪新型城鎮化發展趨勢。
