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问：十三老师，想请教个问题，一直有看到您说开发老人票，本人想了解下如何开发？老人名额如何贷款？本人想用老人名额买房 谢谢
答：你好，老人可以投靠落户 深圳银行支持做接力贷，首付3成，最多贷款30年
问：老师您好 刚加入星球 现在有四套房 a 套 碧海片区富通城100平 消费贷抵押在银行 b 套 碧海片区幸福港湾尚品居133平 有贷款 c d两套在老家 打算置换到华侨城 看中了波托菲诺 打算赎楼后卖a套 市价700左右 再掏点钱 入手波托菲诺200平左右做养老房 请评价是否合理 有什么推荐的地方 有合适的筹也可以再推荐 难处是华侨城中学学位一般 但喜欢那边的环境 多谢！
答：你好，自住跟投资的选筹逻辑不一样，自住重点看自己的喜好。 新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的首选； 因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势； 事实上波托菲诺在往年的升值潜力上也越来越跑熟大盘。 波托菲诺的组团名很多，很容易把人搞晕菜，有天鹅堡系列，有纯水岸系列，有香山美墅系列，有香山里系列，还有新天鹅堡系列，每个系列有N期，譬如纯水岸系列就有16期。到了香山里、新天鹅堡，画风大变，原本的意大利风情小镇没了踪影，变成了现代风格。 目前来看，流通性最好的就属香山里了。 但是要提醒下，波托菲诺有部分房源都是双证。 “双证”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的。在什么时候选择双证: 1、价格严重低于单证户型 2、有长期自住需求 3、有拆分价值的双拼 至于遇到的问题，你可以从选择的价值去倒推。 如果是纯自住，支持买买买，既然是养老的终极职业，千金难买你喜欢。
问：继续提问： 方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。 方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗
答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有 海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。 2.优先海岸城打新，有难度。 福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾
问：你好，老师！我是深圳户口，我老婆是北京户口，孩子目前2岁半，考虑到教育问题，孩子的户口随她妈，预计孩子上小学后回北京上，目前我们两工作都在深圳，我老婆在梅林，我经常出差。 我们首付预算在150-200左右，房子主要是自住+部分投资。目前有在看坂田四季花城周边，以及龙华民治周边。想问下老师，有什么好的建议，有哪些地方楼盘可以供我们这个情况选择。
答：你好，区位对比排序： 龙华民治>坂田 龙华推荐： 1.金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 2.潜龙曼海宁花园 品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园
问：大神您好，我们手上已经有两套房： 一套上塘附近的次新房，打算一直持有。 一套是梅林关附近的楼梯房。楼梯房附近马上要开通地铁十号线，今年六月开通。（小三房，租金目前是5000\/月，很好出租。房子比较老了，92年的地，但是位置好，很容易放租。之前一直想着博旧改拆迁，但是目前看来周边没有规划，估计就算要拆迁至少是十年以后的事情了。担心那个时候拆迁等不到，老房子不好出售）。我的打算，等今年六月地铁10号线开后，卖掉梅林关的楼梯房大概到手400万，然后再增加30万左右，总价430万左右打算入仓上塘的金地上塘道二期小两房，目前小两房是69平米，报价430万左右，租金大概是5200左右。 请大师指点！谢谢
答：你好，出手老破小思路正确。 金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 位置：上塘区域 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 自住+投资都是不错的选择，可以入手。
问：你好，请问龙华红山的6979红山府公寓作为投资，可以入手吗？
答：你好，公寓涨幅不如住宅，红山府资源并不稀缺 如果有房票，建议入手住宅产品
问：十三老师好，目前持有佳兆业前海广场2.5房，正在考虑出售，出售后在手资金约650万，置换到宝能城89四房（1030左右），或者铭筑89四房（1250左右）。比较看好铭筑，户型格局都不错，但杠杆和压力有点大，在经济环境不好的背景下有些犹豫；宝能城都说区域一般未来发展有限但产品各方面都比较符合我的改善需求，预算也刚刚好；佳兆业我觉得未来升值空间还是满大的，但是面积有点小，怕以后需要置换的时候会付出更多，还想请教您觉得应该怎么选择？
答：你好，感谢大额赞赏！ 依托前海利好，未来升值空间还不错，卖掉真的可惜了，建议继续持有。 因此如果你们能接受“投住分离”，可以把这套房子截断抵押或者加按揭之后再投资一套，贷款没问题的，留足2-3年月供。 宝能城不建议买，只适合自住。 不能接受“投住分离”，追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，一直比较看好铭筑荔苑，可以入手。 当然，前海时代、诺德、阳光玫瑰园也不错的。
问：老师 现朋友有三湘海尚140平双拼低于市场价100万卖我 算笋吗？
答：不算，笋盘的定义是成交价的7折，事实上，你淘到8折的房难度都很大。 如果没有专业的淘笋渠道，这套房子没有硬伤，可以考虑拿下。 但是需要对比最新成交价，不是报价
问：十三老师您好，认真看了您的问答对这份机缘深表荣幸！ 我家大宝一年级在桂圆小学，现住嘉宝田花园小2房（400多万），另有一套光明1号两房（300多万），二宝生后住不下，天天想着有一套4房住。现在手上还有现金400万，家庭年八超300万。 曾考虑过嘉宝田花园一套4房的，以便小孩上学？也想等对面华润食府（新盘）开盘买新的，想必能跑赢大盘！也想买香密湖或华侨城的房，自住环境好，也能跑赢大盘。关于小孩上学，我们家庭支持去私立！ 不考虑宝安、前海。因为我们工作在罗湖！ 十三老师，我的问题是卖掉这套自住的，买一套1500万左右的3-4房，您建议华润食府还是香密湖华侨城（老师帮我推荐几个盘）？
答：罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。 笋岗片区，嘉宝田是唯一有花园社区的大盘，附近工作自住可以考虑； 再来对比香蜜湖和华侨城： 1.香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 2.深圳湾： 深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 仔细分析，新房+刚需户型+靠近科技园+学区，显然是有钱的上班族的典型偏好，通过观察也不难发现，深圳湾吸引的主要是南山工作的高层管理人员。 当然，想跑赢大盘，这几个片区都要考虑学位。 香蜜湖：香格丽苑，翠海花园 深圳湾：太古城，阳光海滨 感谢赞赏！
问：请问老师，夫妻年龄45，两个孩子分别小学和初中，家庭年收入稳定40万，南山区两套三房市值3000万，负债700万，现金300万，夫妻已无名额购房，家里老人是深户可买房但不能贷款，该怎样操作比较好？谢谢！
答：你好，想腾出深圳房票，以下2种方案比较适合你。 1.夫妻假LH，房子析产后都过户到A名下，腾出B的2张房票，继续买入。 2.不LH，把尾款少的1套房还清后，对敲给父母（走买卖流程），腾出你们的家庭第2张房票购买。 二套资格可以全款抵押买入，也可以5+2的模式买入，降低首付比例。
问：老师您好: 深圳首套3成， 可付120~130w 最近有在看龙岗的一二手房# 二手:目前只看了3号大芬附近: 1）康达尔花园，感觉小区物业一般。不太喜欢，不过价格相对低些。 2）鸿荣源•尚峰，这个小区整体周围以及未来14号线，都很喜欢，就是单价近6w，只能买得起60来平，T_T，一心就想要个80+~100内的3房。 【二手的只看了以上两个】 一手:看了（京基•御景半山） …旁边的还有一个盘我就不说了。 整体对京基都挺满意,就是交通地铁感觉较远，那个板块心里也没底，想深圳的首套房能买对，未来也有升值空间利于下次改善T_T。 噢~也去了横岗那周边看了下，（恒地•悦山湖）没进去看。望先生给予建议
答：你好。布吉在深圳是跑输的，但石牙岭是布吉片区居住环境最好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。 鸿荣源尚峰，项目最大的利好就是在建14号线石芽站。 适合改善型人群，虽然单价略高，在布吉片区，400万起价买到大花园、地铁口、高赠送的次新三房，算是不错的选择了。 关外买房首先看地铁，再者大型商业、总价约束、赠送面积、通勤距离也是需要考量的点。 这几个盘，如果单纯考虑同情和自住，优先尚峰。 但是如果想要不跑输大盘，建议多关注大运地铁沿线和龙岗中心城的学位房。
问：十三你好，我从头条慕名而来，望多多指点 本人26岁，工作原因有福利房（不发房产证），故在深属首套，手头有100万出头，月供能力1.5万，打算年内投资买房，重点关注学位、升值空间，自住需求不大，新房二手皆可，烦请指点值得关注的楼盘，辛苦，感谢！ 现在是小户型投资的上车时机吧，怕以后更难上车，或者上不了好车。
答：你好，首付100万买学位房，这是个比较头疼的问题 因为：上车≠高收益 除非自住，否则我的建议都是谨慎上车。 还是给两种思路: 关内学位房:比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。 其次 深华园南山区 城市主场 旭飞花园 八卦岭宿舍 也可以关注。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
