导读
受新型冠状病毒疫情影响，全国经济面临严峻考验，不少地方产业发展陷入缓慢运转甚至停滞状态。作为我国经济社会发展的重要载体，产业地产在当前形势下做好疫情防控工作并实现持续发展显得格外重要。
在此，我们赢城将通过经济学的理论与思维，重点分析该疫情对湾区产业地产领域带来的影响及对湾区各主要产业的影响，并对湾区可能催生的产业与机会进行预测分析。
疫情对湾区经济的影响
首先，我们先来了解下湾区内地9市2019年的经济数据。2019年广东GDP总量达107671.07亿元，经过一一核算，内地九市GDP总和为86899亿，占据了广东省总量的近81%。
湾区城市GDP总览，澳门为前三季度数据
深圳2019年GDP总值达26927亿元，比上年增长了6.7%。
广州2019年GDP总值23628.60亿，跟深圳差了近3000亿。不过，除了总量，其他数据都不差，特别是城镇常住居民人均可支配收入达到65052元，比深圳（62522元）还高。
香港方面，根据港府统计处发布的预先估计数字，2019年全年香港的GDP总量同比下降了1.2%，根据2018年24000亿的数值推算，2019年预计总值约为23712亿。值得注意的，这是香港GDP在过去十年来首次下滑。
而澳门2019年的经济数据当前并未公布。来自澳门统计普查局发布的信息，2019年前三季度澳门地区的GDP同比实际增速为-3.5%，受到全球经济下行的影响，澳门的博彩、旅游业增长疲软。完成的名义GDP为3210.73亿澳门元，即2725.62亿元人民币。
说完几个龙头城市，目光依然转回内地。佛山2019年全年GDP10751.02亿，增长6.9%，首入“万亿俱乐部”，成为广东第三座万亿城市。
东莞则获得了最高的增速——7.4%，总量为9482.5亿，离万亿城市在咫尺。
惠州比先前预计的4.8%增速还要低，最终核定为增长4.2%，总量为4177.41亿。
内地九市里最惨淡的城市，莫过于中山了，全年仅1.2%增速。赢城研究后发现，中山的固定资产投资下降最为明显，全年下降17.6%，其中房地产开发投资下降24.5%，工业投资下降27.8%。
疫情原本是一只“灰犀牛”，在去年年底从远处，也就是武汉向我们奔跑过来，但由于疫情信息未充分流动，这只奔跑的灰犀牛并未引起重视，也没有触发市场机制，形成供给与价格调节。
直到今年1月20日疫情信息公开后，这只“灰犀牛”突然演变为“黑天鹅”，全国高度警戒、甚至恐慌，口罩一抢而空，春节假期延长，返程复工推迟。
所以，本次疫情对宏观经济的影响，具有“黑天鹅”的突发性和“灰犀牛”的冲击惯性两大特点。
本次疫情对湾区经济的影响主要有以下两个方面：一是会造成湾区财富的净损失，加大经济增速下行的压力。需要明确的第一点是，疫情肯定是造成财富的净损失。需要明确的第二点是，非典对经济的影响没有太多参考价值。因为这两次的宏观经济背景是完全不同的，所以赢城认为这次疫情对经济的负面影响要大于非典，这次疫情对经济的影响，我们真正需要关注的，不是眼前、第一季度、这半年的经济损失，而是这次疫情是否会打击正常的经济循环。
疫情对湾区产业园区的影响
疫情的冲击对产业园区的招商和运营都带来了很大的影响，而当前最直接的影响就是防疫任务；对于产业园区来说，当下稳生产是一个很重要的基础，园区企业应借助科技智能手段增加防疫的同时，从整个软性的系统上面做一些提升，比如减免租金、引入政策支持以及提升服务水平等。
目前湾区各城市很多国有类园区都在降租减租，以纾解入园企业的短期困难。除了降租减租，战“疫”结束后逐渐开复工，其实这时候产业园区运营可以做的事情也非常多，中小微企业的招工、市场、金融、资源渠道等都将大有用武之地，尤其首当其冲的是解决资金问题，比如以运营商的规模和级别直接面对金融机构，来为入园企业做一个集体的担保和授信，尝试融资租赁、供应链金融、小额贷款及更多创新金融服务产品，做一些政府的专项补贴申报，做一些业务和市场的资源对接，以及对企业物业空间需求的弹性供应和优化方案等等。
疫情影响下，湾区多数产业园区企业面临着工地停复工、入园企业运营困难两大挑战，赢城认为产业园区企业应积极调整发展战略，提升运营管控和服务水平。未来产业园区将朝着好产品、高质量、强大的资金背景、稳健的战略执行能力以及数字化运营方向转型。
疫情对湾区商办地产的影响
此次疫情，对湾区商办地产的影响，主要体现在以下两大方面。
首先市场供需结构面临调整。在供给端，城市办公物业“去中心化”的趋势初显。当前传统的商业写字楼大多集中于湾区城市的CBD和核心区域；对整体市场而言，本次疫情过后湾区城市商务园区可能会迎来一波转移的机遇，有部分企业考虑将办公场地转移到郊区的商务园区。一方面商务园区低密度的办公环境可能会受到企业客户的更多青睐；另一方面，商务园区相对低廉的租赁成本，也会吸引一些成本敏感型的中小企业在疫情过后进行转移或搬迁。
其次，在需求端层面，湾区短期内市场的整体活跃度将显著降低，但危中有机。扩租、换租等行为短期内均将受到复工时间和安全因素等客观形势的限制。同时，一些租约即将到期或部分即将搬迁的企业将不得不选择续租，但预计下半年以互联网+教育为代表的科技型企业，可能会迎来一波逆势的扩租。
从产业角度来看，本次疫情短期内对于湾区进出口贸易、餐饮、旅游等行业带来了较大的负面影响。但对于湾区各城市商务园区的部分租户而言可能是一个机会，生物医药与医疗设备，线上游戏、远程教育等互联网产业在疫情结束后预计将会迅猛发展，从而引发其扩租或新租的办公租赁需求。
另外，补充一下，对于湾区交通、区位等优势不明显的商务园区，如何在疫情后有效提升自身竞争力？赢城认为从六个方面提升园区整体竞争力：第一，投资端，要针对客户的需求进行摸排；第二，产品载体端，要在建筑、智慧园区等方面提升竞争力；第三，园区企业方面，要提升园区企业实力；第四，引入企业方面，要引入重点企业，提升园区软形象，有助于招商工作；第五，企业服务方面，要为企业提供一些专业性服务；第六，开发节奏上，主要采取小步快走。
疫情对物流地产的影响
高标仓库市场整体需求及租金受疫情影响有限。基于疫情下更多线上渠道扩容、仓储租金占企业支出比例相对有限、民生相关品类需求的不降反升三大因素，赢城认为高标仓库在疫情下更显韧性。虽然部分承租高标库的企业尤其中小型租户的现金流可能会受到货物囤积、个别消费品类短期动荡、卫生升级致物流成本上升等因素的影响，从而对个别高标库造成一定的短期影响。但与此同时，与民生相关的需求品类不降反升并有更多消费品类打开线上渠道。此外，线上消费扩容以及周转难度的增加导致了货物囤积，短期内或有新增租赁需求出现。因此综合来看，无论是在市场需求还是物业租金走势方面，疫情对于湾区整体市场的负面影响将极为有限。中长期来看，随着疫情控制后企业周转提速并受益于疫情期间更多线上购买渠道的打开，整体市场将快速回归正轨。
新兴需求将加速市场需求格局演进。鉴于近几年零售总额增速的放缓以及2019年自建库开始更直接影响租赁市场等方面的压力，湾区物流市场总体需求在保持韧性的同时增速或有所放缓。但同时，基于对市场的长期追踪，我们赢城观察到，在经历了黄金十年之后，中国物流市场正在发生需求格局的演变，传统类型的需求增长正在放缓，而未来的增长点会集中在一些新兴需求类型。本次疫情的极端情况在给物流市场带来挑战的同时，也进一步明确了部分新兴需求的必然性。
相关数据显示，中国生鲜电商市场规模在2016-2019年间以超过50%的复合增长率增长至超过3500亿元的规模。本次疫情下，多家生鲜电商平台订单量急剧增加，线上购买生鲜的普及率大幅提高。虽然面临订单量的剧增，生鲜电商会在短期内面临运力紧张的局面，但是一定程度上为整个行业的中长期发展创造新的机遇，进而激发冷链物流行业的市场需求。
冷链运营商有望急速加入市场与物流企业联合升级冷链网络，前置仓的上游环节如城市或经济圈分配中心的需求将利好部分高标库的租金表现。值得提到，冷链尤其是生鲜板块供应链环节的最后一环近几年通过线下超市联合等方法得以初步落实。但目前湾区冷链市场，甚至全国冷链市场依然面临设施供不应求、建造成本高、地理分布不均衡的问题。冷链用户的升级需求催生冷链设施提供商或者运营商加入市场。近年来已有头部传统物流开发商将部分高标库租给冷链运营商，改造成冷库后提供给生鲜电商作为区域、城市配送中心。
通过本次疫情，市场各方主体将进一步意识到周转效率、人员健康安全等需求的重要性，因此赢城认为包括自动化在内的一系列智能科技将提速中国高标仓库的发展，创造更多投资机会。相比传统仓储，高标仓库具有空间利用率高和合规属性强等特点，能有效提升企业供应链效率。目前中国高标仓仅占仓储总量的5-10%，表明现有市场存在较大升级需求的潜力。
综上所述，在短期内，市场活跃度及市场情绪将受到此次疫情的显著影响，中国商业地产的各细分物业类别市场都将受到不同程度和形式的影响，其程度将主要取决于疫情持续的时长和政策对冲的力度，同时也取决于行业内各主体的应对能力。
疫情对湾区主要产业的冲击
这次疫情跟非典类似，对湾区产业的影响，存在一个规律路径：冲击波从下游逐渐向中上游传递。首当其冲的是第三产业，尤其是零售及服务业。另外，对湾区几大传统支柱产业如汽车制造业、电子信息行业等来说，疫情将带来延迟复工、出口限制、交通物流受阻等一系列阻碍，普遍面临制造产能下降、消费需求下滑及出口受限的影响，进而加重企业负担，推高企业的生产成本，确实是巨大的危机。
接下来，赢城按照这一路径，重点分析疫情对湾区制造业、金融服务、汽车产业、电影产业、餐饮、教育培训、旅游文娱、交通运输、服装零售等产业的影响。
制造业：湾区制造业范围很广，企业类型很多，不太好讲。我们主要说几点：
一是疫情防控时间越长，返程复工越缓慢，工业复产越艰难，对制造业的打击越大。疫情先冲击第三产业，尤其是零售业，然后波及制造业。随着时间推移，工厂的压力主要来自厂房租金、员工工资、银行贷款、无法按时交货以及坏账增加。一旦工厂资产负债表恶化，会出现较多的“三角债”。
二是劳动密集型工厂，如服装、电子，在复工复产过程中，很可能面临招工困难。这个跟失业率增加并不矛盾，属于结构性、短期性问题。
三点外贸出口型企业，可能面临交货困难、违约风险。如果复工复产的时间拖得越久，国际订单丢失、国际客户丢失的越多。国际客户丢失可能加速国际产业转移。另外，疫情是否会导致国际客户降低对中国商品的采购，目前我们还难以估计。
金融服务：金融服务是一个很大的概念，与宏观经济基本面息息相关。如果疫情没有造成系统性风险，金融业不会有太大的问题，毕竟金融业的国有比重大，易受政府管制。但是，即使不发生系统性风险，疫情对金融业的冲击依然不能小觑。今年的疫情加剧了经济下行的压力，社会资金还可能分流到其它地方。银行的风险也会因为疫情而增加。当然，大型商业银行资金充足、国有背景，风险不大。但地方性银行的风险会加剧，去年个别地方性银行出现了风险，在房地产贷款及地方城投融资业务上过度扩张的地方性银行会更加困难。
私募基金、网络贷款及P2P的扛风险能力更脆弱得多，这两年，这些领域集中暴雷，现在危机依然未解除。受疫情的冲击，企业及家庭的资产负债表恶化，更可能将风险传递给这三个领域。
汽车产业：去年，湾区汽车产业遭遇滑铁卢，全年汽车销量呈现下滑趋势，汽油车销量大滑坡的同时，电动车销售在财政补贴退坡后也快速下滑。这次疫情，对汽车产业来说无疑是雪上加霜。
汽车产业链，包括汽车零配件、汽车制造组装、汽车销售、汽车服务。汽车服务的困难属于短期，毕竟汽车存量还在。但汽车零配件、汽车制造组装、汽车销售的形势不容乐观。
预计疫情过后，政府会出台车市刺激方案，比如广州、深圳等城市增加摇号名额，放松甚至取消限购限行，继续维持新能源汽车的补贴等等。
电影产业：电影产业链从上游到下游分别是创作策划、拍摄制作、电影发行、电影院线，其中下游的院线受到的打击很大。
湾区大部分的院线是高负债、高流水的行业，前些年的电影红利期，很多连锁院线大量举债，通过流水周转或院线抵押，实现滚雪球式扩张。如今，突然流水枯竭，若疫情持续，资金链断裂、债务违约的风险还是很大的。尤其是这次疫情的突然性，打乱了院线春节档的收入预期。如今疫情来袭，可谓雪上加霜。疫情过后影视会复苏，但赢城认为电影产业依然萧条。
餐饮业：大量餐厅停业，餐饮业损失难以估计。其中影响最大的就是香港、澳门、深圳、广州这几个人流密集的城市。此次在疫情中损失的大多数是净损失，无法在疫情后进行回填。赢城调研发现，疫情期间湾区部分中小企业面临的主要成本压力来自工资和租金，员工工资和五险一金、租金、偿还贷款等。
餐饮店的毛利率还是比较高，负债率偏低，但极度依赖于流水。这行业的特点是，餐饮店依赖高流水，现金储备有限，甚至基本不储备现金，日常运营依托于单店的流水滚动。若疫情持续，多数餐厅熬不过三个月，还会陷入开张与关张的两难。
教育培训：这次疫情对教育培训的打击很明显。预计，对教育培训的“封锁”时间要比酒店、旅游等更长，毕竟孩子的健康安全是第一位的。
所以，教育培训行业面临的租金压力、人工成本压力更大，复工复产更加缓慢。教育培训属轻资产运行，很难获得银行贷款，多数靠股东注资和私人借贷度日。不过，这一行业，小机构众多，门槛不高，经营灵活，关张和再开的难度相对较小，相对容易应对冲击。
旅游及文娱业：旅游依赖于黄金周，受疫情影响，今年春节假期、五一两大黄金周，旅游、文娱都将遭遇重创。1月26日，香港海洋公园、迪斯尼宣布暂停开放。1月28日，国家移民管理局宣布即日起全国公安机关出入境管理部门暂停受理、审批、签发内地居民赴香港、澳门团队旅游、个人旅游（含深圳“一周一行”）签注，恢复时间将另行发布。这意味着内地赴港澳旅游团和自由行游客均已暂停，只有亲属团聚、商务签注方可赴港澳。较之2019年春节假期全国旅游接待总人数4.15亿人次，实现旅游收入5139亿元，2020将大幅减少。其中粤港澳大湾区既是外来游客重要目的地，也是外出游客重要来源地，受影响较大。
交通运输：疫情期间，国人蜗居在家，部分道路封闭，民航、铁路的出行人次减少七成。受疫情影响，深圳、广州发送旅客量均大幅度下降。另外湾区的民航、铁路、海运、港口基本都是国营的，抗风险能力强。网络租车公司压力会大一些，他们属于重资产运输，购车或自身租车、车辆维护及网店运营的成本很高。
最需要关注的群体是大规模的运输个体户，如出租车司机、网约车司机、大货车司机。他们中不少有贷款买车的情况，大规模停运、长时间歇业，会降低他们的收入，增加负债率和贷款违约率。
服装零售：实体服装零售受到的打击非常大，网络服装零售因物流的问题也损失不小。大型服装批发零售市场如深圳东门服装批发市场、广州沙河服装批发市场、广州十三行批发市场、虎门服装批发市场、新塘牛仔城等市场服装零售的损失是净损失，因为服装库存的贬值率很高。服装零售最怕高库存、低周转，尤其是时装。
另外受疫情冲击，去年冬装和春装都面临大量的库存积压，疫情过后，也就过季了，只能低价甩卖，亏损巨大。店租、人工工资将拖垮一批服装门店。大型服装品牌的日子也会很艰难，接下来，他们的主要任务是，去两个季度的库存，必然会关闭一些租金高、销售低的门店。概括起来，这次疫情是服装零售及工厂的一次突发的库存“事故”，生死全在去库存回笼资金上。
疫情对湾区可能催生的产业与机会
这次疫情对湾区产业经济的影响，存在另外一个规律路径：线下实体遭受打击，线上虚拟市场则兴旺。所以，不少催生的产业及机会都与网络有关系。
首先来看看生物医药及医疗服务行业。这次疫情很可能加大政府及资本对生物医药及医疗服务产业投资，尤其是医疗技术方面。可以多关注以下湾区几类企业：病原检测型技术企业、医疗物资供应链企业、医疗自动化和智能化设备生产商、隔离病房服务机器人和消毒机器人技术企业。
另外受疫情的影响，生物医药成为对抗疫情的有力武器，如下图所示，在生物医药领域均具有与疫情息息相关的细分领域，针对湾区代表性企业， 我们将每个细分领域有代表性的公司进行了梳理。
不过，生物医药方面的企业，要注意政策门槛。这几年，深圳有不少海归团队在生物医药方面创业，有些技术不错，也有不少政府补贴，但遇到政策上的门槛。所以，关注这个行业的人，要多关注政府政策。若政策改革，这个行业会有更大的机会。
其次是在线教育这次受到了热捧，包括在线教育培训机构以及系统提供商。比如，培训机构学而思提供了免费课程，供孩子在网上学习。腾讯作为系统提供商，提供了云教学服务，为在线教育提供技术支持。
这次疫情对这个行业的影响有几个方面：一是更多资本进入在线教育和知识付费。二是强化了人们在线学习及付费的习惯。三是倒逼更多专业人士加入线上培训，在线教育及培训的内容规模会扩大，质量会提升。
第三是在线生鲜，在线生鲜是这几年兴起的行业，有点不温不火。但这些疫情，激发了这个行业，我们相信，湾区各城市的居民很多人在手机上在叮咚、盒马生鲜上买菜、买生鲜。
对湾区各城市来说，这个行业最大的难度：一是后端的供应链，生鲜供应链难度是很大的，这点绝对不容小觑；二是前端用户习惯的培养。这个行业客户教育成本很高。很多大妈不习惯使用手机买菜，这次疫情有助于习惯的培养。
但是，疫情过后，大多数人会回到实体菜市场、超市买菜。一是考虑价格因素，二是生活习惯，买菜是大妈锻炼身体、朋友交流的一种生活方式。不过，这个行业依然会被资本看好，只是它的成长需要一个过程。
疫情催生的机会，还包括在线办公系统、人工智能等，比如金山办公、会畅通讯等，在这里就不一一分析。由于涉及行业众多，有些分析难免不够深入或客观，还请谅解和指正。
赢城是一家专业的中国产业地产运营服务商。10多年来，为近百个地方政府、园区管委会、大型地产商和城投与基建公司等客户的近百个项目提供了专业服务，涉及资金数千亿元，创造了良好的经济和社会效益，确立了行业领先地位。
一路走来，赢城秉持“以客户为中心”的服务理念，以“产业运营赋能地产”思维创新构建了“产网融城人的一体化运营服务体系”，理顺了从策划规划到招商运营、资本运作、智慧园区的服务链条。面向未来，赢城将聚焦于产业地产运营领域，为客户提供高品质的价值创造服务，致力成长为一家在中国经济社会建设领域具有重要影响的领军品牌！
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