諸葛找房寧波站
4月25日，寧波市自然資源和規劃局公佈了今年寧波的土地供應計劃，浩浩蕩蕩的數據！
土地和房子的關係，常常被用來形容麵粉和麵包的價格，每當新的土地供應計劃出臺，總會刺激一下樓市。最近寧波的土地市場很熱鬧，從陳婆渡地塊到白沙菜場地塊，寧波地王再次刷新，具體詳情查看往期文章《再刷新！白沙菜場24270元/㎡！寧波新地王！綠城拿下！》。
Part1
土地供應量773萬方 是什麼概念？
按寧波平均容積率2.0來計算，這批宅地可以轉化成商品住宅約1550萬平方米。按照一套房面積110㎡來算的話，該地塊帶來的房源量預計140545套左右。
根據寧波地產新觀察的數據顯示，2019年市六區商品住宅的總成交面積約737萬平方米。也就是說，把它們變成房子可以滿足寧波大概2年多的購房需求。
這裡順便提下，寧波2019年寧波共成交62142套房。當然這個是包含所有面積段的，但是這個比例也是和我們推算的差不多！
所以整體上來說今年寧波樓市整體供應還是很充足的！今年具體的土地供應情況我們就不講了。
Part2
土地供應越多的區域 房價是否真會降？
價格受市場供求關係影響，樓市亦是如此。
那麼，土地供應越多的區域，房價真的會降嗎？
要回答這個問題，先和房哥來看看近幾年寧波各區土地供應情況，用真實數據，還原市場。
數據來源：寧波市自然資源和規劃局
據寧波市自然資源和規劃局統計，從2017年開始，截止2019年12月份，三年的時間，寧波市六區共供應2397.55公頃。
其中，2017年，一共供應了764.28公頃。2018年，則供應了745.03公頃，而2019年是888.24公頃。
相對而言，2019年宅地出讓節奏比2017年加快了不少，但是2018年相比2017減少了。
具體到各區來看，住宅用地供應最多的是奉化區，以481.93公頃位居榜首。 排在第二位的是鄞州區，有434.21公頃。海曙區位於第三，有363.89公頃入袋。
看完近年來寧波土地出讓的情況，是時候亮出各區房價，數據最能說明一切。
數據來源：寧波地產新觀察、巍然視點、寧波住建局
數據來源：寧波地產新觀察、巍然視點、寧波住建局
如圖所示，從各區來看，整體上來看房價最高的是鄞州、海曙、江北這三個區域，但是房價漲幅並未見回落，相反還應聲而漲。
這說明在不同的區域，供求關係影響房價的作用並不一樣。
實際上，除了供求關係，房價還受到學校、醫療、經濟發展、拿地價格等因素影響。
這裡插一個話題，經常有朋友問到兩個問題：每次供應土地尤其是住宅用地，為什麼都有大批房企去哄搶？為何每當新盤推出，銷售情況都很不錯，不少還是一售而光？當然，一般都是在熱點城市。
業內一個重要觀點是，拿地的以品牌房企為主，它們多是出於補庫存的需要。去年和今年一季度銷售情況很好，企業要持續發展，地貴也要拿。
Part3
土地供應 又釋放了哪些信號？
房哥具體分析如下：
1、2020年房價穩定依然是總基調
什麼決定房價？把它總結為一句話，“長期看人口、中期看土地、短期看政策”，大家記住這句話就行了。
土地供應情況也直接影響市場信心，當市場上房源不斷減少，供小於需，那麼房價或者說買房門檻提高的可能性就比較大。而新房的供需關係會直接影響房價的走勢。增加土地也能一定程度上，抑制房價較快上漲，這個我們從市自規局在供地計劃用詞也可以看到，“穩定市場預期”，雖然才六個字但是意味深長。
2、地段優勢凸顯
李嘉誠曾經說過，買房三要素“地段、地段、還是地段”，雖然被說爛了，但不得不說真的是經典。特別是疫情之後，地段的優勢，也表現的越來越明顯。
雖然土地供應密集的板塊未來勢必受到更多開發商的關注，隨著地價上漲，這些區域的價值無疑也將水漲船高。
3、土地出讓帶動周邊房價上漲 新房擠壓二手房
從短期看，土地成交價格走高，將影響未來市場的價格預期。而在某些房產中介看來，土地出讓價格走高，會給周邊已有的樓盤帶來“隱性”利好。
根據其他城市的過往數據，也表明土地出讓會帶動周邊房價的增長，甚至在某些城市，會出現供地更多的板塊，房價相對漲幅更大的現象，甚至蔓延到二手房的領域。
此外，隨著加大土地的供應量，在未來的一段時間，較大量的土地供應使得新房的價格彈性更大，相比於二手房的優勢回升，畢竟更多的人還是願意去購買新房。
總而言之，這次土地供應計劃，可以說實際就是寧波又一輪房地產宏觀調控的開始，通過平衡土地供應從而緩解房價波動。
單從地塊數量上看，寧波住宅出讓地塊主要位於奉化、北侖、鄞州，可以看做是單純的“試水”。真正檢驗是否回暖，還要看下一輪的大型土拍。
儘管這一輪土地供應數量猛增，未來寧波也會有大批新房入市。但是對於購房者來說，還是要買“值得買的房子”！
不過，當土地成為一種稀缺資源，如何深刻理解城市發展佈局？市場供求關係如何？房企如何進行拿地定價？以及我們如何在城市安家立命，都是需要我們去深思的！
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