我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：抱歉呀房姐 問題有點多 看到您不推薦限競房，這個主要是因為什麼呢？是因為目前其價格偏高麼？如果周邊二手房價格普遍高於該限競房定價，這類限競房能考慮麼？ 另外，對於經濟適用房，如果戶主已經繳納綜合地價款並轉為商品房，這類房子能考慮麼？
回答：限競房不能光看「限競」二字。 限競的價格是針對開發商的，不是針對購房者的。 對開發商限價，不等於購買者佔便宜。 土地本身就是溢價拍下的，土地市場，二級市場，三級市場的投資邏輯和定價都是不同的，混為一談的話妥妥虧光光。 一百個限競房裡，出現一個價格還不錯的概率大概在1% 經適房買賣後就是商品房，可以考慮
提問：您好！北京大寧山莊1100萬的別墅自住；望京利澤西園600萬102平米兩套大開間收租12000月；石景山商住一套月收租7000元價值245萬一套老人住；燕郊福成84平米收租；重慶價值600萬工抵房4套2年半後能出手；以上無貸款。今年廣州330萬入夏灣拿筍盤3年後養老有貸款200萬，深圳龍崗衝動購入110萬公寓有貸款54萬。五棵松有單位住房。手中現金300萬，年不定期需100～500萬週轉資金。 打算賣掉北京別墅、石景山公寓，望京收租貸年週轉資金，重慶等能出手時換廣州。深圳和燕郊還有親戚房票。是買套總價高東邊的，還是天通苑和東邊各買一套？是賣舊買新？還是抵押貸先買新再伺機出舊？有沒有合適的標的？
回答：為什麼在大寧山莊自住呢？到市區尤其談事情會很不方便。 利澤西園可以可以保留，等到下一波大漲行情出掉。 石景山商住可以儘快找機會除掉，因為總價不高，如果老人住的還行可以留著。 燕郊最好的出售時機是2016年底，目前業不缺資金，可以等北京大漲起來後賣掉。 重慶具體是哪套，為什麼價值600？ 從化1.3單價330萬可不算是筍盤，任何公寓都不應該購買。 現在北京房產每月太大機會賣出，建議利澤抵押出來， 現金預計在300+300=600萬 可以深圳南山首付200萬買一套800左右的，北京首付400買一套900-1000左右的。都可以選到市中心不錯的次新房，天通苑僅500-600左右。 你的資產較多，貸款筆數多，綜合來看情況會略微複雜，所以最好是提前準備徵信和流水，提前規劃整體的選籌方案。
提問：您好 ！打算賣掉燕郊的房子置換北京的，我在二環內上班6號線朝陽是不是首選 現在時節是不是最佳，有沒有具體小區推薦一下 謝謝房姐
回答：你好，金臺路，石佛營，十里堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十里河都是可選區域。 建議說說你的子彈和房票情況再做精準推薦
提問：房姐您好！上次提問沒太說明白，我北京有一個名額但不是首貸。手裡400萬現金，北京付清全款的住宅公寓4套，其中房山245平米大寧山莊市值約1150，望京雅特住區102平米市值600萬月收租1.3萬；石景山紫御國際公寓市值240萬，石景山crd銀座老人住。燕郊福成市值150萬。目前在五棵松上班，以後有可能在亦莊。 目前打算調下房產結構，賣掉紫御國際和大寧山莊（需要時間），買東邊有升值空間的投資房。那麼應該1、先賣後買還是先買後賣？先買是不是要把大寧山莊抵押出去？2、買到什麼地段有沒有大概小區的指導？3、這些資金買一套還是慢慢倒騰兩套？4、限競房或者亦莊有沒有適合投資的標的？ 感謝！
回答：建議賣，房山不具備長期價值，早置換掉比較好 主看 雙井和望京片區 例如 珠江帝景、羅馬嘉園、國美第一城、珊瑚灣這些區域大面積 1000+一套更好，維護成本低 亦莊當前溢價，不建議投資限競房
提問：美麗的房姐好！上海限購，請問上海周邊的嘉善或平湖投資怎麼樣？謝謝！
回答：不建議，因為像北京、上海這種超級城市虹吸效應很明顯，周邊城市很難形成支柱產業，除非承接超級城市的外溢需求。選籌難度會較大。 如果小資金投資可以看看瀋陽
提問：您好房姐，立水橋現有自住兩居，市值370左右，現金三十，工薪階層，有過貸款記錄，老公月1萬，我主要帶孩子有些兼職，想改善兼增值，請問換哪裡合適？ 是不是隻能賣了再買？全款買貸款出來這種方式？ 如果買tty頂復，貸出來的錢再買一套小房子，還貸風險太大？有沒有對應方法？謝謝
回答：全款抵押是二套正確方式，500-600總價看tty沒問題 一般手裡要預留1-2年月供，用於應對還貸風險
提問：房姐，北京公務員配售的房是啥政策？買商品房會影響配售嗎
回答：公務員福利，分房的價格往往是商品房的7折以下。 例如廣華新城就有一部分是分房。 這類房產名額相對難弄，要麼運氣要麼關係戶。排隊很久。 個人買房是否影響分房，要看單位的具體分房政策。
提問：房姐，小白一問，買一套房子，已過戶，從沒辦過卡，準備申卡，但擔心申請多張卡後，之後的裝修貸不批；如果先申請裝修貸，之後申卡也難批，問：如果申請最好？謝謝
回答：考慮你當前的資金需求 考慮你的總資金需求 如果你當前急需大額一些的資金，優先裝修貸。 如果是為了總收授信額度，兩者一起考慮，裝修貸在前。 一筆裝修貸對信用卡的壓制不大，短期有影響。
提問：北漂一族，準備首套買房，在生命科學園上班。在兩個樓盤裡選擇，華潤萬橡悅府挨著地鐵朱辛莊地鐵，南北向89平均價5萬，還有一個在北七家金辰府，金隅和北辰兩家，東西89平向均價4萬，南北向89平均價4.6萬，目前附近沒有地鐵。銷售說17號線支線在附近600米，網上查不到太多關於17號支線的消息，只有在建17號線的地鐵站，能否確認下是否屬實，合適通車？這兩個樓盤哪個有投資價值？謝謝！
回答：這兩個區域性投資保值的話會跑輸大盤 北七家這個位置比tty差，價格直逼tty，不建議考慮 只是自住的話華潤萬橡悅府也可
提問：房姐好： 很高興認識高人！看了您帖子，我計劃這兩年儘快在北京買房了，有些困難，請指點。 我和夫人都在央企上班，河北涿州戶口，女兒國外上學。 手頭現金22O以上; 我年入70，淨剩30。購房目標是朝陽公園或奧體公園旁高檔小區的小兩居。 購房資格存在困難，我在北京只交了一年社保，要等4年以後有資格；如果走北京工作證，只能考慮用夫人名義辦理。 問題： 1) 請問我這種情況，想盡快上車，怎麼規劃？買哪個小區的房子？大概什麼價位？ 2) 怎麼破購房資格限制，如果給夫人辦證，她收入低，銀行辦理貸款有問題嗎？還是可以用我的名義貸款。辦工作證有可靠渠道推薦嗎？ 請房姐指點謝謝!
回答：淘500+的標的為主 朝陽公園或奧體公園附近這個價位沒有合適的標的 建議看石佛營或朝青片區，例如 國美第一城、炫特嘉園 暫沒有渠道推薦，以您夫人名義買，你可以做為共同還款人一起還貸
提問：親愛的房姐，看了您很多解答很受用，目前在考慮兩個地段的房子，請指教 謝謝 1.朝陽雅筑：一類經濟適用房，需要繳納地價稅，三室 130+平 700w+ 適合入手嗎 2.惠忠北里：房子相對舊一些，考慮附近可以上金色搖籃小學 此外，再問下我還有一套老家的住宅，北京的一套商住兩用，可以抵押貸款嗎？
回答：不推薦朝陽雅筑 ，朝青主要淘 珠江羅馬嘉園、國美第一城、炫特嘉園等標的 惠忠北里投資不合適有溢價，如果看重學區也可以 兩套均能抵押
提問：房姐，看到這個新聞:重磅！國務院：允許商業用地調整為居住用地。請問對住宅價格有啥影響。
回答：利好住宅建設。 土地性質轉化，可以增加對住宅的供應。 但是要注意，是否是有效的供應， 對住宅價格沒有直接影響，可以作為參考。
提問：房姐，問了好久沒回答，重複下！最近看房有點多，不知如何選擇！請指點！擬貸款，總價控制在700內，不住，純投資！您說東西海學區溢價，自己就不考慮了！看房情況，望京知語城90平南向兩居700，東三環半蘋果南區南向95平兩居700，現代城138平東向三居730，東南三環半中海城100平南北三居700，文成建築和晶城秀府南北100平兩居700，西南三環半萬年花城95平南北兩居630，南向兩居600，南北三居120平720，中海蘇黎世家95平小三居620萬！問題，從區域講，望京、雙井、成壽寺、首經貿及總部基地這幾大板塊，各有優缺點，優選哪啊？畢竟地段很重要，總部基地能否崛起？另外，上述籌碼是否溢價？感謝
回答：如果總價在700，一般來說選籌比較理性的情況，對應到評估做足或者輕微超出，貸款貸足6成（多套房有7成）。 那麼首付大約在300萬左右，首先要看你的首付是否滿足。 首開知語城，溢價，評估就不足。 蘋果南區也是同樣的問題。 如果是後現代城，那麼從5萬到7萬不等都有，具體房源差異很大。 中海城環境，品質，地段都相對雞肋，樓鳳多。 文成建築等盤都是單價超過地段對應的級別，如果不是自住一般7萬多不考慮。 北京買房不能輕易講地段，因為基本每個地段內部都有極大的落差。 不過有些地段差到可以排除，例如總部基地。 從列舉的選籌來看，大部分都是溢價盤。
提問：SFSD首付120以內，主要投資，7月夠資格。看了您推薦甜水園、金臺路、十里堡等地段老破小我比較認同。有幾個更細的選籌問題諮詢下： 1.該地區00年代房源少些也貴些，投資角度看90年代 or 00年代區別大嗎？ 2.朝向、樓層、地鐵站距離、有沒有電梯，對投資影響大嗎 3.為什麼推薦公房？該地區的老破小商品房能入嗎 4.3號線兩年內開通，對石佛營意義如何？石佛營和“甜水園、金臺路、十里堡等”相比如何？
回答：90後即可，主要看價格，實際差距並不大 儘可交通便利，這種上車剛需盤交通很重要 商品房一樣可入 石佛營未來的前途主要看那一片片的空地能不能放開開發，放開的話，又可以形成一個高端組團。所以石佛營也是可以看的片區
提問：房姐好，提問。 1. 孩子2年級，目前豐臺太平橋區域上學，感覺教育不行，想換區轉學解決學區問題，欲轉海淀，因經濟實力有限，想鎖定軍博片區一居室，請問軍博性價比如何？ 2. 預算750w，想買兩套一居室。一套父母住，需要距離我近，一套帶孩子住（想軍博購入）。想問父母那套哪裡買性價比高。 3. 最近一直在看房，感覺沒有太合心意的房子，想等待，請問是現在就入手，還是等待明年？ 請房姐指條明路，困擾很久。 ps：工作地點在望京南
回答：對學區來說，買小，實現功能性需求即可，控制風險 父母向南邊買，豐臺6.5萬以內的都可以看下，草橋片區還有性價比可以重點看下 北京交易量最近已經上漲，宜早不宜遲
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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