一訊一評，解讀你關心的樓市動態：
01 79.1%的高負債率推動了高達9310元的房價均價，老百姓真的買不起
房地產總資產已經超過85萬億，這麼高的資產比重都是以高槓杆、負債來實現的，危險性不言而喻。
房地產企業總資產高，負債率高是事實，降低負債率是當務之急。
過去10年我國房地產企業總資產和負債率走勢圖
圖上所示是過去10年我國房地產企業總資產和負債率走勢圖，可以看到截止到2018年我國房企總資產已經破85萬億（2018年我國GDP總值不過90萬億），不過更讓人擔心的是我國房企資產負債率已經高達79.1%！可以基本確定，房企這麼高的資產絕大多數都是靠發債，負債獲得的。這才是值得大家警惕的事情，畢竟對於很多行業來說資產負債率超過70%就意味著要破產重組。就拿今年海航破產重組來說，據媒體爆料海航的資產負債率不過剛超過70%而已。
幸福策評：把握刺激房地產與保持房地產穩定平衡，不應用房價上漲逼迫老百姓買房
期待房地產行業自己降低負債率可能嗎？歷史證明可能，但是需要發生日本和美國這樣的經濟危機，這是我們不願意承受的（或者叫承受不起）。
在疫情情況下房地產不需要刺激，只是需要保持穩定即可，這個度需要把握好。刺激房地產與保持房地產穩定之間的區別很多人搞不清楚，簡單談下我的觀察。
鼓勵大家購房的措施不能有，2008年的利率打折、低首付購房等不能再有。比如：取消限購、限貸、限售、限價等調控手段，包括降低首付比例和貸款利率等。這些措施一旦取消就說明“調控放開了”，很容易被解讀為鼓勵購房。
降低土地出讓金（或者土地出讓金交付比例等）、給予房企免稅優惠、降低預售門檻等措施可以有，這是為了保證房企穩定。包括不能隨意對房企抽貸斷貸等，其實都是為了保持房企資金鍊不出現更加緊張的情況。簡單來說，給予其他行業的所有扶持都可以給房企，但是沒有給的房企也不應該特殊享用。畢竟房地產行業對於社會資金的虹吸作用已經很霸道了。
此次疫情後房企受到衝擊是肯定的，畢竟房企本身就是屬於資金密集型企業。2-3個月的收入驟減房企肯定資金鍊出現問題，在這點來看包括央行在內已經先後釋放了3萬多億的資金流動性，從理論上來說房企資金鍊緊張問題應該得到初步解決。剩下的就是房企儘快恢復銷售了，如何吸引購房者來購房？這應該是房企該考慮的事情，不應該是地方或者國家。
房價過高是事實，這也是造成老百姓買不起房，不願意再買房的主因。2019年我國銷售商品房均價已經突破9310元，房價確實太高了。
過去10年我國商品房銷售均價走勢圖
圖上所示是過去10年我國商品房銷售均價走勢圖，2019年我國商品房銷售面積171558萬平方米 ，商品房銷售額159725億元，計算後2019年商品房銷售均價為9310元/平米。而2019年我國居民可支配收入30733元！以90平米來計算一個人購房需要27年，算一個家庭（2個人有收入）也需要13.5年。房價高已經是事實，所以我們接下來（起碼5年）是需要保持房價微漲，不是再搞刺激引發大漲。
有一種觀點認為“我國房價已經高到再刺激也不會大漲的地步”，我不敢苟同，這是有點低估房企的能量了。
過去10年我國房地產企業數量走勢圖
一個十分簡單的例子，如果說再來一波2016年“去庫存”，三四線城市包括縣城都再來一波大拆大建，房價再次瘋漲是分分鐘的事情。所以，謹慎起見不搞房地產刺激，繼續維持融資端調控還是我們應該做的事情。還是一句我經常談的話“當房企規模倒閉沒有發生的情況下，我們真的不用太害怕房地產調控太嚴厲”。
綜上，房價過高確實是影響大家繼續購房的主要原因，購房需求持續存在，但是也確實不應該以刺激房地產，導致房價上漲來逼迫老百姓買房。
來源：勇談房產壹貳叄
02 樓市走出至暗時刻 房企仍難言樂觀
4月8日，武漢“解封”。隨著這個房產“零成交”城市逐漸恢復正常經濟生活，中國房地產市場也走出了至暗時刻。
地產人的朋友圈正不斷播撒各種“好消息”：從深圳的二千萬級豪宅半天賣54套，到上海、杭州土拍市場“小陽春”，再到銀行下調房貸利率。所有這些信息都在暗示樓市正在加速回暖，似乎又到出手抄底的時候了。
幸福策評：“活下去”不再是萬科的矯情，而是擺在所有房企面前的大難題
樓市的確已走出最慘淡時期，但卻是乍暖還寒。即便是半天賣出54套豪宅的深圳，也難掩推盤量少，總成交量平平的事實。對於絕大多數城市而言，無論是一手房還是二手房，3月的成交量仍低於去年同期，只是環比今年2月有所回升罷了。
地產人鼓譟市場加速回暖有點給自己撐腰打氣的意味，因為大家都清楚今年會很難。截至4月7日已公佈2019年年報的124家房企，平均銷售額增速較2018年明顯放緩。其中50家房企全口徑銷售規模總額同比增幅為17.6%，較2018年下降了19.8個百分點。
屋漏偏逢連夜雨，原本希望在2020年“扳回一城”的房企，又逢新冠肺炎疫情，一季度銷量遭遇滑鐵盧。近日公佈的2020年一季度房地產企業銷售TOP200榜單，年度銷售目標完成率僅為12.41%。回想一年前萬科高喊“活下去”之際，業界很多人還在嘲笑譏諷。而當萬科年報正式披露時，人們才意識到就連“領頭羊”的日子也不好過了。
“活下去”不再是萬科的矯情，而是擺在所有房企面前的大難題。一方面，銷售受到疫情影響而大打折扣;另一方面，償債高峰卻在悄然而至。數據顯示，2019年房企需償付債務總金額約5000億元，2020年增至7500億元，而2021年高達1萬億元。顯然，償債增速遠高於銷售額增速。賣房難，催債緊，這就是房企當下面臨的現狀。
近兩年房企的生存壓力逐漸加大，即便萬科不喊“活下去”，也會有其他頭部企業道出類似危機感。今年的特殊在於，全球疫情將原本的生死考驗提前了。
面對危機，有兩種心態。第一種心態是等，等待疫情之後市場出現V型反轉，重新回到黃金時代。在地產圈之外，亦有財經評論者預言，疫後的消費會“報復性反彈”。
後一種心態是變——既然舊格局一去不返，那就只能主動求變。自恆大打響線上賣房第一槍，已有數百家房企跟進，就連網絡帶貨女王薇婭也被房企請來賣公寓。傳統的房地產營銷方式正在經歷顛覆性改變。
古人云，“生於憂患，死於安樂”。居安思危者，亦敢為天下先。疫情全球蔓延，考驗著所有房企的危機意識和應變能力。
來源：每日經濟新聞
03 北京公積金貸款手續簡化，二手房貸款不用提交合同複印件
4月9日，北京住房公積金管理中心就啟用新版合同單據及進一步精簡貸款辦事材料的新規面向社會公開徵求意見。
徵求意見稿提出，公積金貸款的手續將更加簡化，填寫的表格少了，提交的材料更少，而且還可以選擇快遞的方式讓貸款合同送到家。北京目前的樓市成交結構中，二手房佔到了“大頭”。根據徵求意見稿，今後公積金中心在受理二手房貸款業務時，經辦部門只需核驗借款申請人提供的經網籤備案購房合同原件並留存電子影像檔案，不再向借款申請人收取購房合同複印件。也就是說，大家只需要提供購房合同原件就行，不用再提交複印件了。
幸福策評：各部門數據互聯互通，聯網即可查詢；貸款合同可快遞到家
據瞭解，這是因為各個部門的數據互聯互通，審核人員通過聯網就可以查到比如房屋情況、購買價格等相關信息，不需要申請人填寫也都可以從系統裡調出。
此外，徵求意見稿還擬規定，貸款發放完成後，受託銀行應在5個工作日內告知借款人貸款發放日、首次還款日及還款前應在還款賬戶內存入足額資金等還款注意事項，確保借款人知曉還款日期及最低還款額，通知借款人領取借款合同等資料。
值得肯定的是，徵求意見稿還提出，對於借款人在借款合同中選擇郵寄送達的，受託銀行應通過EMS快遞方式，按照借款人提供的地址郵寄送達借款合同。換句話說，貸款人不用再跑一趟，在家裡就可以通過快遞收取貸款合同。
來源：北京日報客戶端
