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以上问题我来分享一下我的观点
2020年初“房贷利率”有些活跃，隔三差五地登头条霸屏朋友圈。
先是19年12月28日，中国人民银行发布公告称将开始进行存量浮动利率贷款定价基准转换。紧接着1月1日，央行又传来降准0.5个百分点的消息。
降准是大事，对于普通购房者来说，房贷利率的变化与自己息息相关，因此也更为关注“换锚”一事。
公告称，2020年3月1日起，将进行存量浮动利率贷款定价基准转换，并将于2020年8月31日完成所有转换。
以前，购房者贷款买房的利率，是以央行发布的贷款利率作为标准，上下浮动，这个利率就是我们常说的贷款基准利率。
现在，参考标准不再是基准利率，而是LPR。
什么是LPR？
LPR，全称Loan Prime Rate，即贷款基础利率，于2013年10月起正式发布。LPR不是央行发布的利率，而是由18家银行共同报价后，全国银行间同业拆借中心去掉一个最高价和一个最低价，最后计算平均值得出。
在2019年8月下旬，LPR就曾在地产市场刷了一波存在感，据中国人民银行发布的公告显示，2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩。
既然与LPR直接挂钩，那么房贷利率究竟如何计算呢？
有过购房经历的都知道，在LPR执行前，贷款基准利率为4.9%，购房者最终的房贷利率=4.9%*（1+上浮/下浮倍数）。
LPR执行后，根据央行规定，首套房利率不低于LPR；二套房利率为LPR+0.6%。因此，最后房贷利率=LPR*（1+上浮/下浮倍数）。
而LPR是每月20日公布，可升也可降。就近4个月的走势来看，无论是1年期LPR还是5年期LPR，在8月改革之后，都呈现出平稳下调的趋势。而且就市场主流观点来看，在房住不炒的主基调下，“稳”是大势所趋。
以后房贷利率会变化吗？
新贷款直接以LPR为基础利率，按照LPR+基点模式执行就行，那老贷款要转换为LPR，房贷利率是否会发生变化呢？
原文如下：
存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
答案是肯定的。因为LPR本身就是变化的。按照央行的公告显示，房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期，最短为一年。
如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日，2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是转换前的执行利率。到了2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+加点，此后每年以此类推。
也就是说，不管是3月转换还是8月转换，对于2020年还贷来说，执行的依旧是现行利率，从2021年1月1日开始，房贷利率才会随着5年期LPR利率的变化而变化。
固定VS浮动，哪个更划算？
既然房贷利率是变化的，那么怎样转换更有利呢？央行给了两个选择：
第一个是，选择浮动利率。也就是LPR+银行加点的方式，房贷利率会随LPR的变化而变化，值得注意的是，银行加点还可以为负值。
而且，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
举个例子，小张的商贷原合同期限为30年，剩余期限20年，利率为基准利率上浮10%。因此现行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。
如果小张在2020年6月决定换成“LPR+银行加点”的方式。那么根据2019年12月的LPR数值4.8%计算，银行加点=5.39%-4.8%=0.59%。
小张还贷的利率就会分成两个阶段，2020年12月及之前，利率5.39%；2021年以后，利率=2020年12月LPR+0.59%，且以后每年的房贷利率，会根据之前一年的LPR进行调整。
第二个是，选择固定利率。顾名思义，就是与银行商定一个“固定利率”，在贷款期限内一直执行这个固定的房贷利率，以后LPR是涨是跌，都与你无关。
那么究竟是固定好，还是浮动好？央视财经《经济信息联播》栏目对此进行了报道。
中国银行研究院首席研究员宗良表示，从利率变动的总体趋势上来看，无论从全球还是从国内环境上，利率下行的概率要大于利率上行的概率。因此，对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。
好了，相信购房者对LPR以及存量房贷利率市场化有了一定的了解。总体来看，这次换锚对具体的购房者而言影响不大。要实在拿不准，可以对LPR走势多观察一段时间，在8月之前进行转换都是可以的。
最后，需要提醒购房者，房炒不住是房地产市场的主基调，因此，在购房时，着重考虑居住属性。
棣哥探盘
万一哪天通货膨胀，利率到10以上，选固定就赚了
假作真时真亦假369
首先了解下什么是LPR:由“基准利率+上浮多少”，转成“LPR+基点”。值得注意的是，“基点”加多少，由借贷双方协商确定。这类房贷，客户有谈判权，上下浮动有一定的弹性空间。
举例来说，如果此前的房贷利率为基准利率上浮10%，基准利率此前为4.9%，上浮10%后，房贷利率为5.39%。那么2020年3月份开始转换后，购房者2020年的房贷利率仍是5.39%这一水平不变，只是计算公式发生了变化。新的房贷利率为LPR增加或者减少一定幅度。
举例来说，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。
如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。
此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。其他常见浮动比例对应的加减点数见表1。
定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。
若重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。
