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市中心的基本都是二手房老房子，遠一點的基本都是新房子。這是一個很多客戶比較糾結的非常經典的問題了。
房子的升值潛力，我們不單是隻看房子本身的新舊與距離的問題，而是要通過周邊的配套和輔助整套房子，價值的所在。關於市中心的老房子和偏遠的新盤子優缺點問題，我們先來分析瞭解下。
一、老房子的優缺點
1、老房子的優點，首先的是配套完善，市中心房子經過這麼多年的時間沉澱，無論是從交通，醫療教育，乃至我們日常的生活用品買賣都是比較成熟的，出門就可以觸及得到。每個月支付的管理費也在比新校區要少，就連我們的停車費也是比新小區的要便宜不少。
老小區示意
2、老房子的缺點也明顯，房子土地使用時間幾乎已經使用了十幾年甚至更久了，有的土地來的比較早甚至已經過去一半了，在房子越老的小區物業管理就會變得越差，一般在小區裡面的管理人員都去到了四五十歲，小區建設時間越長，我們硬件配套就越差，裡面沒有會所，小孩子娛樂設施，籃球場，羽毛球場等各方面的設施所在。
合肥某老小區外立面脫落
綠化很多老化了，每天看著亂糟糟的心情都不好的。小區非人車分流小區，存在嚴重安全隱患，尤其是家裡有小孩的，都不敢讓他自由在小區裡面玩！停車位規劃嚴重不足，亂停車亂佔道，有錢不一定買到車位，每天停車煩死人。還有外立面老化脫落，很容易導致室內漏水的。
有的老房子是沒有電梯的多層的，上下樓要爬樓梯的。這種房子三樓以上的千萬不要買，以後爬樓累，家裡買個大米抱個孩子更累死你，以後二手房買不上價！而帶電梯的二手房很多保養的不好，尤其是非品牌電梯的話， 後期電梯最容易老化出問題，那爬樓酸爽滋味！
老房子戶型設計不合理，很多客廳沒有采光。很多中間戶不是南邊通透的，戶型佈局不合理。這些小區老化問題，很多90後的年輕人是追求生活的品質，是嚴重接受不了的。
還有更關鍵一點是一般20年以上的房子，貸款基本上是非常的難貸款下來的，即便能貸款下來，我們還款的年限也被限制住，30年的貸款基本上是不可能了，只能貸款15年或者是20年。你接手後，再住個十年，下家就更難貸款的了，就很難脫手的了。
二、新房子的優缺點
1、新房子的優點，隨著時間越往後，我們建設的房子設置的戶型就更加的合理，也符合現代人的生活居住需求，89平方的小三房，110平方的大三房，非常適合當代年輕人的居住需求問題，而小區的內部出行也非常的方便，人車分流。家裡面老人出行不用爬電梯，對於平常我們自己上下班出行也同樣是方便的。新小區新環境，小區內部設施建設的更為的完善之後，我們想得到的娛樂設施設備小區裡面都會有，還有時間最新的房子拿，土地建設時間都是在近兩年的，所以我們的房屋土地使用年限最起碼有65年以上。
合肥新站區某剛需樓盤交付實景【以下類同】
2、新房子的缺點，必然購買風險係數也隨之上升，現在我們可以購買到的新建商品房都是期房來的，可能存在延期交付（最近幾年施行政府資金監管措施，爛尾的風險大大減少的了）。更關鍵一點是小區周邊的配套不完善，教育醫療的資源並非說來就來，需要時間的沉澱。
房子的優點和缺點尤為明顯的突出，在兩者的選擇上，我們取決於自身對房子的需求度問題，哪些優點是我們需要的，哪些缺點我們是不能接受的，要自己分析和對比。
老城區舊房子以及新城區新房子在選擇上，我們重要的是在資源上的選擇，畢竟我們自身要考慮到家庭的情況與自身的需求。具體分析如下：
1、考慮購買力與家庭人口結構的居住問題：
市區的一般價格高，如果只能買市區的一房，那我建議買郊區的兩房或者三房。如果家裡有一個小孩＋老人或者兩個小孩的話，那就必須買三房的。市區價格高，可能只能買兩房的話，那就不好住的了，就肯定買遠一點的新房三房的了，滿足幾個臥室的基本硬需求的。如果是兩個小孩+老人的話，有條件的話，就要買四房才夠住的了，老城區這樣的房子一般比較少的了，有的話總價肯定很貴的了，不如買新區域的新房的了。
2、考慮孩子教育問題：
如果家裡有小孩了，急著要上學了，那可以買市區的房子，畢竟學區畢竟成熟的了。如果還沒有結婚或者目前還沒有孩子，那孩子上小學起碼七八年後的事情的，那就可以買新區新房的， 畢竟等你入住七八年後，新區肯定有學校的了，經過幾年發展實力也逐漸提升的了。
3、對配套的如商業配套、環境或者醫院的要求：
有的人喜歡繁華熱鬧，喜歡下樓就能方便買菜買東西的感覺，那就考慮買繁華的市區房子。有的人喜歡清靜安寧，環境好的，那就考慮買遠點的小區的。這個完全看個人喜好。還有醫療醫院，畢竟萬一出現了什麼特殊意外情況，一下子就可以在周邊解決掉問題
4、對通勤距離或者通勤時間的考慮：
市區上班一般近一點，可能走路可能開車十幾分鍾就可以到公司的。如果你的工作是屬於非常穩定的工作類型比如公務員老師醫生，換工作可能性不大的，而且就想上班近點，不接受上班遠的情況下，考慮買老城區近的。
如果你工作是可以調換的，後期可以在家附近找工作的，那就可以考慮買遠一點的。
另外一個折中辦法就是雖然通勤物理距離遠，但是有地鐵或者高架橋，實際的通勤時間並不遠的遠一點房子，也是可以考慮的。尤其是地鐵口近的房子，500米內最佳，遠的不超過1000米都還可以的。以後上班方便不堵車，下雨下雪天別人堵在路上時候，你就能體會到坐地鐵的便捷。而且合肥城市規模不大的，後期到哪做地鐵切換40分鐘內都可以到達的，時間不長。
5、對生活品質的要求：
老小區嘈雜，環境破舊，房子外立面破舊，綠化破舊，物業管理亂糟糟的，小區環境也亂糟糟的，停車頭大，每天居住心情都不好。
如果你對小區居住環境有要求，對生活品質有要求，那就建議買遠一點的，基本環境綠化都要好很多的。而且現在地價高，小開發商都被淘汰了的，現在能在合肥拿地的基本都是全國前一百強房企或者本地實力較強的房企的，小區的規劃、品質與物業管理都不差的。
如果你是改善型的客戶，迫切想改善居住環境與空間，不是追求頂級學區情況下，那麼自然的優先考慮新城區的新房子的。這也就是為何選擇濱湖省府板塊與金融板塊，新房火的原因，雖然2.5萬以上了，雖然學區也一般，依然很多人去全款去購買，除了看重未來升值潛力大外，很大一部分是衝著品質去的。
6、最最重要一點，是房屋的升值空間，我們必然是考慮到未來的事情的，未來在房屋的升值空間是要以發展的眼光看問題的。
商業配套的優勢將會逐漸的退去，隨著新城區不斷的建設當中，我們的商業配套，在逐步逐步的往新城區搬遷，最終造成了整個商圈都是圍繞著新城區建設的，即便舊城區的商圈還在，但是的優勢點已經逐步的被新城區取代，新城區從一無所有到發展成熟，一般時間都需要10年左右在未來的建設上新城的房子更有升值潛力。所以新城的房子升值潛力必定是比舊房子升值潛力要大的。
例如我所在的合肥各個區域為例，政務新區二手房現在普遍三萬多了，經開區中環城附近二手房兩萬多了，合肥濱湖區二手房很多兩萬多了，剛開始時候都是從0開始的新區一步步的發展起來的，現在老城區除了頂級的學區房價格高外，其他一般的老房子二手房價格根本沒法和新城區房價比。濱湖以前3000多買的房子，現在都一萬七八的了。那時候可能你在市區買的房子價格六七千，現在價格還比不上濱湖的房價貴！
房子本身的身子空間，人往高處走，水往低處流，這是永恆不變的定律，隨著近些年來人們對生活的追求在不斷的提高，選擇新城居住的人群和房屋舒適度必然是新房子居多，而且再過個10多年，我們的舊房子就變成了30多年了，已經失去了競爭力的所在，新城區才面臨著剛剛起步的情況，未來房屋的升值空間上新房子要比舊房子升值的要大。
另外，拋開地段配套，就單純從建安成本與建築技術角度考慮，以前老房子的建安成本要低，建築技術沒有現在的先進的。2016年以前，合肥很多小區才賣6000元不到，這個包括地價、建築成本、營銷成本、管理成本、稅務成本、資金成本還有利潤空間，真正的建安成本綠化成本其實是很低的，不可能很高的。而現在房子賣一萬七八兩萬，建安成本絕對值是比以前高出很多的，很多新技術的採用，新戶型的設計都是很合理的。
雖然現在小區還有交付維權的，但是說實話，現在去市面上看對比，從外立面與綠化來看，比2016年以前的小區檔次是高很多的，物業管理是好很多的。貴自然也有貴的道理的。這也就是為何改善型客戶我建議買新房的原因，老小區除非學區頂級，不然資金實力充裕的根本看不上的，看都不會看一眼的！
我接觸的幾個客戶都是置換的，有一個把政務區的兩套房子都賣了的，準備買省府板塊的。因為他覺得政務區的房子已經很高位的了，而且已經居住10年了小區也老化了，需要賣掉，去重新買新區房子，再博新區新房的未來上升空間。
綜合以上因素，看個人具體情況、喜好需求、增值等各種因素，看你最看重哪一點，綜合確定買市區還是新區房子。
總的來說，現在購買房子多數人群為80與90後選擇房子必然是新房子較多（這也是為什麼老城區房價上漲不了的原因，接盤的需求客戶少），因為隨著時間的推移，配套也同樣是會成熟起來的，選擇新房子居住舒服，生活平穩以及後面，城市也會變成舊房子，一樣值錢。
比如我自己一個親戚作為案例，以前在北京開車的，手上資金不多，月供也不多，家裡兩個孩子。記得是2012年時候，剛開始和我說，手上有點錢不多，想買個房子保值增值，我問買什麼樣的，說買個一房公寓就行的了，我於是幫看了市中心地段的公寓，戶型圖發給他，他說怎麼這麼小，萬一以後來合肥居住，兩個孩子都不夠住的呀。
於是我又給他找了北二環附近的兩房，他去現場看了，地段位置都很好，但是70多平米的兩房，價格7000多，臥室客廳都很小，他說這個還是沒法居住呀，因為兩個孩子一個男孩一個女孩。
沒辦法，我又推薦了兩個遠一點的地方，一個在廬陽北，當時價格6000左右，一個北城靠近廬陽的房子，當時價格5000元，都是三房的。廬陽區的總價60萬左右，北城的總價50萬不到的。糾結選擇哪個，最終還是在我建議下買了廬陽北的，學區好點，距離市區距離稍微近點。那時候廬陽北與北城剛起步，距離市區都感覺蠻遠的，尤其北城，蒙城北路車子都不多的。最終親戚借錢湊齊了首付咬牙買了廬陽北的住宅，當時月收入6000元不到，每月月供2500元感覺壓力好大。
後來呢，等快交付時候，好消息出來了，地鐵規劃出來了，5號線始發站就在他們小區樓下，開心極了。現在5號線已經開始修建了，他小區二手房房價已經達到一萬四五的價格了，已經翻兩倍多了。周邊新房價格都賣到1.6萬的了。他自己前兩年離開北京回到合肥，在家附近走路的距離就找到了工作，孩子上學也就一站路距離。
我親戚情況就是因為家庭結構原因，必須買三房居住，預算有限，就買遠一點的了，好運氣有地鐵規劃，以後地鐵通了肯定還會持續升值的。他們所在的學區實力也在逐漸增強的。
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