買房過程中，房屋被查封，賣家又去世，如何辦理過戶
我們在房屋買賣過程中，由於各自不確定性因素，經常會遇到一些意想不到的情況發生，比如過戶前賣家發生意外去世，還有賣家因欠款被第三方起訴並查封房屋，這些情況都會導致房屋買賣合同無法繼續履行，出現上述這樣的情況，究竟又該如何有效解決？
我們一起來看下這個真實的案例。2011年7月，賣家與買家就上海市長寧區D路D弄D支弄D號D室（簡稱房屋）簽訂了一份《上海市房地產買賣合同》，雙方約定房屋轉讓價款為人民幣78萬元，在按約辦理了過戶登記交易手續，並依法繳納了相關稅費。但後被長寧區房地產交易中心作出《不予登記通知書》，書面告知因賣家拖欠案外人5萬元債務，該房屋已被長寧區人民法院查封，故暫時不予登記手續。正準備處理解封房屋時，賣家又因發生意外死亡，導致無法辦理過戶登記手續。
任何一個買家都不希望遇到這樣事情，然而這個案例中買家還遇到二個都是非常棘手的問題，第一，房屋被查封；第二，賣家已去世。如何妥善解決上述問題，安全順利地完成過戶登記手續呢？
第一、房屋買賣過程中被查封后如何辦理過戶？
首先，我們要調查核實查封的具體情況，一般可以到該房屋所在地的房地產交易中心，調取該房屋全部的產權信息，上面會註明法院的案號，查封起止時間；其次，我們可以通過法院案號在查詢到具體案件的承辦法官，再詢問查封的原因，然後根據實際查封原因，擬定針對性的解決辦法；最後，我們一般可以考慮在這個查封案件中進行解決，比如像本案中5萬元債務，可以與債權人協商，用剩餘未付房款清償該筆債務並解除查封，這一步務必要在法官主持下進行，並在法院製作相應談話筆錄，相關款項也要通過法院作資金監管，確保債清解封，避免雙方私下協議，在債務清償後，對方又藉口拒絕或拖延解封，從而拖延過戶時間，增加更多的交易風險。
第二、房屋買賣過程中賣家已去世後如何辦理過戶？
首先，我們要調查核實賣家法定繼承人的具體情況，一般可以找賣家家人瞭解，也可以委託去相應的派出所戶籍窗口來查詢，確定法定繼承人；其次，我們可以與法定繼承人協商，要求配合協助辦理過戶手續，一般有二種途徑，一是辦理公證，即辦理相應繼承權公證，然後持公證文書辦理過戶，當然這裡事先需要諮詢房屋所在地房地產交易中心，務必要按照他們規定及要求辦理，防止因為不合規問題導致無法辦理，二是可以訴訟辦理，即去法院起訴調解，由法院製作調解書，憑調解書辦理過戶手續。大家可以根據上述二種手續實際繁瑣度以及費用高低來決定選擇哪種方式辦理。
本案中由於賣家不配合，因此買家選擇訴訟。經過開庭審理，法院認為，買家與賣家就係爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》，系雙方真實意思表示，且內容符合相關法律規定，應認定該合同合法有效。買家已經按合同的約定履行了付款義務，賣家也履行了部分合同義務。但由於賣家意外死亡，致合同未能履行完畢，買家無法按期辦理房產證。賣家之父與其子，作為合法的繼承人，經法院合法傳喚均未到庭，也未向本院明確表示放棄財產繼承權。協助過戶僅在程序上盡協助辦理過戶手續的配合義務，並不涉及對賣家繼承人範圍的確定，也不涉及實體責任的承擔。現買家要求賣家之父與其子作為賣家的繼承人繼續履行合同、辦理過戶手續，於法有據，應予支持。
同時，法院還認為買家認為賣家尚欠案外人5萬元債務未歸還致係爭房屋被法院查封無法過戶，該5萬元的債務理應由賣家之父與其子歸還，如果賣家之父與其子不願或者無法歸還，在執行中願意用尚未支付給賣家的10萬元房屋餘款來償付其所欠案外人的債務，以滌除係爭房屋的司法限制。對此本院予以准許。
最終法院判決支持原告的訴請，判決繼續履行房地產買賣合同，協助辦理係爭房屋過戶手續。另外，需要提醒的是，考慮到各種不確定的風險，其實也可以建議買家把案外人作為第三人追加到本次訴訟中，這樣可能對交易來講，相對來說更為安全。當然，具體也要結合實際情況來判斷。
總之，事情總是千變萬化，所以我們要提前多預見一些風險，多做一些防範。
