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問：星主你好，看文受教，果然專業人士。本人有2套小房，南山豪方花園二房無貸款，福田景田景尚雅苑一房尚欠貸大概100萬，均出租，小孩上福外初中在附近租房住。能投款項約100w，現月入2w，想最終置換成2套房：一套大3房或小4房主居家兼投資（最好近小孩學校），另投資一套房，以實現投住分離。不知該如何升級置換？能否有好的推薦？謝謝！
答：你好，接觸買賣久了，就發現一個現象，龍華業主換房一般換到福田，寶安業主一般換到南山，龍崗業主一般換到福田或者南山。 現在的福田CBD、後海總部、車公廟、科技園和正在發展中的深圳灣總部基地、留仙洞總部基地、前海也都主要集中在福田南山，剛需可以坐半個小時到一個半小時通勤上班，但當工作幾年後會有換房的打算，產業也集中福田、南山、光明，關外短時間內無法彌補醫療和教育的差距，所以換房的方向是關外往關內跑，工作遠的往工作近一點跑，差的學校換好學校，這些資源都集中在在關內。 所以預算1000萬以上我的建議都是直接南山，最終的城市中心依然會是福田-南山-前海這條線，其他新中心無論如何也無法撼動的地位，最貴的地段是南山，最稀缺的是海景資源也在南山，以後最好的地方仍然是深圳灣，也是換房的終極目標。如果生活半徑在福田，終極職業板塊就應該選在香蜜湖。 科技南片區可以關注； 南二外本部比較舊； 半島城邦一期 後海公館、澳城花園。 以上提到的盤，不會跑輸。 買房的核心是增加總資產+合理的負債 買房投資有兩種打法 1.套操作（各種“黑科技”增加總資產） 2.房子越換越好（總價 地段 不停的優化） 3.後看的是總資產，風險在於月供。 終極改善自住+剛需低價潛力盤投資，是最好的資產組合拳。
問：老師，可以幫忙點評一下碧海紅樹園麼。 剛需，不考慮孩子上學(目前25，孩子上小學估計13年後)，目前沒辦法實地考察。 主要幫忙參考下這塊位置和環境。
答：碧海紅樹園 共8棟樓，緊鄰車公廟，南向看海和紅樹林生態公園，03年建造，容積率高，以100-160平朝南看海大戶型為主，弧形大陽臺，人車分流，車位充足，靠近福榮路，實際噪音不大. 03年的房齡在福田已算次新，適合改善家庭，距離地鐵9號線下沙站400米，附近商業配套完善，下沙小學一牆之隔，距離上沙中學800米。附近京基、中洲、綠景、金地四大發展商簽約舊改，最靠近的京基舊改基本完成，中洲巨無霸舊改，正在進行。但小區周圍農民房，未被劃入舊改區域，短時間不會改變，但隨著周圍大環境的改變，地段價值會被重估。 缺點：學位一般 自住可入。
問：您好，我有一套蓮塘金色年華家園小兩房市值380萬，欠款25萬，現金50萬，年收入30萬，只有一個名額，工作在羅湖。 1、賣掉置換有升值空間的房產，不限區有合適的盤推薦嗎？儘量在2號線3號線可達的區域。 2、繼續持有，抵押貸再用老人的名額買一套中心區1房用來出租，比如福田的星河世紀、彩天名苑，但看您之前說過這一片區升值空間不大，貸款購入收租值得嗎？ 3、維持現狀。 一直在糾結，請您指導一下，謝謝！
答：建議申請銀行加按揭，再套出200萬現金 去碧海 沙井入手一套次新盤做投資，未來漲幅更可觀 想做包租婆，說說比較成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，還有一種比較特殊的玩法，就是整棟拿下農民房改公寓，有人去深圳比較早，目前收租收的手軟，這個利潤就非常高了。其實，現在也有很多大咖在做類似的事情，而且收益頗豐，但是其中的難度，也是比較高的。 做到更大的規模，就是連鎖酒店了。 但是對於我們普通房東來說，很多人其實感覺利潤不是很多。這個是正常的。其實做包租婆，利潤當然要考慮，但是重要的不是這個，重要的是你一直有現金流，有了現金流的保障，你才能去套險，通過有風險的投資掙的更大的利潤。 所以，如果你將你的房子出租這塊，進行一定的組合配比，把微小的租金拼接成一個持續穩定的現金流，對你將來的發展是非常有好處的。
問：你好，老師，首付一百萬考慮學位和自住，龍中的天健郡城是否值得入手 現在單價四萬多了，能否跑贏大市。謝謝
答：你好，感謝讚賞！ 龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高，3-4萬都有的選。 考慮自住天健郡城可以入手，但是要注意價格。不能超過4萬。
問：你好老師：請問黃貝嶺的東嶺花園86平的一期回遷房怎麼樣？值得入手嗎，有沒有坑戓升值能跑過大勢嗎？ 謝謝！
答：深業東嶺在羅湖的黃貝嶺板塊，是僅有的次新盤，帶翠園的學位，其實性價比還不錯。 但周邊的黃貝嶺村環境過差，進入社區之前要經過大片的村中小路，這樣就影響了它的長期潛力，自住上學可以，投資適中。 總結：性價比不高。
問：目前住在布吉（大芬地鐵站旁200米內）複式樓梯房，居住還行，贈送面積大，就是小區不大，公共設施少；另外在深中旁有一小面積學位房，大孩六年級，二孩不到一歲。問一下，不考慮工作地點因素，從居住和投資角度，是否有必要置換到福田和南山去（大房換小房）？謝謝！
答：布吉的潛力等同於羅湖，品質等同於梅林，可以說是深圳市內最破的地方；因此，結論很明顯：布吉整體來看跑輸大勢； 從哪個未來升值的角度看，建議換到南山或者福田。
問：老師您好，特別喜歡你的風格，是我在星球上關注的第一個星主。我當前情況：現金1000w，在坂田佳兆業城市廣場無貸款的152平大戶型，年入稅後約150w。希望入手一套自住，以及一套投資（想置換當前這一套）。自住的話，喜歡大平層，居住環境好一點，帶稍好點的學位。生意原因跑松山湖和坂田，有通勤需求。投資就考慮升值保質需求了。請問老師有何操作建議，謝謝！
答：您好，感謝信賴和大額讚賞！ 坂田自住比較推薦深實驗的盤信義嘉御山、佳兆業城廣場都還不錯。 但是投資上看，如果能接受投住分離，建議1000萬首選南山，次選寶安。 可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌
問：十三大師您好：我目前金匯名園有一套出租別人，市價約500萬，紅本在手，現金400萬，年收入200萬左右，兩個小孩一個小學一個幼兒園，考慮寶中附近3-4房自住型，您建議賣掉金匯的入手4房舒適型的還是保持金匯這套，買3房緊湊型的？金匯39區附近據說有規劃學校，是否有增值空間繼續保持的意義？個人目前特別糾結的是1千萬在寶中確實如您前面所說的老大難，1500萬感覺亞歷山大，如我這種情況您有什麼建議？有哪些樓盤可推薦？謝謝！
答：你好，感謝大額讚賞！ 金匯名園可以考慮出手置換。 一般我不推薦翻身，理由如下： 1.短期沒有改造空間，片區太低端了，最高端的業態估計就是肯德基了，連星巴克都沒有，河東村舊改也是遙遙無期; 2.沒有好的學位支撐; 3.老房子無贈送，沒社區沒花園，西海岸這些標杆盤都沒有地方停車; 4.除了五號線周圍的幾個社區，靠裡面的，出行並不方便; 5.4-5萬的老破大，南山中心區一大把，相對比，翻身也並無優勢，深圳不比上海，老破大、老破小是沒有未來的。 出手金匯名園後，可以考慮入手一套學區4居自住，再入手一套純投資樓盤。 寶中可以關注天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等。 剩餘資金繼續加倉碧海 沙井或者光明。
問：十三老師您好，我現在有一套星海名城三期的2房，想置換一套。總價控制在1000萬左右的，主要在南山區看，希望樓齡在10年以內的。主要用來自住，現在沒有孩子，所以不用現在就有好學位的，但希望能跟著增值，有一定投資價值。我現在關注的片區主要在西麗，前海和蛇口。西麗的話可以買大一些舒適一些的，前海蛇口就只能買比較舊和小的，這三個區域您怎麼看？有什麼推薦的樓盤嗎？
答：南山的板塊基本都分析過，大體是:南山無窪地！ 能炒作得地方，都被翻來覆去炒了幾遍： 1.西麗、大學城，新盤多，價格貴； 2.深圳灣，海景，學校，新盤，豪宅區，貴 3.後海，學區房； 4.蛇口，樓齡分化； 5.南油、南中，短期改造無望； 6.科技園，價格貴； 7.前海，我倒是覺得前海的價格還沒有完全透支，700-800萬看看前海那幾個盤吧; 南山的置業思路就是：花園人車分流次新潛力學位，然後最後一點也是最重要的：一定買筍盤！ 至於西麗這個地段，總體不錯，有高鐵站、留仙洞的規劃，但是缺乏學位支撐，南山發展主方向是南邊，西麗未來還是不如前海後海蛇口的。 選籌參考星球內往期推薦的樓盤
問：老師好，相見恨晚，元宵快樂！請問老師有沒有研究廣州南沙？以南沙目前的價位，又有大灣區強概念加持，加上廣州傾力打造，是否有足夠長增長雪坡？我有留意橫瀝地鐵的葛洲壩住宅地塊，打算21年重點關注。
答：南沙戰略位置很好，未來可能成長為一個很大的城市。 南沙未來的上限是很高的，完全可能接近廣州、深圳市區的水平。 而現在，南沙新房不到3萬，廣州珠江新城次新房10萬，深圳南山、寶安次新房10-20萬。 當然，目前租和賣的流動性都是比較差的，配套也是基本沒有的。 所以，對於喜歡較高風險較高收益、博取超額漲幅的投資者來說，是個不錯的“戰點”。 南沙的夢想，並不是成為一個睡城、衛星城而已。 而是劍指廣東省的第三個一線城市本身！ 它也有足夠好的位置、足夠大的腹地來挑戰這一點。 南沙成功概率並不一定能到50%，對我個人而言，我不太喜歡風險大的投資產品，我只買很高很高確定性的超級城市。 同樣是單價3萬，更傾向買廣州。
問：老師你好！我已賣了親戚名下的一套房，餘下120萬，自己名下橫崗有141平的自住，博羅有三塊地皮，現想賣一塊建兩塊出租屋，但要做貸款100萬左右。又想在深圳用親戚名額買房，但又擔心深圳房價上漲有限。如果買房可行，又應該買何處？請老闆指點。
答：你好，感謝大額讚賞！ 建議抵押或者直接出手橫崗自住房。橫崗發展不如西部。 先入手一套熱門板塊樓盤，南山 寶安是重點推薦的區域。 可以說說你的首付預算和房票情況再做具體推薦。 貸款100萬很簡單，併發2-3筆信用貸就好了。
問：老師，您好！我週末看了一下後海的房子，因為總共只有1600萬的預算。我沿中心路、後海濱路、後海大道從北看到南。目前有兩個複式樓進入短名單：曦灣華府和頤安閱海的89平米複式，約1600萬，帶深圳灣學校的學位，小區都不大，物業管理中等，景觀較好，戶型中等但可以接受，陽臺很爽。 個人的情況是：居家為主，3至5人居住，小孩高中了，暫時不要學位，帶學位主要考慮保值。 我想問一下，從居住兼投資角度，這兩個小區的複式值得買嗎？還是買同等價位的平層更好呢？ 謝謝！
答：你好，這2個盤對比，優先曦灣華府 考慮投資建議優先太古城 雍景灣 海境界
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
