關心婷
題主因為您的預算我不清楚，所以我們先看看廣州的一個房價
除了房價以外，我們還要看限購區域。除增城從化外，廣州各區都是限購的。新政出臺後，黃埔、南沙、花都可以人才購房，看圖片一圖讀懂
小馬哥房產
關注廣州近幾年城市發展的朋友都知道，從2014年開始，廣州的人口開始大幅增長，截止到2018年末，全市常住人口達1490萬人，比2014年增長182萬，年均增長超過45萬。
這一方面得益於近年來廣州經濟取得了較快的發展（2018年廣州GDP超過2.3萬億，全國排名第四），吸引大量周邊省份人口來廣州發展，另一方面由於北京、上海近年來限制外來人口，導致大量人群轉戰珠三角，廣州也是在這方面收益的主要城市之一。
2019年6月，廣州市政府網站上公佈了《廣州市國土空間總體規劃（2018－2035年）》，規劃提出，2035年廣州常住人口規模控制在2000萬左右，而對比目前人口規模，廣州未來人口至少還有500萬以上的增長空間，這部分龐大人群的居住需求仍需要大量的剛需產品來進行滿足。
然而，在當下的廣州房地產市場中，剛需產品主要分佈在哪裡，結合廣州未來的城市規劃，剛需客戶要去哪裡買房，下面我將結合上半年廣州樓市的成交情況，對這個問題仔細分析。
2019上半年，廣州全市住宅成交41092套（不含別墅），其中增城、南沙和黃埔三個區域的成交總量佔比近60%，而從總價區間來看，300萬以內的房源佔據相當大的比例。
從總價區間房源分佈來看，當房屋總價超過300萬時，成交房源的數量大幅下降，而總價100萬以下的房源對在廣州上班的剛需客戶來說又不現實，因此這裡研究的剛需產品是指為總價100-300萬的產品。
剛需產品去哪裡買？我們首先想到的是順著地鐵沿線去找，而廣州地鐵官網上的最新地鐵線路規劃圖，在這方面為我們提供了幫助。
在上面最新的地鐵規劃圖中，我們重點關注紅色和綠色的線路，分別代表批覆待建和在建線路。
目前無地鐵、而在建和待建線路密集的區域，未來受地鐵加持影響比較大，人口導入也比較快，因此對於關心日常出行方便的剛需客戶來講，是購房置業的首選區域。
符合上述條件的區域，我們用紅色斑點標出來，分別是從化、增城、黃埔、南沙、佛山和花都。
另一方面，我們將2019上半年廣州成交的總價100-300萬的住宅產品按區域進行分析，得到的結果與上面大體相同。
上半年，廣州全市成交的總價在100-300萬的住宅中，增城和南沙的數量最多，分別為8597套和5470套，而天河、荔灣等城市核心區，這類產品則非常少。
從上面結果可以看出，總價預算在300萬以內，想在廣州買房的剛需客們，只能考慮廣州的外圍區域了。
增城自2014年撤市劃區以來，一直是廣州購房客戶重點關注的區域，而地鐵21號線動工以後，更是受到自住與投資客戶的追捧。
資料統計顯示，從2014年到現在，這個城區距離廣州50公里以上的區域，共成交13.3萬套商品房，佔全市總量的26%。
在區域分佈上，增城市場主要集中在朱村、新塘、荔城和永和四個板塊，上半年增城成交的8597套剛需產品中，中新-朱村板塊成交2917套，佔比34%，而距離廣州市區較近（交通距離35公里）的新塘板塊，也佔有28%的比例。
因此，想要在增城購房置業的剛需客戶，可以重點在以上四個板塊裡挑選產品，而四個板塊的具體特點和優劣勢等情況，我們將在以後的文章裡分析。
下面我們看一下南沙剛需產品的分佈情況。
南沙自貿區總體方案在2015年3月中央政治局會議上通過後，南沙就成為廣州以及珠三角各地客戶購房置業的熱土，且普通住宅成交量當年就翻了一倍，由2014年的6772套升至2015年的13321套，此後三年多時間裡，每年南沙住房成交套數都在一萬套以上，成為廣州樓市的一大熱點區域。
2019年上半年，南沙總價在100-300萬的剛需產品共成交5470套，其中金州板塊成交數量佔比過半，是南沙樓市的首選區域，蕉門河、黃閣板塊也佔有一席之地，半年成交數量也過了千套，其他區域成交數量不多，未來將如何發展我們可以拭目以待。
因此，南沙雖遠（熱點板塊金州距廣州城區超過50公里），但隨著4號線的開通和18/22號線的批覆，未來一段時間仍將是剛需客戶置業的熱點區域。
黃埔、花都、從化和番禺四個區域也是剛需客戶置業可選擇的區域，鑑於篇幅原因，這裡就不在一一詳細介紹，只選擇重點的方面講。
黃埔的熱門區域是知識城、科學城和長嶺居三個板塊，加起來佔全區總量的90%以上，其中科學城距離市區較近，但隨著近年來供應量的下降以及房價的提升，剛需產品越來越少，而長嶺居、知識城與市區的距離都在30公里以上。
番禺現在只有一個熱門區域，就是亞運城板塊，上半年市場份額佔到92%，而亞運城板塊距離市區近40公里，當然對於只想生活在番禺城市圈的客戶還是比較好的選擇。
花都上半年剛需產品總量不大，區域比較分散，獅嶺、汽車城、山前大道等板塊均有分佈。
從化最近的太平鎮，距離市區中心45公里，其他版塊則相對較遠。
從化產品總價雖然適合剛需，但區域定位為廣州後花園，以休閒、度假、養生產品居多，適合剛需置業且配套豐富的項目很少。
蕭智鈞
我是阿鋒講房產，專注廣佛兩地新房
很高興為你解答，廣州剛需，怎麼找到合適的房子呢？在一線城市生活久了，不禁想要一座屬於自己的房子，那麼這時候剛需一族會很矛盾，該怎麼選擇合適自己的房子呢？下面是我的解答
什麼叫合適的房子
1.區域
根據自己的上下班能接搜的時間範圍和出行方式，比如你在科學城工作，沒名額，接受一個小時範圍內開車可以到，那麼這個時候可以考慮一下增城新塘比如萬科城，合生湖山國際，碧桂園雲頂，翡翠綠洲等。
2.配套
方便生活需求，想要後代可以接受到更好的教育，那麼還是以第一條新房舉例，萬科城：廣大附中省級學校，合生湖山國際省級育才小學，碧桂園雲頂省級市二中開元小學等
那麼除了後代的教育需求，有時候也會考慮到生活購物，日常消費，滿足一下自己的“買買買”，那就完全可以鎖定萬科城，佔地6000m²的美式LIKE商業長街，買買買完全不是問題。
3，預算
這個是最重要的，也是最關鍵的，每個區都有每個區域的均價白雲區：4萬/m²，黃埔區：3萬/m²，天河：4.5萬/m²，番禺：2.6-4萬/m²，荔灣越秀海珠：4-6萬/m²，從化：1.4-2萬/m²這是大概的標準，按照這個均價來決定自己的房子落在哪裡。廣州每個區也有地鐵互通，區域連接的區域，不如天河我買不起，但是番禺，黃埔，白雲都有地鐵線到天河，那是不是可以選擇這幾個區域呢？
小結：接受的區域＋接受的價格+接受的出行方式+好的配套=合適的房子
希望可以幫到在廣州糾結的剛需一族，我是阿鋒，一個混跡廣州新房經紀人圈子多年的小鮮肉
