防滲漏難，難於破千億！
截止7月底，全國銷售額突破千億規模的房企高達18家。
那麼艱難的疫情期我們都渡過去了，為何這小小的滲漏坎，咱卻過不去呢？
這可是最最基本的質量底線呀！
據某城市防水保溫協會統計，近年來的住宅滲漏率高達91%以上。房屋滲漏依舊是業主投訴高發區，戶均滲漏維修成本更是高達1萬元。
滲漏問題若是不好好解決，不僅將帶來高額的維修成本，更將嚴重影響品牌形象，給房企帶來無法估量的損失。
而滲漏的產生原因，雲鏈君覺得，可以歸為兩類，一是項目管理不到位，包括從前期設計到施工過程到後期驗收，二是施工技術有限，比如施工人員經驗不足、技術交底執行不到位等。
下面雲鏈君就來說說，中海、金地、保利等標杆房企們是如何針對兩大難題系統性解決滲漏問題的。
一、全流程管控，全方位消除滲漏隱患
1、嚴抓前期設計，確保工藝和選材的合理性
若對滲漏的諸多問題追根溯源，最後都會追溯到最初的設計上。因此，強化項目管理的一大重心就是強化對前段的設計管理。爭取將滲漏的諸多問題從源頭上進行扼殺。
一方面，要嚴格落實會審制度，確保防水設計工藝和工序的科學性。
設計師要對施工者提出的不明確、不合理的地方，要及時給出解決意見。
承接項目防水業務的施工單位，要按設計要求對細部及構造進行深化設計，並編制防水工程專項施工方案，報施工總承包單位、監理單位、建設單位審核。而且方案不得擅自改變屋面防水等級和防水材料。
另一方面，要強化設計選材能力，防止因材料屬性相沖出現滲漏問題。
一些建築材料因其屬性間的排斥性或者其自身的特性，若使用不當也極易出現滲漏問題。
如砌磚和混凝土，這兩種材料的溫度線膨脹係數，相差將近1倍。在相同的溫度下，由於磚砌體和混凝土的變形值不同，在其連接部位容易產生裂縫，破壞該部位的防水，造成雨水沿裂縫滲入室內。
2、嚴抓材料進場，從源頭杜絕滲漏隱患
時至今日，很多項目在防水這塊的招投標管理上依舊很混亂，內部指定、轉包等現象嚴重。如此，很容易出現資質不符合要求的分包商中標的現象，甚至
讓以次充好的材料順利進場，最後項目不出現滲漏問題那才奇怪。所以在防水材料採購和進場這塊必須嚴抓。
➊招標過程公開化，並禁止隨意轉包
通過公開化招標和嚴謹隨意轉包等制度，就能大大限制個別項目管理人員利用權力尋租，進而降低因此引發的房屋滲漏問題。
項目的防水工程必須由有相應資質的專業施工單位施工，且在施工合同應明確質量標準，進而確保防水工程的質量。
➋材料進場透明化，責任到人
在防水材料進場後，建設、施工、監理單位應進行聯合驗收，核查質量證明文件與實物的相符性，並對材料外觀質量進行檢查，符合要求後按規定進行見證取樣，抽檢合格後方可使用。
中海宏洋要求將驗收過程全部記錄在智慧工程APP中，包括材料驗收信息及驗收人信息，為每一批材料建立完整檔案。
從材料進場報驗到最後出送檢報告，全部流程都可以在智慧工程APP中體現。系統中也內置了許多常用的材料類別，錄入後就可以形成詳細的材料進場臺賬。整個材料進場驗收環節過程清晰，從源頭杜絕質量隱患，同時便於追溯及後期材料管理。
3、嚴抓驗收環節，確保管控動作真正落地
防水施工是屬於隱蔽工程，做好後就會被覆蓋掉，所以事後是很難判斷它的施工質量是否合格的。因此做好每道工序、每個環節的驗收，建立一套完整的檢測制度，就成了杜絕滲漏問題的關鍵。
➊停止點檢查線上記錄，及時發現問題
對工程易滲漏的關鍵部位——外牆螺桿洞堵塞、後澆帶澆築、屋面防水等，須實施防滲漏專項隱蔽驗收制度。監理進行100%專項隱蔽驗收、項目主管工程師參與不少於30%專項隱蔽驗收。隱蔽驗收通過後方可繼續下一步工序的施工。
保利通過智慧工程系統，在關鍵工序設置詳細驗收停止檢查點，要求驗收人員必須上傳對應檢查點的驗收結果。如此，便可確保驗收行為嚴格按標準要求執行，避免問題後延導致整改風險加大。另外，每道工序的檢查指引在APP中都能查到，能夠保障現場工程師快速掌握工序要求。
➋閉水、淋水動作線上監控，倒逼驗收人員認真對待
閉水、淋水試驗是防水專項的強管控動作。在每道防水工序完成後，建設單位都會組織施工、監理單位做閉水試驗或淋水試驗，且對閉水和淋水持續時間、間隔時間均有所要求。
比如龍光某項目，在外牆淋水試驗方面，要求第一次全面淋水持續不間斷時間不得少於 10 小時；滲漏整改完成後，組織第二次淋水；淋水持續不間斷時間不得小於 8 小時；全面淋水不因下雨而免予進行；淋水不限次數，直到監理確定相應滲漏問題已經徹底解決為止。
保利某項目，在衛生間蓄水試驗方面，則要求蓄水 200-300mm，時間為24h。
但傳統工序驗收或移交只是相關人員在紙質單據上簽字，實際往往存在事後補錄、蓄水淋水時間不足或根本沒有到現場驗收的情況，很容易釀成質量隱患。
為避免弄虛作假，龍光、保利是這樣做的，要求驗收人員通過智慧工程APP，對關鍵工序進行現場拍照記錄，每道工序還細化明示出若干具體驗收點和標準，以及拍照要求，以此規範現場人員的管理行為，確保閉水、淋水試驗等強管控動作真正落地。
➌整改進度實時查看，確保100%整改
絕大部分房企均實行質量三級管控模式：集團每季度第三方檢查、公司工程組每週檢查、項目組日常檢查；以及不定期的月度或者臨時專項檢查。
為了快速記錄滲漏問題並實時跟進整改進度，俊發、中海宏洋等房企要求滲漏相關問題全部通過智慧工程APP線上登記並整改、複驗，責任到人，全部實現線上閉環解決，且必須3天內整改完成。
另外，通過智慧工程系統相關數據沉澱，這些房企還會將檢查以及檢查整改情況納入項目排名考核評分，作為年中和年底運營考核成績依據。
4、建立樣板引路制度，讓技術交底和培訓更加通俗易懂
如今，因地產建築行業的迅速發展，很多缺乏工程經驗的人進入了施工隊伍，且這些施工人員年齡偏大，文化水平較低，一般的以口頭、文字等方式對施工人員進行技術交底，很難達到理想效果。所以，以樣板這種直觀的形式進行技術交底和施工培訓，成為了很多房企的選擇。
比如金地、萬科等房企，在防水工程大面積施工前，都會製作實物質量樣板，同時附上現場照片、文字說明等必要標識。如此，管理人員對施工人員的技術交底以及崗前培訓更加簡潔明瞭，也便於工人掌握，保證了後續施工的精確性，同時也為現場質量驗收和檢查提供了統一的判斷標準，能夠有效的提升施工質量。
另外，為保證項目樣板的可用性與真實性，金地還要求項目將樣板照片及樣板信息記錄於智慧工程APP中，讓城市、區域、集團掌握樣板落地情況。施工人員也能隨時隨地翻閱樣板信息，施工更方便。
二、積極嘗試新工藝新材料，彌補管理缺位
除了完善管理制度，降低因人為因素導致的漏水外，更多房企還通過積極嘗試新工藝、新技術、新材料，來解決房屋滲漏問題，以下為標杆房企們引入的一些新工藝新材料。
1、虹吸排水系統
金地某項目使用該系統，在橫管不設坡度的情況下，能夠形成滿管流，以極快的速度排清屋面的積水。如此，便能避免形成屋頂積水對屋頂造成威脅，或造成雨水溢流、屋頂漏水等水患事故。
2、整體衛浴
整體衛浴底盤一體成型，無滲漏，牆面可採用瓷磚、石材、玻璃等不同裝飾材料。通過工廠化生產，現場可整體吊裝或現場拼裝。
3、成品止水節
傳統預留管洞，立管安裝後管根封堵不密實留下滲漏隱患問題。保利某項目採用成品止水節，在樓棟主體結構施工時預埋排水立管止水節，然後安裝立管時直接與止水節內襯擰緊，降低管根與混凝之間的滲漏風險。
4、鋁模與全現澆混凝土外牆
越來越多的房企引入了鋁模與全現澆混凝土外牆，其在減少滲漏、空鼓等質量隱患方面有突出表現。
金地某項目還使用了拉片式鋁模，相較螺桿體系，無需打孔，拆模後牆體不會留孔，大大降低了外牆滲漏的風險。
