面貌進階：從交通樞紐走向商務新城
眾所周知，判斷一個區域的價值潛力，都是以“人口”、“交通”、“產業”三大維度來考量。而依託大型樞紐機場的綜合優勢，發展具有航空指向性的產業集群的空港經濟，往往能促進區域新的經濟增長模式的形成，帶動區域建設提速，因此臨空經濟越來越受到關注。
一個機場引發的空港經濟能有什麼樣的房產效應，上海虹橋的成功案例或許能告訴你答案。以虹橋樞紐為核心打造的虹橋商務區，目前入駐企業已經超過 3000 家，外資企業 100 餘家，企業總部
100 餘家，毋庸置疑成為了具有世界影響力的一流商務區。虹橋商務區所擁有的 " 大交通、大商務、大會展 " 三大核心功能，也成功帶動帶動起周邊區域板塊的房價“跨越式”上漲。再來看南京，2017年，南京空港新城建設全面啟動，再到2019年，臨空經濟示範區正式獲批，7大功能板塊曝光，其中中央商務區未來將容納20萬人口。對標上海虹橋商務區，顯然空港新城必然將成為南京全新的經濟發展樞紐，同時由祿口國際機場衍生的電商物流產業、航空產業等，未來可帶來大量可觀的人流量，從而拉動區域房產市場的提速。
空港新城7大功能板塊包括：
環三山湖構建商務辦公及總部經濟板塊，作為中央商務區；
圍繞野山構建體育休閒為主的特色主題板塊；
結合會展小鎮構建會議展貿板塊；
結合濱水空間構建三山湖南部商業休閒板塊；
結合南部產業新城構建以研發設計為主的智力核心板塊；
結合生態特色及軌道站點構建健康養生板塊；
結合本地特色構建兩大品質居住板塊。
產品進階：單一的剛需盤→高、中、低檔次細分時代
從市場表現來看，自2018年起，祿口前期樓盤逐步收官，區域上市量明顯不足。均價的走勢主要受三個節點影響，一是2014年地鐵S1號線正式運營後，房價出現了明顯上揚，同比上漲15%。二是2018年受新盤藍天星港花園的集中備案影響，均價拉昇。再到2020年，前期17、18年成交的高價地項目陸續上市，區域均價逼近2w。
2016-2017年，南京整體土地市場熱度攀升，祿口在此期間誕生了一波高價地，成交均價在9131-13095元/㎡，均觸及現房銷售要求。高價地“倒逼”區域住宅產品高端化，隨著前期出讓的高價地的陸續上市，近兩年也可以說是祿口空港新城產品進階的轉折點。在此之前，祿口空港新城的產品主要以單一的剛需盤為主，在售項目有翠屏城、朗詩青春街區、藍天星港花園等，而如今已經邁入高、中、低檔次細分時代。
目前區域的產品圍繞“如意湖”、“百利廣場”、“永欣大道”分佈，形成三大聚集區。
如意湖片：如意湖是空港新城中心軸線上的新型生態湖泊，約600畝，區域內的項目有如意郡、中駿合景柏景灣， 戶型面積段主打78-108㎡，主要面向品質剛需。
百利廣場：百利廣場作為片區內為數不多的現有商業支撐，配套相對成熟，項目均價也相對較高。目前區域內的在售項目有恆大林溪郡、奧園金基天著尚居、中駿融信雍景臺 ，另有中海雲麓公館待上市。恆大林溪郡的洋房銷許均價已經突破兩萬，主打戶型121㎡也成為剛改人群的主要選擇。
永欣大道：片區更靠近祿口機場，可承接相關產業人員的置業需求，且在售項目紅豆香江華庭與云溪璟園均價均已突破兩萬，主推洋房產品。
侷限現狀：依賴原有配套，短期發展受限
依託祿口國際機場，空港新城板塊的交通配套起點無疑是很高的，“機場+高鐵+地鐵+高速 ”四維路網是該板塊的最大亮點，而反觀其他生活配套則較為欠缺，目前仍主要依託祿口鎮的原有配套。
商業：板塊內現有商業有百利廣場、信義廣場、皮草小鎮等，入駐品牌質量一般，雖然能基本滿足住戶的日常需求，但能級較低，未來規劃有空港名品商貿街區、奧特萊斯。
教育：板塊內教育有祿口中心小學、祿口中學、百家湖小學分校，優質教育資源匱乏，但區域內規劃14所幼兒園、7所小學、5所初中、1所國際學校，其中赫賢國際學校總投資3億元，已於2018年開工建設。
整體來看，祿口空港新城板塊憑藉臨空經濟區建設，規劃和區域發展都在全力提速中，且藉助四維路網發展勢能，已然步入了南京國際化城市進程的前線陣地。但從實際空間距離上看，距市區的30公里路程，加上現有配套能級低，都讓板塊的短期發展受限。
