文 | Ellie
4月15日，戴德梁行发布北京一季度写字楼市场报告，报告显示，2020年第一季度北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量均为负数，与此同时，空置率继续小幅上扬。
2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，部分企业租户纷纷暂缓他们的选址和扩张需求，北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态。加之经济的下行压力使得一些敏感的企业租户出现了退租、缩减面积等现象。
具体来看，2020年一季度北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为-36,782平方米和-28,643平方米，北京全市和五大核心商圈市场空置率则继续小幅上扬，分别为13.8%和8.0%，分别环比上升0.3和0.4个百分点。
而在2019年一季度，北京五大核心商圈净吸纳量为-39,634平方米，空置率达4.3%。可见，北京五大核心商圈的净吸纳量较去年同期增加约1万平方米，但空置率接近翻倍。
由于新冠肺炎疫情消退尚需时日，北京大部分写字楼业主业主给予了更为松动的租金价格和采取加大免租力度等优惠条件来吸引企业租户。
2020年第一季度，北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币377.5元和423.7元，分别环比下降1.3%和1.0%，同比下降5.6%和3.5%。
对此，戴德梁行北区研究部主管魏东表示，在新冠肺炎疫情尚未结束前，随着经济增长的持续放缓、企业盈利下降和租赁需求疲软或将拉动写字楼市场空置率继续攀升，租金将继续面临下行压力。未来2-3个季度，随着疫情的消退和更多企业顺利的复岗复工，预计写字楼市场租赁活动将恢复到疫情前水平。
此次疫情对于商业地产的估价和价值会产生什么影响？
戴德梁行董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，对于商业物业来说，投资人最关注的可能是用收益法去看这个商业物业未来很长一段时间的现金流表现，所以总的来说，疫情在短期内会对现金流造成影响，但对一个物业长期的价值不会产生特别大的影响，此外，不同的业态可能受到这次疫情的影响不太一样。
“对于酒店、度假村等经营类的物业，他们的现金流受到的影响可能更深远一些，而对于签署了固定租约的项目，比如办公楼、商业、工业地产，他们受到这次疫情的影响可能会比较小。”
杨枝表示，这次疫情也给市场带来了积极影响。通过这次疫情，投资人可能会更加重视现在所谓的新基建的发展，包括数据中心、物流地产、医疗养老和停车场，这一类新基建可能会成为国内资产证券化发行的下一个热点。
