今年以來，房地產顯著下行，以身邊可觀察到的有限的狹窄的數據來看，真實成交價格較去年高點普遍折讓了20-30%，反而同期滬深300指數自1月2日收盤2969.54點，到9月2日收盤3853.61點，8個月漲幅高達29.78%，說好“只漲不跌的樓，只跌不漲的股”這是怎麼了呢？
這裡面還真存在一定的相關性。
隨著資本市場發展，現代人手裡的各種資產投資品也是挺五花八門的，從最古老的銀行活期，定期，銀行理財，到貨幣基金，股票，債券，期貨，期權，各種基金，P2P，不動產，藝術品等等不一而足，再不濟有個餘額寶，每天也能加個蛋。
不同的投資品，都會有個利率或者期望收益率，不過大家有沒有想過，這些多出來的錢是從哪裡來的？
存銀行的利息比較直白，銀行向借款人收取貸款利息，並將其中一部分作為存款利息轉移給存款人，多出來這部分錢來自借款人，但如果再多問一步，事情就開始複雜了，借款人的錢又是哪來的？
股票漲漲跌跌的，今天市值增加一萬億，這錢哪來的？明天減少一萬億，這錢又哪去了？這十年，買了房的都賺了錢，這錢又是哪來的呢？賺的是開發商的錢？政府的錢？還是買房人的錢？
這些問題其實並沒有一個統一的答案，我比較認可的方式是一分為二，短期和長期分別看待。
短期的交易，比如股票，是一定要有對手方的，一個價格，有人買，就必然有人賣才能成交，買到手的股票，漲了之後必然有人願意接，才能賺到這筆差價，這裡可以講“你的收益就是我的損失”，房地產也是一樣，短期來說賺的就是下家的錢，價格遵循供需邏輯，前些年N個買家追著一個賣家，一天加十萬也有的是人搶，今年則成是N個賣家追著一個買家，這議價權自然就不同了。只是現在買家少，真著急賣的也不太多，交易量慘淡之下，價格的劇烈變化反而不引人注意。
短期的獲利幾乎只來自於“賣給他人”，或者說漲價，而長期的獲利則要豐富一些，比如股票有股息分紅，房地產可能有租金，當然還是有些產品長期也只能靠“賣給他人”，比如藝術品。
時間軸一旦被拉長，曲折被熨平了，很多事情就會變得清楚和確定很多。對投資品而言，長期回報的構成也可以清晰的勾勒出來。
中國的資本市場期限太短了，期間還經歷了股改，全流通等節點性事件，前後數據缺乏可比性，這時候就需要把目光投向大洋彼岸，來看看一百多年來的變化規律。
簡便起見，各類資產均取1900-2018年這個時間段：
1、股票，以道瓊斯指數為例，漲了332倍，年均5%，考慮到道瓊斯還有長期的穩定股息率2%，合計總回報率為7%；
2、債券，美國國債歷史年均回報為4.7%，而高信用企業債的利差約為130bp，合計總回報為6%，略低於股票，這個也好理解，債券的回報是更確定性的；
3、房地產，這個需要參考全國房價指數，同期漲了53倍，年均3.4%；
4、黃金，同期漲了60倍，年均3.6%，略高於房地產。
同期，美國年均GDP實際增速3.1%（118年平均哦，老美真的蠻厲害的），疊加通脹2.9%，合計GDP名義增速6%
兩相比較，房地產和黃金的長期回報率略高於通脹率，債券長期回報約等於名義GDP，股票略高於名義GDP，從宏觀角度來說，國家的經濟發展歸根到底是來自企業的生產經營，股票和債券的回報來自於企業，而房地產和黃金作為實物資產，本身不創造新的價值，長期是靠漲價，故而與通脹一致。
（投資有個基本邏輯叫未來現金流折現，企業的價值，永遠是來自未來能夠賺到多少錢，並根據一定的風險溢價折算到現在，這是一切的根源。換言之企業現在賺不賺錢不重要，只要未來能賺很多錢就足夠了。）
既然是長期性規律，那自然也有短期波動，只是這個“短期”，對一個人來說可能一點也不短，比如美國上世紀60，70s，經濟發生了滯脹，在15年的時間裡面，房地產表現遠遠好於股票，房地產漲了好幾倍，股票一直不漲，但凡事必有反彈，80s之後，股票的的平均回報率高達10%，這可是連續40年，總共翻了45倍，連長期債券回報都高達8%，簡直牛到不行。
同樣的，中國在2007-2018年間，也面臨了這樣一個階段，07年股票見頂暴跌，“問君能有幾多愁，恰似48塊滿倉中石油”，同期“房地產永遠漲”成了國民信仰。
如果從上面的經濟增長+通脹的公式來說，你會發現這個根本就沒法解釋，實際GDP加名義通脹，往高了算也就12%，同期“只能反映通脹”的房地產的漲幅可是高達15%-20%，這是怎麼回事？
這有兩個主要影響因素，其一：市場利率嚴重扭曲，2007-18年，中國廣義貨幣M2年均增速為15%，這個數字很誇張，但更誇張的是影子銀行和各種剛兌平臺，真實增速高達20%，因為貨幣增長，房地產融資可以反過來創造信用，地產商和地方融資平臺都願意用超過10%的利率來融資，結果就是市場真實利率超過了10%；
其二：供需因素，在這種誇張的金融環境下，除了房子這類可以靠漲價還可以躺贏的資產，什麼正經生意的回報都顯得不夠高也不夠優雅，所以房地產自然是一枝獨秀，越漲越買，越買越漲，反過來，金融資產因為回報不足，只能越跌越賣，越賣越跌，哪怕很多企業其實挺賺錢的，沒人買股價也根本上不去。
但房地產對實體經濟有著極為明確的擠出效應，發展到極致的例子就是香港，大陸自然絕不可能走上這條路，所以近些年來一直在大力搞供給側改革去槓桿，貨幣增速大大下降，到19年7月，已經降到8.1%，不足前些年的一半，融資方面，禁止地方政府違規高息舉債，打破剛兌，一些資產甚至是銀行都被託管，民間P2P等高息產品大規模暴雷，現在還在買理財的都知道，超過8%的，就可能面臨損失全部本金的風險。
反觀今年的公司發展大多還不錯，除去一些業績很差的比如st股票，再扣除銀行這些體量大成長卻差的公司，今年上半年非銀上市公司的平均業績增幅達到了11.1%，遠高於8%的GDP名義增速，真實融資成本低了，企業自然直接受益。
經過這一番操作，市場重新在新的利率水平穩定下來，預計未來國債利率會維持在3%左右，而市場利率會進一步下降至5%，附加通脹的長期經濟增長預計約為8%，貨幣增速差不多維持在相匹配的程度，甚至有可能會低於名義GDP增速。
長期利率中樞的下移，已經反映在今年不同類別的資產價格漲跌上，而因為短期價格是由供需決定的，而供需是由不同類別資產的表現對比來決定的，這就意味著國民信仰在未來很可能會像美國當年的經歷一樣，來一個大翻轉。
