作者：张律师
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内容包括:
☑请求交付 ☑请求返还 ☑优先权
与一般企业破产相比，房地产企业进入破产程序时其土地使用权及建设工程等主要财产上往往有多重的权利负担，例如：房屋已预售给购房人，购房人主张破产企业交付房屋或者返还购房款；土地使用权及在建工程抵押给了银行，银行主张抵押优先权；欠付建设工程承包人的工程价款，承包人主张建设工程价款优先受偿权。这些权利的竞合导致房地产企业破产时债权清偿极为复杂，尤其是购房人的权利边界问题，需要根据个案的实际情况加以判断。
一、 商品房消费者的房屋交付请求权和购房款返还请求权
在房地产企业破产中，购房人往往会主张开发商继续履行商品房买卖合同、交付房屋，也有可能主张开发商返还购房款，这两种请求权本质上都属于债权。基于保护处于相对弱势地位的房屋买受人、维护社会稳定的精神，以及消费者生存利益优先于银行、企业等主体经营利益的原则，最高人民法院明确了商品房消费者的债权优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权的规则。在房地产企业破产案件中，商品房消费者的债权以及其他破产债权所处的顺位如下：
1、被拆迁人基于拆迁安置对债务人享有的请求权；
2、商品房消费者优先权（包括房屋交付请求权和购房款返还请求权）；
3、建设工程价款优先受偿权；
4、对特定财产享有担保权的债权；
5、职工债权；
6、税收及社保债权；
7、普通债权；
8、劣后债权。
二、商品房消费者优先权适用条件
为避免利益严重失衡，商品房消费者优先权的适用必须严格把握，只有在同时符合以下条件时才能适用：
（1） 购房人应属于消费者，购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要，具体而言：
a) 购房人应当为自然人，法人及其他组织等不属于消费者；
b) 只能是向房地产开发企业购买商品房的消费者，二手房买受人不能适用；
c) 所购买的应当是用于居住的住宅或者商住两用房，写字楼、商铺等不适用；
d) 在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内，商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以适用。“消费者名下”包括买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女。
（2） 商品房消费者与开发商签订合法有效的书面买卖合同。
（3） 商品房消费者已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且能按照合同约定支付剩余价款，也可以考虑适用。
三、商品房消费者行使优先权的特殊问题
1、开发商破产时尚未交房的，应当交付房屋还是返还购房款？
（1）在消费者已付清购房款的情况下
如消费者已付清购房款，则消费者的义务已履行完毕，该商品房买卖合同不属于破产法第十八条规定的双方未履行完毕的合同，管理人无权行使解除权。
但是，消费者在特定情形下是有解除权的。在房地产企业破产案件中，由于缺乏建设资金，房屋延迟交付是大概率事件，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，消费者可以请求解除合同，并要求返还购房款。当然，消费者也可以选择不行使解除合同的权利，而是要求开发商继续履行合同、交付房屋。如果消费者选择交付房屋，在符合商品房消费者优先权适用条件的情况下，其享有的房屋交付请求权将优先于除被拆迁人之外的其他债权人受偿；而如果消费者选择解除合同、返还购房款，笔者认为应区分两种情况处理：(a)在缺乏续建资金、房屋无法建成的情况下，其返还购房款请求权仍应当具有优先性；(b)在房屋已竣工或具备交付条件的情况下，消费者仍主张解除合同的，笔者认为其返还购房款请求权应作为普通债权受偿，因为商品房消费者优先权保障的是消费者的基本生存权以及对物权的期待权，如果消费者在破产企业能够保障其生存权以及对物权的期待权时放弃房屋而选择金钱请求权，则不应再优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。
（2）在消费者已支付超过50%的购房款但未付清全部购房款的情况下
如消费者未付清购房款，则该商品房买卖合同属于破产法第十八条规定的双方均未履行完毕的待履行合同，管理人有权决定解除合同或者继续履行。如果管理人选择解除商品房买卖合同，则消费者只能主张购房款返还请求权，消费者的购房款返还请求权优先于除被拆迁人之外的其他债权人受偿；如果管理人选择继续履行合同，管理人有权要求消费者在合理期限内缴齐购房款，消费者逾期未交或拒绝交付购房款的,管理人可以依据合同的约定行使解除权。
但是，在实践操作中，管理人的解除权往往是受到限制的。例如，昆明中院认为：“在法院受理房地产企业破产时工程已经竣工或受理后经复工续建使得工程竣工或具备交付条件的,管理人应当根据购房者的意愿决定是否继续履行房地产企业与购房者之间的商品房（预售）买卖合同。”也就是说，管理人虽然享有解除权，但是不能自行决定，而是要充分考虑消费者的意愿。
（3）在消费者已支付购房款不足50%的情况下
管理人依据破产法第十八条规定，有权决定解除合同或者继续履行。无论管理人选择解除还是继续履行，消费者的房屋交付请求权或购房款返还请求权只能作为普通债权受偿。
2、消费者能否主张开发商支付利息、违约金、赔偿损失等？
在破产程序中，消费者仍然可以依据商品房销售合同以及合同法等法律依据，主张开发商支付利息、违约金以及赔偿损失等，但是债权人或管理人解除购房合同产生的违约金、损害赔偿金、逾期利息损失、房屋差价款、房屋装修损失等，以及债权人要求继续履行合同并交付房屋时产生的逾期交房违约金、逾期办证违约金均按普通债权认定，即不享有优先权。
另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》针对开发商在合同履行过程中的恶意违约和合同订立时的欺诈行为，明确规定了适用惩罚性赔偿责任，在指定情形下，无法取得房屋的消费者不仅可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是根据破产法的相关规定，惩罚性债权作为
劣后债权只有在普通债权清偿后仍有剩余时才能得到清偿。3、消费者仅支付了定金的能否行使优先权？
在商品房销售过程中，经常出现在签署商品房买卖合同前购房人先与开发商签订认购协议并支付定金的情况，定金数额数万元至数十万元不等。由于认购协议不同于商品房买卖合同，其性质上属于预约合同，而非买卖合同，且担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%，因此仅交付定金的购房人不符合享受商品房消费者优先权的条件。
4、签订了认购协议的消费者能否要求破产企业签订商品房买卖合同？
消费者签订认购协议、交付定金的目的是担保缔约双方在将来参照该认购协议订立商品房买卖合同，认购协议中双方的主要义务是在未来签订商品房买卖合同。如果签订了认购协议后、订立商品房买卖合同之前，开发商进入了破产程序，一般情况下该认购协议属于双方均未履行完毕的预约合同，管理人有权利决定解除或者继续履行认购协议。如果管理人决定解除认购协议，消费者不能要求破产企业签订商品房买卖合同；如果管理人决定继续履行认购协议，但是消费者不愿继续履行，消费者可以要求管理人提供担保，管理人不提供的视为解除认购协议。
5、消费者能否要求开发商双倍返还定金？
《担保法》规定：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，开发商收取定金后不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。其中，消费者支付的定金本金部分应当与购房款同一顺位优先受偿，而加倍返还部分属于补偿性质的债权，应作为普通债权受偿。
6、在查封后签订商品房买卖合同的购房人是否享有优先权？
针对实践中出现的房屋已被法院查封，而开发商仍继续向购房人出售房屋的情况，购房人是否属于享有优先权的商品房消费者问题，笔者认为需要根据个案衡量原则确定，关键是判断购房人在签订买卖合同时是否为善意。
正常情况下，房产被法院查封后，执行法院应当在显著位置张贴公告，将相关房屋已被查封的事实公之于众，如当地住建部门发现开发商有非法销售被法院查封的房产行为的，应当要求其立即停止销售行为、甚至收回商品房预售许可证。如果开发商长期持续地在售楼处开展非法销售行为，没有被当地的住建部门禁止，购房人在售楼处或者进入所购房屋时也无法看到关于查封的公告，那么购房人有理由相信所购商品房处于正常可流通的状态，不应再要求购房人承担更多的核查义务。这种情况下，购房人应当被认定为善意，只要符合商品房消费者优先权的适用条件，可以优先于工程承包人和抵押权人受偿。
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