觀點地產網當我們談論機場時，我們在談論什麼？
是候機室安安靜靜坐著的那位少年，是拖著行李箱往來匆匆的行人，還是窗外一架架直衝雲霄的飛機？
機場是現代人出行的一個重要場所，也是人員聚集和流動的重點場所，有數據顯示，機場流量是城市型購物中心的20倍，商業潛力巨大，而且是城市高消費人群的龐大聚集地。
以深圳寶安機場為例，2019年全年，該機場的旅客吞吐量接近5300萬人次，而且隨著未來國民經濟的強勢增長，航空運輸的需求也將不斷被拉昇。此前，有分析師預計，到2021年，國內運輸機場總數將超過260個左右，吞吐量超百萬的機場至少有100個。
龐大的客流和超強的購買潛力，讓越來越多的機場開始在商業上發力。10月16日，深圳機場衛星廳招商發佈會在深圳機場舉行，第一太平戴維斯攜手深圳機場，對機場衛星廳100餘個商業網點面向全球進行招商。
據悉，深圳機場衛星廳計劃於 2021 年年中交付使用，預計未來每年可保障旅客2200萬人次，而該項目的商業面積達6106平方米，共規劃有104個商業網點，包括81個商業店鋪和23個自助服務點位，涵蓋零售、餐飲、服務等業態。
第一太平戴維斯是衛星廳的獨家招商代理，這也是繼T3航站樓後，第一太平戴維斯與深圳機場二次合作。
機場商業招商的關鍵是什麼？重點和難點又體現在哪裡？業態組合該如何考量？......在招商發佈會後，第一太平戴維斯華南區董事長林木雄及第一太平戴維斯華南區商鋪部主管植棟樑接受了觀點地產新媒體的採訪。
受疫情影響，全球航空公司的航班量、旅客吞吐量、貨郵吞吐量均出現大幅度的減少，而以機場為載體的機場及旅行零售商業亦不可避免受到影響，話題便由“疫情”開始了。
林木雄認為，上半年，整個航空業的壓力都是巨大，在第二季度即使疫情已經被控制住，但部分航班都還是沒有恢復，旅客的出行意願也都還是比較低。
“大概是在6、7月份，這個情況才開始好轉，當時東航首先推出了3299元週末隨心飛套餐，緊接著海航、南航也都加入進來。”
數據顯示，在剛剛過去的國慶黃金週，深圳寶安國際機場累計迎送旅客115萬餘人次，日均旅客超14萬人次，單日起降航班最高超過1200架次，客運業務有了較大程度的恢復。林木雄認為，“經歷了堪比過年的國慶出行高峰，我們對後疫情時代的機場商業也還是持樂觀態度的”。
但機場商業和購物商業不同，儘管客運量不斷在恢復，但機場商業依舊面臨諸多難題。
一般而言，機場屬於交通樞紐，在整體規劃設計時，一般優先考慮的是旅客怎樣才能最快離開機場，而商業零售是個爭奪顧客時間和關注度的競爭，這無疑給機場商業的招商和運營帶來更大的挑戰。
植棟樑也持有同樣觀點：“機場不是購物中心，不能用一貫的思路去打造。”
在他看來，機場存在客流量大、空間大、客戶停留時間有限、檢查嚴格等特點，因此機場的首要任務是給旅客提供便捷高效的航空出行服務，而機場商業應該將配合甲方做好旅客導流、保證所有人的安全放在首位。
“其次就是要設想，怎麼樣在旅客時間有限的情況下去提升他們在機場裡面的消費體驗，讓他們對這個地方乃至這個城市的印象更深刻。”
林木雄也補充道，消費者到機場不是特地來逛街消遣的，他們的停留時間往往也不會太長，因此，機場設計的所有商鋪面積一般都會相對購物中心要小一些，貨品陳列更加簡潔，同時儘可能保證品牌形象的完整展示。
但通常，不同機場的旅客結構、客流量不同，此外，機場所依附的城市經濟、文化、商業也有很大的差異，這也為機場商業的定位、招商、業態組合帶來考驗。
針對該問題，第一太平戴維斯則認為，在招商過程中，首先需要做到的是照顧好消費者出行的基本需求，其中包括引入大眾休閒的餐飲，零售消費方面要把消費者有可能考慮到的品類基本納入洽談。
具體到深圳機場衛星廳，林木雄介紹，衛星廳的商業圍繞“深圳力量、國際前沿、創新體驗”的定位，結合衛星廳X型的設計規劃了三大商業主題區，即“星享大道”核心區域、“圳·品味”雙子星廣場和“圳·記憶”指廊候機區。
事實上，除了深圳機場T3航站樓、衛星廳的招商代理以外，第一太平戴維斯還先後服務過英國倫敦、荷蘭阿姆斯特丹、深圳、廣州、成都、蘭州等多個城市的國際機場。
在他們看來，雖然交通樞紐商業可以享有巨大的客流量，但由於這類商業也屬於線下零售的一部分，同樣會受到線上商業的衝擊，與此同時，因過往機場、車站消費價格偏高等問題，旅客對交通樞紐存在了某種刻板印象。
針對線上衝擊等問題，林木雄提到，未來機場衛星廳商業將有望引入智慧收銀、提前訂餐、智慧送餐等智慧服務。
此外，近兩年國家推行同城同質同價的政策，也在不斷的改變旅客對機場商業的刻板印象。據觀點地產新媒體獲悉，自2018年1月，民航局出臺了《關於進一步提升民航服務質量的指導意見》，明確提出要在全國推動機場餐飲“同城同質同價”。
“我們要讓他們對機場這個交通系統改觀，希望大家想到坐飛機是輕鬆方便的，而不是昂貴有壓力的”，植棟樑告訴我們，最初執行“同城同質同價”時，商戶第一反應肯定是不太願意面對的，因為利潤大大收縮了，而他們在機場中的經營本來又比常規門店成本更高，但現在市場接受機場的這個措施，並且評價都很高。
或許，對機場商業而言，無論是定位、業態設計還是精準招商，每一步都會影響著這個特殊場景的商業發展。
在第一太平戴維斯看來，“機場是一個城市最直接的門戶之一，他除了完成旅客安檢、航空飛行等基礎服務以外，機場的商業部分如果做得好，是可以讓旅客增加對這個城市好感度和美譽度的，所以機場商業的重要性可見一斑”。
