李威66
有些小区不仅有高层，还有多层。如从保值和投资增值角度去选，应该选择哪种？
我是「房微言」，多层更具保值增值优势，建议选择多层。
从稀缺性和居住舒性两个大层面分析，多层比高层更有保值增值潜力。
1.多层成为稀缺产品。
以柳州为例，在售楼盘有140个左石，但有多层产品在售的不超过5个。
高层变多，多层变少，主要原因在于：
⑴ 地方政府从“集约节约使用土地”和“提高财政收入”的角度设置了高容积率的土地转让前提条件。
⑵ 开发商以高价竞得土地后，为降低单方土地成本，必定会将容积率用到尽。如按容积率能建10万㎡，开发商一定不止建9.9万㎡。
2.多层的空间居住舒适性更高。
⑴ 多层通常为一梯两户，甚至一梯一户，同层户数少，互干扰度低。
⑵ 由于户数少，多层平面可做到双宽面采光和南北对流效果，室内通风采光好。
⑶ 不带电梯多层没有电梯管井、电梯大堂、楼层电梯间等等公摊，实用率通常可达90%左右，而电梯高层的实用率通常只有75%-80%。同样建筑面积，多层显得更宽敞舒适。
俗话说“物以稀为贵”。多层目前越来越稀缺，再加上空间舒适性比电梯高层高，从这两个大层面看，多层比电梯高层更具保值增值潜力。
若具体到某个小区，多层是否一定比高层保值增值？需结合买入成本、楼层情况等等因素去分析。
1.如多层买入成本比较高，那么增值空间就相对小，甚至低于高层的增速。
以柳州市金×庭这小区为例，该小区规划有多层、小高层和高层三种类型产品。
该小区在2011年底开盘，首推高房和小高层，当时入市均价在5500元/㎡左右。时隔一年，即2012年底不带电梯多层房源推出，均价6500元/㎡左右。
目到该小区多层和高层挂牌价均在1万—1.1万元/㎡之间，不带电梯多层增值率约为54%-69%；而电梯高层增值率81%-100%。由于高层比多层早推一年，一年持有成本按7%粗算，电梯高层房源的实际增值率在还是比多层高。
可见，购买成本对保值增值有很大影响。
2.如买入的是多层不带电梯的5楼或以上房源，那么增值空间通常会低于电梯高层房源 。
不带电梯的多层和带电梯高层比较，1至4楼是多层占上风，但从5楼开始，多层就处于劣势了。
同样以柳州市的二手房市场为例，如果带电梯高层楼宇中5-7楼在某一周期内可增值50%，那不带电梯的多层5楼或以上房源的增值率大约在30%左右甚至更低。
因而，楼层也是影响多层房源保值增值重要因素。
只要购买时加以注意，避开主要影响因素，多层比电梯高层更易买现增保值。
1.如楼盘目标客户定位是刚需型，多层是不带电梯的：
⑴ 首选3楼，其次是2和4楼。
这些楼层高度恰到好处，既拥有良好的采光通风效果，又不用爬得气喘喘，市场接受度高，后续保值增值高。
⑵ 首选三房，面积控制在区间的最低档。
例如三房建筑面积在90-120㎡，选90㎡即可，因为不带电梯多层实用率高，按90%的实用率计，建筑90㎡=套内面积81㎡，是比较实用的三房了。总价低，单价增值率更高。
2.如楼盘目标客户定位是改善型，多层是带电梯大面积户型：
⑴
勿选非品牌小区。带电梯多层洋房的价格通常高出电梯高层50%左右，例如柳州恒×华府，电梯高层均价1.2-1.3万元/㎡，而电梯多层洋房均价在1.8-1.9万元/㎡。
单价高且面积大，总价也高，若没有品牌小区支撑，很难有接盘者。要实现保值和高增值，小区品牌非常重要。
⑵ 勿选物业服务水准低小区。
物业水平的高低与房子增值保值率息息相关，尤其别墅、多层洋房的保值增值更依赖优质物业服务水平。
很多小区有一定的知名度，但物业服务水平却不怎么样，因而除了要重视小区的品牌度，也要关注小区的物业服务水平。
综上
多层具有稀缺性和较好的舒适性，只要在楼层、小区品牌等方面的选择没有失误，多层的保值增值率高于电梯高层。
最后
调控之下，无论是多层还是电梯高层，房价都不会象以往那样疯涨了，不要对增值率抱太高期望值。
我是［房微言］，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。
房微言
从现在的房地产市场发展来看，不少小区里面已经开始多层洋房和高层混合配制了。这样的配置可以有效地降低小区的总体容积率，也比单纯配置洋房的小区开发商的收益更高一些。
购房获利可以说也是当前几乎所有购房者共同的目的。那么面对同一小区当中既有多层洋房又有高层的情况，买哪种房子对于后期的房屋保值升值更有帮助呢？
毫无疑问应该是买洋房今后的房子升值、保值会更有保障。为什么这样说呢？因为洋房十多层的楼层低、品质高、面积大住起来会更加舒适一些。相比后续的高层不论做得如何富丽堂皇都没有前面的多层洋房品质好。首先从购入的单价上面两者之间就有差别，这种先天的差别也会导致后续房屋在出售的时候存在较大的价格差异。
未来住宅的趋势一定是朝着大面积、低容积率、高品质的方向发展，因为我国已经完全过了通过高楼大厦高密度、高容积，高土地利用率来快速满足日益增长的购房需求的阶段。现在房地产发展的总体方向都是朝着宜居生态品质发展是为了提升和改善居民的住房条件。因此，阶段不同最终所达到的效果也是不一样的。
也就是说未来高层住宅可能会被淘汰，而多层洋房就不会被淘汰了。就算等到该小区变成一个老旧小区了面临维护改造的时候，也一定是高层住宅的改造难度更大，多层洋房的改造难度更小。
因此，不论是从后续的都市发展购房的需求，还是从国家政策上来看。购买同一小区里的多层洋房都会让后期的房子更加保值。同时多层洋房的综合公摊面积也会相比高层的小，自己的使得面积也会更大一些。怎么算都是多层洋房更划算一些。
房产老J
同一个小区的多层和高层进行价值比较，我作为一个资深房地产估价师和建造师来给你回答下。
两者互有优缺点：因为是同一个小区，所以地段因素就不考虑了。然后在小区不同位置的分布其实还是有讲究的，影响因素有：多层是不是被高层建筑遮挡、日照时间长短、外围环境道路噪音、每幢建筑物周边绿化、变电室配电房位置、汽车通道等等。一般而言，不带电梯的多层（所以它不能叫洋房！）开发商卖得便宜，高层卖得贵些。而带电梯的多层洋房，请记得它叫洋房，就卖得比高层要贵好多，一般均价贵3000元/平方左右！
现在一般在同一个小区里，都是大底板地下室，然后都是带电梯洋房，哪有不带电梯的多层？开发商又不傻，能赚钱的产品不做？
高层有优点是：受干扰少，视野开阔，阳光明媚！电梯上下方便。但缺点也有：电梯质量出问题了，到家就很麻烦，十几二十几层你根本爬不上去！高层的低层如3楼以下，反而不如多层！在日照啊视野啊还是便利上都有缺陷。高层的顶楼也最好不要买，漏水、风大不能开窗问题也是挺纠结的。
多层不带电梯属于淘汰的产品，除非是联排别墅或者叠墅！那是要比高层好，其他就另当别论！不建议买。而高层房子，可以买，到买中间段，不要买低层或者顶层。
比如，高层25层和多层6层的房子，性价比最高的就是高层的9～18楼的边套，当然19～24楼价格也贵的。多层房子选择就只能是3、4楼比较好了，其他都不大行。
还要提醒一下大家，任何事物都是相对的，没有绝对的！最好的房子肯定是最贵的，所以还要看钱够不够多？哈哈，希望我的回答能给你们些参考，谢谢！
