需求分析離不開屬性篩選，一個項目有多少屬性。決定了我們能夠從中做多少選擇。不幸的是，對於房地產項目來說，屬性有點多。都包括些什麼呢?我根據自己的從業經驗,把這些屬性分為四大類。分別是:開發商、物業公司、項目本身、具體戶型。
①開發商:
對於開發商,大家一般都會討論大不大,這是個籠統的概念。又細分出很多評價標準,諸如企業性質、劣勢產品類別、是否知名開發商、成立時間、全國綜合排名、優勢、負債率、市場銷售額排名、開發商業務特色、利潤率、不良資產佔比、當地已完項目數量及名稱、優勢產品類別、是否上市、劣勢、開發商業務短板等等,如果你想細究。還能列出很多。
②物業公司:
所謂物業就是你住進去之後給你服務的那夥人。如果是期房的話,指的就是開發商幫你找的前期物業。要分出一個物業的好壞,簡單來說至少要包括服務優勢、物業公司排名、物業服務水平、成立時間、當地服務項目數量及名稱、當地服務優異項目現狀、服務劣勢等等。這些都是虛的,比如一個物業服務可能還可以細分為環境維護、安保和服務。而這個服務可能又會分為社區戶均物業服務人員、物業費、否代繳水電費,是否代買機票、火車票、是否要上門維修。是否有鐘點工、管家服務、物業服務水平如何等等。
③項目身:
這個可能是大家關注的,也是內容包含較多的。光是屬性列表我就可以分成三級目錄。
1.大概包括項目周邊概況、項目本身屬性和銷售情況。
2.周邊概況裡面可能還包括規劃發展、基本信息交通情況、配套信息、環境因素等。項目本身屬性包括土地屬性、規模和產品分佈、物業安保、建築屬性、內部設計、園林綠化、不利因素等;銷售情況分為房源、價格兩部分。
3.太多了只舉兩個例子,比如配套信息裡面比較常見的是商業、醫療、教育等。比如建築屬性包括建築風格、外立面、梯戶比、樓座數、樓層數、建築結構、抗震烈度保溫級別、隔音級別、單元數、否電梯入戶、電梯平均等待時間等等。太多了, 沒辦法一例舉。
④具體戶型:
這個範疇比項目要小一些。大致包括基本信息、採光、通風、視野、動線、裝修、功能分區、得房、贈送、設備、水電氣暖等等。裡面還可以細分,比如採光可以分為採光面數、採光面積比、採光情況、是否明廚明衛、總面寬、客廳面寬、主臥面寬等等。
