生活在鄭州主城區的人平時應該很少去航空港區，因為那邊的確離主城區太遠，給大家的印章也只是那邊有個富士康，有個機場，應該基本沒開發多大呢。
但是，真正開車轉了一圈，才發現港區真大、變化也真大，跟自己印象中的港區完全不一樣。這一趟走下來，一路上最大的感受就是：
來港區，歡迎投資，但是拒絕一切投機。
1
每一天，港區都在成長，都是小步快跑。
——大牌房企，建業、融創、永威、正商、浩創排隊來了。綠地香湖灣快要交房了，浩創梧桐華府已經動工，永威望湖郡售樓部已經建好，建業雲境也開始招兵買馬：
——規劃落地，北港領事館南部規劃面世，總用地面積為946.54公頃，規劃範圍總用地面積為550.46公頃，體量相當龐大，約8256.9畝。
——交通軌道，華夏大道連通鄭州，豫A牌照高速免費，數十條道路更名，港區內部的路網交通相當發達，一路開車非常暢通。
——產業落地，最重磅的新聞莫過於恆大總投資數百億，拿下近3000畝土地。北港規劃綜合體、南港建立新能源汽車，包含汽車組裝廠和鋰電池廠，預計4月奠基、6月開始動工。
眼紅、興奮，抑制不住的激動！
在港區跑馬圈地的房企，不分南北，樓面價全部在5000上下。打著航空經濟圈的大概念，5000的門檻真不算高，大房企抬抬腳就能邁過去。
但是，跟如今港區備受追捧、萬人敬仰的局面，形成鮮明的對比，當年的港區，卻是全部農田、產業低端、無人投資的局面。
2
港區的發端，也不過十幾年的光景。
2007年建區，2013年升級為國家新區，港區的起步根本沒有起承轉合的戲劇性，篳路藍縷，開山修路，全是一拳一腳打拼出來的。
孟莊的朋友告訴我：十幾年前，想要坐車上學，一定要跑到幾公里之外，才能坐到6路車/10路車，這是孟莊唯二通向新鄭的路線；飛機場就在家門口，每次飛機起飛、降落，站在自家房頂上，甚至能非常清晰的看到機身；那個時候，港區是真荒呀，全是土路，全是農田，村子周圍全部都是食品和鋼鐵加工等低附加值產業。
灰頭土臉，一窮二白，跟其他農村沒什麼兩樣，全靠老天爺賞飯吃。
直到港區建區3年後，富士康來了。
富士康當時有多牛？
全國各地的省長排隊等他，級別太低甚至面都見不了；富士康到其他省分設廠，只要郭臺銘一下飛機，就有紅地毯相迎；2005年前後，堂堂深圳特區政府都說，我們可以沒有龍華鎮，但不能沒有富士康；甚至在2018年，特朗普親自為富士康工廠奠基揮鍁，並稱呼：這是世界第八大奇蹟。
你可以想象，窮的只有人和地的港區，遇上了紅得發紫的富士康，就連時任河南省長都得屈尊拜訪郭臺銘，力邀其進駐港區，最終在2010年成功引入。你完全可以想象，這樣的招商難度，有多大！
當年的富士康，真正享受到了河南人民的超高規格對待。僅僅用了3個月，就把富士康某區的廠房建成，並且在一年之內實現流水線生產，郭臺銘非常滿意，稱之為“鄭州速度”。
富士康的影響有多大？
有人統計過，全國每生產7部手機，就有1部是在鄭州加工完成。之後十年，富士康所帶來的產值，佔到當年河南省進出口的6成左右，貢獻率超過100%。除此以外，富士康還為港區創造了數十萬的就業機會，以及中興、天宇、創維、OPPO、魅族等巨頭進駐。
從“小農村”到“航空城”，港區的崛起，是富士康所帶來的巨大產值，以及政府的強力推動，還有數十萬流水線員工的血汗。
這是一代人的激情和努力。
十年前，港區僅有數十平方公里，現在，港區坐擁400多平方公里，成為一個比肩鄭州主城的巨無霸產業新城。
這是港區的第一階段：起步期。
3
10年蜜月期後，富士康與港區互相捆綁的模式，裂縫開始顯現。
分道揚鑣，成為必然。
對於富士康而言，當初看中鄭州，無非是低廉的人工成本和土地成本，以及極其優惠的政府紅利，隨著時間的推移，這些必然水漲船高。尋找下一個外地，成為必然的選擇。
對於港區而言，一條路走路是特定時期的特定選擇。當初依靠富士康的強勁動力，早已經完成了最初的資本原始積累，下一步，就要考慮產業的規模化、集群式發展。
於是，港區開始調整思路：
南港落地的產業園中，有智能終端（手機）產業園、航空製造維修產業園、生物醫藥產業園、商貿會展產業園、精密機械產業園。
在物流產業園片區，唯品會、京東國際等52家電商企業與7家支付企業，以及UPS、FedEx、俄羅斯空橋等航空物流企業。
除此以外，港區還在著力打造片區內部的基建。說實話，弄得真不賴！環境不錯，將近6000畝的生態公園，園博園、雙鶴湖中央公園等；交通真不錯，雙向八車道甚至十車道，非常寬敞；配套也在逐漸發展中，有醫院，有學校，自住沒有問題。
就目前我們能夠看到，港區的發展思路還是比較清晰的，完全進入了第二個階段，產業先行。
一方面，不斷完善港區的框架，除了道路，還有綠化、配套，完全對標一個城市的框架去打造。
另一方面，港區的定位還是航空城，產業才是第一位的。所以說，再擺脫富士康一家獨大的局面之後，港區將產業進行拆分、細化，南港發展精密產業，東部發展物流產業園。
這是港區的第二階段：發展期。
4
巨無霸，這是我給港區的一個稱呼。
它太大了，足足有415平方公里，與此同時，發展時間太短，如果按照富士康進駐的時間，也不過10年而已。
想要讓一艘巨輪轉向，太難。
產業作為港區的內核，3個短板非常明顯。
1、人才不足。
港區有人，但是人才非常稀缺。沒有好大學，又留不住人才。這一點，不是喊幾句口號，出幾個政策，就能實現的。
2、產業薄弱。
直到現在，港區還沒有完全擺脫富士康，新興的產業有些剛剛起步，甚至更多的產業，只是停留在招商引資，或者說在建的階段，產業鏈沒有形成，集群效應尚未形成。
3、對手太多。
不止是鄭州，全國各地都在搶佔制空權。深圳規劃了95平方公里的大空港，武漢提出打造千億臨空經濟區核心區域，南京473平方公里的南京空港樞紐經濟區，比鄭州還大。所有的航空港產業非常類似，概念很大，這些城市的量級又遠大於鄭州。鄭州，如何突圍？
我們不是反對“港吹”，而是反對一味拔高的吹噓。
港區才十幾年，一切都在重新開始，投資可以，但是拒絕一切投機行為。不要亂圈地，不要喊口號，不要打嘴炮，港區只歡迎能落地、可實操的老黃牛。
5
說一說這裡的樓盤。
最近港區除了正弘中央公園、萬科美景魅力之城、永威南樾、豫發國園等老盤在售之外，新的生力軍也在悄然登陸：
北港片區：
正商濱河華府、中建濱水苑，兩個項目的容積率都是2.69，主打剛改+改善。
南港片區：
招商公園與湖，南苑容積率1.99，北苑容積率2.49；永威望湖郡，容積率1.49，規劃有疊拼、13棟7層洋房，8棟18層小高層，項目對標永威上和郡；浩創梧桐華府，3號地、5號地容積率均是1.59，規劃洋房+少量別墅；興港和昌雲著，容積率2.0，高層剛需，疊墅改善。
我們一貫的建議就是，無論是北港還是南港，一定是純自住以及長持。其中，北港偏剛改，南港偏改善。
