一套面積相同、結構相近的高層住宅，因為在不同的城市、不同的位置有了天壤之別的價差。為什麼會這樣？
原因再簡單不過了，任何資產都有一個基準價格，還有在此基礎上的溢價。擁有多重溢價的房子，可能是沒有溢價房子的10倍，甚至30倍、50倍！
由於城鄉差別巨大，城市和城市之間差別巨大，中國的房子就有遠比西方多得多的溢價類別。對於投資者來說，這是必須關注的。
一、教育資源溢價
教育溢價很好理解，就是學位的價值。一般來說，幼兒園、小學、初中是就近入學的，好的學位能大大提高住宅的價格。在北京，曾屢屢出現過單價數十萬元的學區房，對此大家已經耳熟能詳。
初中雖然只有3年，但其學位的價值一般來說超過小學，小學學位超過幼兒園學位。如果你的房子同時擁有優秀的幼兒園、小學和初中學位，那麼價格將會更高。
其實高中也有學位房一說，它不體現在片區上，而是體現在城市身上，與高考的考區有關。
比如上北大清華這類學校的幾率，北京肯定超過津滬，而津滬又超過很多省會城市。所以北京的學位房全中國最貴。
二、醫療資源溢價
從風水的角度來看，住宅一般不宜距離醫院太近。但太遠了，看病也不方便。醫療資源肯定會影響房價，而且從整體上影響一個城市的房價。
中國最優秀的醫療資源分佈在北京和上海，其次是成都、武漢、廣州這些區域中心城市。所以，這些城市房價裡都有醫療溢價的成分。
三、交通資源溢價
能不能成為全國性的鐵路、公路和航空樞紐，直接影響到一個城市的發展前途。
中心城市一般都是多重交通樞紐，比如北京、上海、廣州；石家莊、南昌雖然是省會城市，但在高鐵系統裡地位不高，航空地位更低，所以其房價必然受到影響，不如同為省會城市的鄭州、杭州等城市。
就具體住宅小區而言，交通溢價主要體現在軌道交通（地鐵）上，附近擁有多條地鐵線入口的小區，肯定比只有一條地鐵線，或者“十三不靠”小區要貴。
四、城市級別溢價
級別越高的城市，擁有更多發展機遇，這是不言而喻的。在中國，北京和上海是第一類城市，深圳、重慶、天津是第二類城市，然後才是其他的省會城市、計劃單列市，再往下是地級市、縣級市、縣城、鎮。靠近一線城市的地級市（蘇州、廊坊、東莞等），發展機遇又會多一些。
最近10多年，地方政府和國企成為投資主體，其結果是“有權力的城市”獲得了更多發展機遇，其中主要是直轄市和省會城市。
改革開放第一個10年崛起的地級市，比如蘇州、無錫、佛山、東莞、溫州、泉州、煙臺、唐山等，都地位下滑。以蘇州為例，此前跟深圳、廣州競爭前四名，現在GDP已經淪為第七名，資金總量淪為第十名。
近年來明顯在崛起的省會城市有南京、杭州、成都、武漢、鄭州、合肥、長沙、西安等。
五、鄰居溢價
有人說，買房子就是買鄰居，此言不虛，在中國尤其如此。如果你的鄰居里都是這座城市裡最有權、最有錢和最有意見影響力的人，你的小區附近不會規劃垃圾填埋場、火葬場，也不會有高壓線穿空而過，就連垃圾轉運站也會躲得遠遠的，而附近的學校即便現在不是名校，很快也會跟名校合作的。
至於治安問題，噪聲問題，都不用你操心。你只用選擇正確，然後就坐轎子吧，那些牛人們抬著你走。
所以，你會去郊區買房子還是在市中心買房子？你會去縣城買房子，還是去省城買房子？想想牛人們扎堆住在哪裡吧，這不需要太高的智商。
六、自然環境溢價
深圳樓市為什麼在過去兩年領漲全國？原因很簡單，在市區擁有500萬人口以上的大城市裡，空氣質量有超過深圳的嗎？綠化覆蓋率有超過深圳的嗎？海灘有比深圳漂亮的嗎？
同理，廈門房價也很高，珠海房價也遠超旁邊的中山、江門，這裡面都有明顯的自然環境溢價。
至於江景房、海景房超過同區域的其他房子，也是環境溢價。
七、制度溢價
北上深的房價會超過香港嗎？有人說能，有人說不能。說不能的，強調的主要就是制度溢價。
不是說香港的制度都優於內地，而是說內地人比較方便過去買房子的，沒有語言障礙的，實施成熟市場經濟制度的地方，只有香港而已。此外，港幣跟美元掛鉤。所以，香港之小，相對於內地之大，就帶有某種稀缺性。
同在內地這個統一市場下，北上深有顯著的制度優勢，年輕人在奮鬥過程中靠自己能力的因素多一些；而在小城市，靠家族門蔭的因素多一些，靠自己奮鬥的因素少一些。
八、信用稀缺溢價
當一個社會信用稀缺的時候，金融市場最容易受傷，因為金融市場波動性更大，交易成本更低，交易更為便捷。
所以金融市場更容易被操縱，出現極端行情，從而實現財富的快速、劇烈轉移。從去年股災，我們能清晰地看到這一點。
這個時候，房子作為資產的優點就顯示出來了：它具有實用性，可以看得見摸得著，交易不算太便捷（不容易被震倉、洗盤）。所以房子比較安全，容易成為全社會的資金池，最終易漲難跌。
九、土地制度與開發制度溢價
中國的土地制度是“國有+集體所有”，集體所有的是農業用地，變成城市建設用地只能是國家徵地。
所以，從房地產開發的角度看，中國的土地制度基本上是國有的。具體到每個城市，都是市政府所有的。所以，土地市場不存在競爭，房價也就易漲難跌。
在歐美等國家，買地建房都是私人的事情，開發商的作用不大。中國不同，必須有開發商居中。所以，中國的商品房市場相當於有“做市商制度”，開發商控制著新盤價格，會串聯護盤。新房不僅難以降價，還成為拉動二手房上漲的主要因素。
也就是說，中國的土地制度、房屋開發銷售制度，均大不同與西方。不明白這一點，就看不懂中國樓市。
十、風水溢價
房子還有風水溢價。位置明顯不好（比如低窪、以前做過墳地、刑場）的小區，出過事的房子（比如發生過兇案），其價格很難上漲。風水特別好的房子，則會非常搶手。別以為這是迷信，中國的風水學自有其合理的一面。
