來源：時代週報、新京報
最近，一位名叫包租婆D姐的93年女孩刷屏了，她自稱白手起家在廣州有400棟樓！
她自曝的日常收租畫面
在她的自述中，呈現了一個非常坎坷的人生：在13年左右從事“包租婆”這個行業;在此之前，她發過傳單、最高同時6份兼職;也開過民宿、補習班、火鍋店、編劇工作室……還虧了幾百萬。
曾經幾十萬裝修好的工作室一個月後就被洪水泡得面目全非，終於花費了7年多的時間，在廣州擁有400棟樓，月入千萬！
另一方面，在她的視頻中講述到：自己曾去過十多個國家體驗生活，2016年從廣州大學畢業。
這真的可能麼？
01、93年美女“包租婆”，擁有廣州400棟樓?
最開始的關注，起源於包租婆D姐在某社交平臺的日常更新。
她展示著自己“有錢人”的生活：400多棟樓的鑰匙、日常包裡收租來的錢、騎著小摩托去收租的畫面，還有百無聊賴的生活中，賬戶裡幾千幾千一筆的入賬……
大家一起來感受一下：400多棟樓的鑰匙!還要定期給這些鑰匙消毒……疫情期間防止手傳人……
日常的包裡都是收租來的錢……(竟然如此隨意地，把百萬大鈔塞進包包...)
在她的日常視頻中講述道：手上的樓多到已經無法用腳去走路了，太遠了，要騎著小摩托才行……到底哪些樓在哪裡她也記不清，只知道有密碼盒的都是她的樓……
每天過著百無聊賴的生活……實在太無趣了……賬戶裡幾千幾千一筆的入賬……
據這位93年的女生介紹：一棟樓每月可以賺到五六十萬……不過有些時候也會只收入幾萬、十幾萬。
哪怕按照她說的最小值，平均算5萬/棟樓，理想的算400棟每月就是2000萬。D姐在視頻中豪氣放話：只要她看中的，哪怕是樓……她都可以買!
視頻引起了網友熱議，有人喊“先查稅吧”，也有人對其真實性表示質疑。
02、“包租婆”回應了
5月4日18時許，“D姐”雷女士回應稱，大多數房子是承包的，出租的房子是城中村房子，並沒有想象中的高大上。雷女士表示，自己只是一個創業者，視頻是剪輯後的營銷效果，希望大家理性看待。
據她澄清，這幾百棟樓絕大多數都是拿的租賃權，只有10多棟是自己買的，她收回的錢都持續地投入到買樓的租賃權方面，賺得錢沒有網上說的那麼誇張。
她強調報道中的“月入2億”是計算錯誤，“視頻中說我每棟樓都賺50萬，其實我說的是最高賺50萬，還有賺幾萬的、幾千的，甚至還有賠錢的。”
她還稱，自己的房子都是城中村的房子，沒有大家想象的那麼高大上。而且400多棟房子不全是自己的，也有和投資人、物業合作的。
03、擁有400棟樓，能不能月賺2000萬？
只購買10多棟，其餘的都是承包的，這就意味著D姐做的實際上就類似房屋中介。也就是俗稱的二手房東。這樣大家是不是瞬間就熟悉了，自如、青客、蛋殼都是市場上二房東的代表機構。
我們由於信息不對稱無法考證，但是擁有43.83萬套房的包租公——蛋殼公寓，由於此前赴美上市了，財務情況一清二楚。
截至2019年12月31日，蛋殼公寓運營的公寓數量達43.83萬間，同比增長85.4%。這個數字比2015年末的2434間增長了179倍。
據財報顯示，蛋殼公寓2019全年收入達71.29億元，同比增長166.5%。其中,北京、上海和深圳的公寓數量約22.4萬間，同比增長46.6%。其他城市的公寓數量近21.5萬間，同比增長156.1%。
可是，收入翻倍，虧損也翻倍。
蛋殼在2017年、2018年的淨虧損分別為2.72億和13.70億元，同比增加了404%;2019年淨虧損34億元，同時出租率連續兩年下滑。
運營成本中租金無疑是大頭，2018年與2019年全年蛋殼公寓租金成本分別為21.718億元、64億元，同比增長194.7%。算下來，三年時間蛋殼公寓已累計淨虧損50.42億元，而且還越虧越多。
如果要維持這種擴張速度，蛋殼就需要大量的資金來“輸血”。截止2019年12月31日，蛋殼公寓持有現金和限制性現金共34.56億元。也就是說，一旦因為疫情失去收入，蛋殼公寓持有的現金僅能維持4個月的運營。
今年2月以來，蛋殼公寓因“強制房東減免租金”引發輿論不滿，其中不少租客反映自己面臨被迫搬家的情況。
還記得在紐交所上市的時候，蛋殼公寓的發行價為13.5美元。但截至目前，蛋殼公寓股價跌至6.5美元，較發行時下跌超51.85%，市值蒸發12.81億美元。
04、如何評價這位93年的“包租婆”?
回到本文的主角包租婆D姐，根據採訪視頻，她的樓都集中在廣州的白雲區附近。據網友說，這裡不是市區，偏近郊，也有點老舊城中村的感覺。
雪球App上也有不少人在討論這位D姐，大家主要呈以下幾種觀點：
一種觀點認為，93年擁有400棟房完全有可能，跟隨時代把握好大週期，就可以實現，只不過以後可能不多了。
還有人還是持有質疑的眼光，27歲的女孩能有這麼多房子？還是白手起家？
甚至有人直接開始diss這位D姐，認為只是二房東在加戲，大家完全不用當真。
誠然，蛋殼公寓作為坐擁43.83萬套房的的專業包租公，雖然一年能收71.29億的租金，但是80%多的收入得交給原房東，再扣去各種規模化、產業化運作的成本，也面臨著鉅額虧損和市值蒸發。
而這位廣東包租婆，雖然400棟房子月入上千萬，但除去日常管理費用、原房東的租金、以及扣除此次疫情下帶來的損失，是否能比蛋殼做得更好，並實現持續的盈利呢？
這又是否真的值得羨慕呢？
