现在，人们越来越容易被自己的双眼给蒙蔽了，随着技术的发展，越来越多“华而不实”的东西也已经出现，可能表面上看起来没什么区别，但是用久了就知道了症结所在。比如现在各种各样的楼盘设计，小区设计。在外人眼里，一个小区刚交付的时候，看起来都是崭新的，甚至还有一些独特的特点。
但是内行人却知道，随着时间的推移，各种因素长期作用之后，才能看到小区真实面貌，以下四类小区往往都是业内人士的“黑名单”中。
第一类：老旧低质高层住宅小区
首先就是老旧低质的高层住宅小区。现在高层住宅小区也越来越不受人欢迎。第一，这种小区的电梯是很容易出问题的，在电梯出问题进行维修时，高层住户避免不了需要走楼梯上下楼，既浪费时间还可能耽误事情。第二，高空抛物的隐患特别大。有些是人为的，有些是由于小区自身的原因，墙皮脱落砸到人的事情经常发生，安全隐患特别大。第三，高层拆迁很困难。在房子的使用年数逐渐增多时，最后避免不了拆迁的状况，对于开发商而言，拆迁意味着赔钱，所以很多开发商选择一拖再拖。第四，公摊面积。高层住宅的公摊面积往往比较大，一般的高层公摊面积超过了25%。
曾经有个开发商巨头就表示过自己对老旧高层住宅的担忧。随着楼龄的增长，很多问题都会接踵而至，电梯等各种设备老化，外墙脱落，安全隐患十分大。并且这个时候维修起来的难度也大，需要耗费大量成本。而这时候的维修金早就已经用完了，只能由住户均摊，但是这时候又涉及到了利益问题，有的住户刚搬进来，不愿意出钱。有的住户住在低层，表示不用电梯也可以。房
产专家周天勇主任以及朱国钟教授对此也发表了相同的看法，认为中国未来可能会出现很多贫民区，而主要就集中在这些住宅里。因为在那个时候有条件的基本上都搬出去了，剩下的要么就是没条件的，要么就是租客。 第二类：物业管理混乱的小区
每年都会发生很多物业与业主发生纠纷的案例，物业的存在本来就是为了给业主服务的，两边是同一阵营。但是有些小区的物业却选择站在业主的“对立面”。对于溢价高的房子，一般来说不仅是因为品质和口碑皆优，附带的物业服务也是上等。虽然这种小区投入成本比较高，因此出售价格也会高一些。但是所换来的服务肯定是超值的，起码未来几十年时间会住得很舒服。
相比物业服务差的小区，很多投资商为了节约成本，因此在小区的物业建设上的花费能免则免。表现上节约了成本，但是时间一久后小区就会出现管理混乱等各种问题，不仅小区缺少必要的保养和维护，环境也是杂乱不堪，更重要的是很多设备都是年久失修的设备，用不了也不安全。这种小区以后贬值速度也是非常快的，因为以后想卖也很难卖出去，购房者对于小区的第一印象就差到极点。所以很多有条件的人未来都会放弃这种小区。剩下的也是搬不动的或者租户。
第三类：城市边缘地带的小区
随着近些年房价的上涨，很多人都把投资目光放到了城市边缘的小区。这些小区普遍都十分便宜，想着未来等发展到这边了，有很大的发展空间。但事实证明，很多这么做的人现在都后悔了。首先，对于一个城市而言，不会把优质的教育、医疗资源投入到城市边缘，这样属于资源的浪费，别人要来上学或者就医都是一件麻烦事。 其次，随着城市化的进程，这些边缘地带最后都成为了城市之间的连接点，人来人往都只会路过，并不会看上这种小区。
并且就现在的房价涨势而言，明显是已经趋于稳定了，部分地区由于房价过高还会进行一系列的调控，这些城市边缘的房子也跟着受限制。价格会贬值得更加之快。对于很多投资者而言，未来这些小区只能以极低的价格出售，否则只会“烂在手中”。这类小区想要出租都很困难，因为交通不方便，去市内上班工作要花大量时间。
第四类：空置率高的小区
对于很多炒房团而言，他们投资小区都喜欢整栋投资，因此会造成某些小区空置率异常地高。然而就现在楼市的情况而言，一方面房子的流通性变差了，更重要的是二手房挂牌量也在不停上升，这些房子想要出手就需要把价格压到非常低的水平。
另一方面，说不定以后可能出现房产税、空置税等调控措施，那么对于炒房客而言，手中的房子就更加成为了烫手山芋，到那时候这些空置房的价格会被压到极低的水平，还不一定能找到合适的“接盘侠”。另外，这些小区表面上看起来没什么，到晚上就是一片漆黑，给人一种很不安全的感觉，遭遇盗窃风险也很大。所以很多人只要有条件的话，一定会选择搬出去。空置率高的小区未来也有可能变成“贫民区”。
总结：随着房价的进一步调控，楼市泡沫未来会慢慢被消除，房价也会回归到合理的水平。对于那些房价高的小区而言，可能抗跌能力要强一些。一旦全国的房价都出现了普遍下跌的趋势，那么首先扛不住的也是这四类小区，懂行的都不会考虑这些小区，所以对于有条件的人来说，还是不要考虑这类小区才是上策。
