一場又一場大龍鳳接連上演，融創終究退出，紅星又來入局。不過，投資投的是企業的生意。神仙打架，小散看看熱鬧就好。
生意模式
1、房地產開發業務
主要是住宅地產，以產業地產和商業地產為輔。重點城市為：重慶、蘇州、南寧、合肥、成都、杭州。
其實，重點中的重點還是靠重慶。19年重慶的簽約金額高達549億，市佔率為11.66%，同比增21%。厲害了。
2016 年-2019 年重慶商品房住宅銷售金額從 2636 億增長至 4458 億，年複合增速19.1%，銷售均價從 5162 元/平上漲至 8657 元/平，年複合增速為 19%。公司充分受益重慶市場的量價齊升。
只靠重慶不是長遠之計，所以公司開始深耕中西部。
深耕中西部，拿地更均衡。
除了中西部，其他重點城市的拓展也十分順利。
蘇州、南寧、合肥、成都、杭州，簽約金額分別為89億、70億、70億、64億和62億，市佔率分別為2.25%、4.71%、3.63%、1.47%和1.32%。
後面幾個城市看起來規模還比較小，但勝在增速驚人。蘇州簽約金額同比增長368%、南寧同比增94%、合肥同比增63%、成都同比增146%，杭州是新進入的城市，第一年就簽約62億。太厲害了。
從省份數據來看，19 年重慶、四川、江蘇、浙江、河南五個省份銷售規模突破 100 億元，其中江蘇實現 208 億元，四川實現147 億元，浙江實現 113 億元，河南實現 111 億元。除重慶以外的市場銷售金額同比增長 81.1%。
華夏幸福說自己異地複製成功，我看金科股份的異地擴張更嚇人。
19年大本營重慶的商品房銷售金額同比增16%，而金科的簽約金額同比增18%，搶佔了更多的市佔率。大本營的優勢保持住，異地擴張的成績單又那麼喜人，這樣的企業能不受追捧麼？
再看看商業地產的情況：
在大本營重慶，有兩個收租項目。
2、跟投制度
金科員工與股東的利益比較一致，得益於跟投制度。
截止19年末，公司共有 243 個項目實施了房地產項目跟投，涉及總跟投資金 15.33 億元，巫山金科城、天元道等 17 個項目實現分紅，累計涉及分紅金額 0.93 億元。
看明細，員工的權益佔比基本在5%以下，但他們是真金白銀自掏腰包，項目好分紅就好，當然會打雞血拼命。除了員工，董事和高管也跟投了6000多萬。
3、物業服務
自己造的房，交給自己的物業公司來打理，水到渠成的事。同時，金科物業還有外拓項目的能力。目前在管面積中 40%來自於母公司，60%來自於外拓項目。
增值服務佔總營業收入的比重為 30%，未來還有發力的空間。
進入的城市有135個，管理規模約 2.2 億平方米，市場佔有率連續三年中西部第一。
現在準備分拆物業業務，在港股上市。
4、科技產業園區投資運營
集產業開發、投資、運營於一體。打造了以重慶兩江健康科技城、成都青羊總部基地、山西智慧科技城、長沙科技新城等為代表的一大批標杆項目。
5、新能源業務
擁有景峽、煙墩兩個風電場，合計40萬千瓦的裝機容量。
6、文旅康養產業
準備嘗試佈局。
受讓和諧健康 9.9%的股份。
7、歷年收入結構
行業情況
1、購地意願下降
根據國家統計局統計，雖然 2019 年全國房地產開發投資 13.22 萬億元，同比增長 9.9%。雖然投資增加，但預示未來的土地購置指標不理想。房地產開發企業土地購置面積2.58 億平方米，同比下降 11.4%；土地成交價款 1.47 萬億元，同比下降 8.7%。
行業謹慎不代表金科謹慎，這幾年的高速發展有目共睹。不過，在 2019 年行業融資收緊的大背景下，公司拿地強度有所減弱，拿地金額/銷售金額下降至 48%。
近幾年的拿地面積依然大於銷售面積。
激進向前衝。
2、炒房熱度下降
2019 年商品房銷售面積 17.16 億平方米，同比下降 0.1%。商品房銷售額 15.97 萬億元，增速同比回落 5.7 個百分點。
3、水源充足錢管夠
2019 年，房地產開發企業到位資金 17.86 萬億元，同比增長 7.6%，增速提高1.2 個百分點。其中，國內貸款 2.52 萬億元，同比增長 5.1%；自籌資金 5.82 萬億元，同比增長4.2%；定金及預收款 6.14 萬億元，同比增長 10.7%；個人按揭貸款 2.73 萬億元，同比增長 15.1%。
4、強者恆強
據第三方機構統計，截至 2019 年末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100 房企的權益銷售金額集中度已分別達到近 21%、36%、44%以及 53%。
5、還有空間
房地產方面，截至 2019 年末中國城鎮化率為 60.60%，還沒到頂，機會還有，老鄉別走。
物業方面，預計到 2025 年商品住宅銷售面積累計 238 億平方米，按照百強企業住宅物業費計算，整體市場規模 9,054.48 億元。到 2025 年中國社區增值服務市場容量預計達 1.80 萬億元。老鄉別走。
6、yq影響
2020年一季度，TOP100房地產企業銷售規模同比下降近20%。
7、居民加槓桿
2019 年，超預期省份基本都對應著居民槓桿率非常大幅度提升。新疆、青海、內蒙古、陝西、寧夏、貴州等省份棚改下降幅度都超過 50%，但是商品住宅銷售金額仍然在 10%以上，超過全國水平。核心是居民加槓桿，新增居民貸款同比更大幅度的提升，比如新疆居民貸款同比 173%，青海 135%，雲南 44%，寧夏 89%，貴州 24%。
19年經營狀況
1、基本情況
19年營收達到677.7億，同比增64%。
房地產銷售面積 1,905 萬平方米，同比增長 42%。
歸母淨利潤56.7億，同比增46%。扣非歸母淨利潤57億，同比增42.7%。
值得注意的是，19年公司按合資合作協議約定向聯營、合營企業收取的投資開發資金利息收224,788,019.34元，是不界定為非經常性損益的。
加權平均ROE為23.63%，同比增長4.18 個百分點。
ROE為20.7%，同比增3.9個百分點。主要是因為權益乘數和週轉率的提升所致。歸母淨利潤率為8.4%，同比下滑了1個百分點，原因是計提存貨跌價準備、土地增值稅和少數股東損益的增加。
如果把槓桿乘數拆分，增加的主要是經營槓桿，好事。
毛利率達到 28.84%。
CFO大漲68%，達到22億。雖然連淨利潤的一半都不到，但也是為了繼續擴張。
可喜的是，全年實現銷售回款 1,610 億元，同比增長 53%，回款率高達 87%。
預收款項達到 1,147 億元，同比提升超過 50%。預收款比營業收入的比值為 1.69，接下來的業績有保障。
總資產3216億，增39%，淨資產266億，增24%，這行業就這樣，槓桿槓槓的。
分季度情況：
一季度是淡季。今年一季度遇上yq，可淡季不淡，後面再看。
2、收入構成與盈利能力
2015年之前多元化經營，現在已經明確了把房地產作為主業。
19年有93%的收入來自房地產銷售。
不過新能源業務的毛利率最高，有52%。
大本營地區的業務毛利率最高，深耕的優勢顯露出來。
充滿狼性的進擊。
ROE連續三年猛增。
3、費用情況
銷售費用高達42億，同比增65%。
管理費花了27億，增15%，給管理人員加工資了，而且一加就是2.3億。不過能交出這麼靚麗的成績單，也值了。
財務費用6.3億，同比翻了11倍有餘。其中利息支出為9.7億，比去年多了4.2億。
4、現金流情況
5、資產負債表變動
賬上有360億貨幣資金。
存貨多了53億，原因是土地和新開工項目多了。
由於在建工程轉固，固定資產多了20億，為43.8億。看明細，主要是發電設備和房屋及建築物，分別價值25億和16億。
應付款為235億，多了98億，主要是應付工程款多了。
預收款有115億，同比多了39億，簽約銷售金額增加，後續業績有保障。
6、資金受限情況
高槓杆經營，借錢總需有抵押。雖然公司的總資產有3216億，但其中的880億已用來質押或抵押，是不能亂動的。
7、土地儲備
新增土地 192 宗，土地購置合同金額達到 888 億元，權益合同金額 562 億元，計容建築面積 3,323 萬平方米。
2019 年平均樓面地價為 2672元/方，同比下降 22%，樓面均價比銷售均價在 27%左右，該比例大幅下降 11 個百分點。真夠便宜的。
截至報告期末，公司總可售面積近 6,700 萬平方米，其中，重慶佔比降至 29%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北佔比分別達到 22%、18%、16%、7%、5%，佈局結構更加合理。
此外，拿地下沉。2019 年三四線拿地建面比例 73%，拿地金額比例為 63%，相較此前有大幅提升。從具體城市看，2019 年拿地建面佔比較多的中西部城市為：重慶（13.7%）、成都（5.2%）、遂寧（3.5%）、遵義（2.0%）、宜賓（1.9%）、玉溪（1.7%）。
公司拿地成本有優勢，而且有IRR要求及淨利率要求。2016-2019平均拿地成本僅為 3289 元/平方米，拿地均價和銷售均價的比值也在逐年下降。公司在拿地時，嚴格按照要求，對IRR的要求一直是在30%以上，淨利率根據不同城市能級制定，一般在 8%-10%。
8、銷售情況
公司及所投資的公司實現銷售金額 1,860 億元，同比增長 57%，完成年度目標的 124%。
房地產銷售面積 1,905 萬平方米，同比增長 42%。
房價銷量齊齊升，搶佔市場扶搖上。
打雞血般拼搏。
銷售金額保持高增長，主要靠賣得更多。
9、在建項目
期末在建項目 320 個，新開工面積約 3,163 萬平方米，期末在建面積約 5,776 萬平方米，竣工面積約 1,208 萬平方米。
總可售面積近 6,700 萬平方米，具體區域分佈情況如下：
10、融資與負債
有息負債近千億，銀行貸款是大頭。
不過去年有改善，槓桿稍微略有降。
資產有息負債率降至 33%，同比降低近 4 個百分點。
扣除預收款項後資產負債率2 降至 48%，較上年降低超 2 個百分點。
另外，截至期末，公司為商品房承購人因銀行抵押貸款提供的階段性擔保餘額為 215.53 億元。
公司 2020-2022 年債券到期金額分別為 27.3 億元、41 億元、19.3 億元。海外債發行規模僅有 3 億美元，受境外市場波動的影響較小。
19 年債券平均發行利率為7.09%，平均融資成本為7.46%。
11、物業
19 年，金科服務營業收入同比增長超 50%，服務項目近 800 個。
12、科技產業（園區）投資運營業務
目前已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、陝西等 8 省份 11 個城市，其中 2019 年新進駐城市 6 個，累計開發運營管理項目 19 個，面積超 900 萬平米。
金科產業實現營業收入約 31 億元，淨利潤約 5 億元。
13、風電項目
19年上網電量為103,076萬千瓦時。
煙墩風電場全年棄風限電率為 13.3%，同比下降 4.7 個百分點，景峽風電場全年棄風限電率為 14.4%。
實現 EPC 代建業務有突破，全年順利承建並完成 9.9 萬千瓦裝機項目。
實現營業收入 41,491 萬元，同比增長約 121%；實現淨利潤 12,583 萬元，同比增長超 200%。
14、分紅
股息率5.6%左右。
分紅雖然比較慷慨，但比例在下降。
15、股權激勵
根據 2019 年 12 月 10 日公告的員工持股計劃，一期持股計劃資金總額不超過 25 億元，其中員工自籌資金不超過 12.5 億元，融資金額不超過 12.5 億元。以 2019 年 12 月 6 日收盤價 6.91 元/股作為平均買入價格，本期計劃涉及的標的股票數量預估為 3.62 億股，約佔公司現有股本總額的 6.77%。二期至五期的資金源於專項基金，若 2019-2022 年業績分別達到 50.5 億、62.2 億、73.8 億、81.6 億，則下一年度按淨利潤的 3.5%提取專項基金。截止 2020 年 4 月22 日，公司通過集中競價累計買入 5939 萬股，佔公司總股本的 1.1%，成交均價為 6.75 元/股。
16、少數股東損益
借力打力，分散風險。
20年Q1經營狀況
1、基本情況
營收76億，同比增19%
歸母淨利潤3.97億，同比增57%。
扣非歸母淨利潤4.1億，同比增57%。
yq期間，業績繼續逆天。不過一季度是淡季，本來基數就小，同比變動幅度大一點很正常。
CFO流出59億，比去年的負84億好一些。
總資產3272億，歸母淨資產286億。
2、利潤表
管理費用4.6億，同比增43%，說是經營規模擴大所致，不知道給管理人員發了多少福利。
3、資產負債表
4、銷售金額
公司及所投資的公司實現銷售金額約264億元；銷售面積約271萬平方米。
5、新增土儲及貨值
新增土地26宗 ，計容建築面積302萬平方米，合同投資金額109億元，權益合同金額95億元。
6、股權之爭落下帷幕
融創逐步退出，紅星傢俱受讓11%的股權。
7、yq影響漸退
3 月以來，以長三角為代表的華東區域基本面恢復速度較快。如：蕪湖同比增長24.8%，鹽城同比增長 21.2%，泰州同比增長 20.4%，南京同比增長 14.2%，杭州同比增長12.7%。
8、融資利率下降
2020 年 2 月 20 日，公司發行兩筆一般公司債，其中“3+2”年期票面利率為 6.3%，相較 2018 年 2 月發行的同期限同類別債券下降了 120bp； “2+1”年期的票面利率為 6%，相較 2019 年 7 月發行的同期限同類別債券下降了 50bp 。
此外，2020年1月份做了期限為一年的8億短期融資，利率只有5.3%。
未來展望
1、2020目標
公司及所投資的公司全年的銷售目標為 2,200 億元，計劃新開工面積約 3,600 萬平方米，年末在建面積約 7,300 萬平方米。
也就是說，簽約收入要增長18.3%。
2、高管增持
董事長蔣思海擬增持金額不低於 3,000 萬元，董秘徐國富擬增持不低於 500 萬元。
風險
1、政策風險
房住不炒，矯枉過正。
2、宏觀經濟風險
yq影響，居民收入下降，生活拮据，買不起房的人多了。
3、市場競爭風險
都在搶市場份額，不進則退。
4、土地投資風險
一方面招拍掛競爭激烈，另一方面多地政府出臺土地競配建、競自持、現房銷售的限制，也增加了土地獲取成本和去化週期。土地價格上漲，拿地成本就高。
5、項目開發風險
項目審批要求提高，可能導致公司房地產開發及銷售週期延長，進而增加開發成本和開發風險。
6、經營管理風險
我是如何弄垮巴林銀行的。
7、融資風險
假如融資受限或融資成本上升，都是大問題。
總結
全球大水漫灌的背景下，個人愚見，什麼科技、什麼芯片、什麼新基建，那是大財團大機構玩的。對於p民而言，別說什麼夢想，別畫什麼大餅，若不想那丁點財富被稀釋，若不想被通脹吞沒，最好的途經可能還是加槓桿上房產。
這是環境和人性所決定的。
這結論完全是個人的臆想，過幾年再回頭看結果。
刺蝟偷腥
2020年5月13日
