昨天有个老铁向我诉苦，我称他为B小弟，说想在千灯湖买一套房，刚需，总价100万左右，但又要求近地铁，最好有学位，找了几个中介都没人愿意带他看房，要么就是敷衍一下就没下文，感觉人生充满了坎坷，希望老万能帮他探路淘房，作为广佛专业人士，谈论宏观房产不是老万的长项，提供实战经验并解决买房的疑难杂症才是我的绝活。首先我们要了解千灯湖是个什么概念，相信大部分广州的客户群体对千灯湖的概念是开发商给予，但凡在南海的新盘，开发商必打千灯湖撑门面，举几个例子，“千灯湖美墅”这种盘距离十公里左右，“千灯湖封面”这种也要五公里左右。为此老万特意做了一张图给大伙普及下哪些可以称为千灯湖区域的楼盘。注意了，以后不要被忽悠了，图丑是丑了点。。。。
千灯湖楼盘分布图
从地图上我们可以看到千灯湖其实就是一条狭长的走势，礌岗公园以北，海八路以南，南海大道以东，桂澜路以西，是属于千灯湖的范围，而位于地图东北角的高新金融区由于其特殊的定位以及广佛地铁第一站的地理位置我们也将其列千灯湖片区。附上我精心制作的千灯湖楼盘分布图。由于中海锦城与万科金域中央靠近广州交界，这张图并没有标记出来。
01需求及标地分析
接下来我们分析下老铁的需求
1毕业二年，.广州上班，交通工具地铁为主。
2.要求二房，首付30万左右，月供承受4500以内，总价需控制100万左右
3.要求在千灯湖范围内，广佛线高新金融区至南桂路四个站点附近。
4.希望靠近地铁，接受范围1公里内，能有好的配套教育为小孩教育做打算。
按照这个需求，基本把范围锁定在（按优先顺序） 海景花园 金菊村 桂华丽景。三个小区以楼梯为主，少部分电梯楼，海景及金菊村楼梯目前已经出了加装电梯的公告。
海景花园大门
海景花园位于灯湖西路与海六路交汇处，位置相当优越，紧邻的两个豪宅盘千灯湖一号及千灯墅（别墅)价格已经是千灯湖房价的塔尖。目前二手成交单价在2.8万-4.2万时间，省一级千灯湖小学，保利水城商业综合体，步行千灯湖也仅仅十分钟的时间，然而这么优越的地段，价格仅仅是附近电梯楼的一半不到甚至只有三分之一。目前海景的楼梯单价1万-1.2万左右 ，电梯单价1.2万-1.4万左右。稍微新一点的电梯海昌轩价格在1.7万左右
02小区介绍：
海景花园
开发商：澳门发展实业有限公司
楼龄2000-2002年
栋数：61栋
总户数：1846户
配套小学：灯湖小学
从海景花园的马赛克外墙我们可以判断这是第三代商品房
第一代黄皮楼：混合结构，一般五层高，楼龄25-30年左右，禅城老区可以到，现在基本算是危房。银行不给贷款
第二代是石米外墙：混合结构 楼层5-6层高，25年左右的楼龄 这类结构的房产银行对风险控制比较严格，一般贷款只给贷六成，年限10-15年 以海棠居为代表
第三代马赛克外墙：框架结构 楼层6-9层 15-20年左右楼龄 这种结构可以打墙体改户型，银行能给予正常的贷款成数，桂城此类居多 以海景花园为代表
马赛克外墙
早期的这种小区的特点没有人车分流设计 ，每户基本都配有单车房，有些和房产证写在一本证，有些是分开而二本证，需要注意的是一本证是房产面积与单车房包含一起。作为早期的商品房，海景分三期开发，第一期是8层高楼梯。第二期为栋25层高的电梯，户型设计以钻石为主，由户于户型设计并不讨巧本地客户，在价格上与楼梯楼差不多。i第三期为靠千灯湖
海景的楼梯户型以88-100方内都是二房设计，三房户型的面积基本在110方以上，而现在市面 上的二房户型已经很少见了，新建小区主流户型都是80-90方左右的小三房搭配110-120左右的四房这也导致我们在淘房的过程中选择非常少，目前海景我们了解到的两房在88方左右，总价最低一套在91万，（户型图）楼层在顶层八楼，户型上看并没有太多的硬伤，考虑到小区目前已经开始加装电梯，而这户型的设计一梯三户，有位置预留加装电梯。老万在楼下找到了一张电梯开工告示。
电梯施工告示
金菊村
金菊村
金菊村
开发商：佛山房地产开发公司
楼龄：1999-2008年
总户数：520户
配套小学：灯湖小学
金菊村二期
金菊邨小区分了几期开发，最早期靠近南海大道的黄皮楼，年代久远，第二期是马赛克外墙，看起来比海景的干净舒服很多，第三期是电梯楼，放盘量非常少。仅有的一套挂牌价去到2.2元/平，小区整体挂牌量非常低，二房有二套挂牌，一套75方，总价108万 一套86方，总价118万，户型板正。基本符合老铁的需求。
在金菊村的小区简介中有这么一段话，“金菊邨位于南海市政策文化中心南海大道旁，是桂城区闻名的黄金地王”地图上看在早期金菊邨位置真的相当不错，西门可以直接走到南海大道，东边到千灯湖大概十分钟路程，周边生活配套齐全。（图）在老万刚来的佛山的时候曾今跑盘到金菊邨附近，早些年在广州番禺大石从事房产投资的经验让我对这个楼盘产生了很大的兴趣，在了解到价格及租金之后，我认为横盘时代投资的标的也许只有这种不起眼的市中心楼梯楼才有价格空间。
金菊邨三期
逻辑很简单：
01.地段价格优势
单价低，总价低，80万-150万能够在市中心，而往往这种市区老破小地段还不错，交通生活成本低，相对市区边缘的新楼盘，配套不成熟，及上班时间成本算下来其实未必会比住老破小的体验感好。横盘时期，标地的流动属性排在首位，也可以称之为安全系数，其实租金收益，最后才是考虑涨幅。别在幻想前二年买房致富的念头，多点理性，少点冲动。非限购区域三水，高明不论是投资，自住，还是租金收益完全不能跟市区比较。除了在本地工作必须买房以外的客户群以外基本都是被收割的韭菜，原因我就不表述，以免引起不适，建议微信探讨。
02.租金收益
在广州市区很多老破小虽然面积小，外表不讨喜，由于优越的地段在出租这块却有非常高的租金收益，很多聪明的投资客更是将房屋改造成几套房中房出租，同样的面积改造后的收益是改造前的一倍。在千灯湖片区这个逻辑行不行的通？老万曾走访了周边几个村了解下村屋的租金，单间大概在500-1000左右，如果是二手房东带家电基本都在1000左右，我们在对比下金菊村，以一套挂牌88方总价为118万的二房为标准，租金为1600元/月-1800元/月左右，如果改成三个单间，每间租1000元/月-1200元/月，租金收益每月在3000元/月-3600元/月左右，这个租金什么概念？高新金融区南海万达华府，86的三房，售价220万左右，租金收益3200元/月-3500元/月。
03.升值空间
2018年佛山政府印发了关于佛山市即有住宅加装电梯管理办法，明确了申请条件程序等相关措施，在桂城我们注意到几个小区已经开始加装电梯，海景花园，南桂路的花苑广场，东怡花园，一旦这些黄金地段的楼梯楼加装电梯，由于本身价格基数低，在价格上会有一波小幅上升。花苑广场的成交价也证实了这一点。而在挂牌当中老万发现一套疑似广州炒家挂牌的房源，全新装修，户型一改二，在咨询中介后得到了确认的答复。详情私聊咨询
金菊邨三期
最后我把二个小区的基本情况告知了B小弟，并给了自己的意见
1.楼梯楼总价低，压力小，楼市横盘期值得入手，在加装电梯后有一定的涨幅，满足居住的同时又能保值
2.缺陷也很明显,楼龄长，小区管理一般，居住体验一般，买之前先确认自己要接受这个环境
3.宁买市区老破小 不买郊区新远大。地段决定了价值
4.按需购房
