武寧是普陀區僅有的兩個位於內環內 的板塊之一，是普陀、靜安、長寧三區交界處。
很多位於交界處的板塊都會淪為“三不管”地帶，缺乏政策支持，任它自由發展。
那麼武寧呢？
01
普陀給人的第一印象，是一個“不像市區的市區”，很多資源都處於墊底的位置。
沒有隔壁靜安優越的學校和醫療資源，商業和產業也沒有長寧發達。
更別提和法租界的歷史底蘊、外灘的當代繁華相比了。
從工人新村發展起來的普陀，有的只是拆不動的老公房、混亂的街道，好在蘇州河沿岸的改建工作總算在環境上挽回了幾分。
武寧，融合了普陀的既有缺點和內環的優質資源，讓人又愛又頭痛。
普陀區的軌交和其他市區對比並不發達，尤其是西側，只能依靠漫長的11號線和13號線。
但武寧因為位置實在太好，不大的板塊內竟擁有著6條軌交線。
包含3、4號環線、7號線、11號線、13號線以及武寧路上在建的14號線。
便捷的軌交為武寧吸引人口打下了堅實的基礎，靜安寺、中山公園、南京西路等很多核心辦公區的上班人群都可以順著地鐵導入武寧。
未來14號線開通後更是直達陸家嘴，浦東的客群也可放心過來。
承接毗鄰板塊的外溢人口就是武寧的定位之一。
金沙江路旁邊環球港的開放打破了普陀沒有商業地標的窘境，現在環球港已經成為了集商業、辦公於一體的超大綜合體。
正好就位於武寧板塊。
不僅有環球港，小型的我格廣場等商業體也足夠日常使用，身處內環老城區沿街底商更是豐富。
三步一個全家、五步一個奶茶店，像
中遠兩灣城這樣的超大型社區裡自帶底商，總之不用擔心購物和生活問題。
既有環球港的高大上購物體驗，也有路邊攤的市井氣息，武寧就是這樣一個新舊結合的地方。
教育和醫療資源一直是普陀區的短板，但對武寧板塊影響不大。
普陀的教育一向不太拿得出手，不僅缺乏好學校，而且分佈不均。
好在武寧板塊緊靠著兩所高校—華東政法大學和華東師範大學，教育氛圍還不錯，擁有著普陀唯一的一梯隊華師大一小和第二梯隊的武寧路小學。
雖然和徐匯、楊浦這樣的強區對比稍顯薄弱，但在普陀也算是學區房所在地了。
整個普陀只有一所三甲醫院—同濟醫院，到武寧不到3公里，二甲普陀中心醫院 則更近一些，2公里左右。
所以武寧板塊幾乎涵蓋了普陀最好的資源，加上依靠著中山公園、靜安寺等商圈，對外獲取資源的能力強大。
普陀政府確實機智，本身正在忙著打造真如、穩固長風，沒有多餘的時間。
一想武寧畢竟位於內環內，就算不管又能差到哪裡去呢？
於是武寧就這樣汲取著三區的資源自我發展，成長為一個純居住區。
02
作為成熟的居住區，除了各項資源齊全外，房子才是根本。
武寧和其他的成熟市區一樣，新房和老房子結合，滿足著不同需求的購房者。
首先不可否認，這裡是一個老城區，現在還有大量武寧XX村、普陀XX村等80到90年代的房子。
光復裡是有名的拆不動，導致新湖明珠城一直開發到現在，如此成熟的地段還有新房即將入市，詳見《新湖明珠城，六軌交的內環神盤》。
滬西工人文化宮就是武寧歷史的見證者，從1961年開放至今，先後成立了大劇場、文化宮、遊樂園等利民設施，成為滬西工人們的樂園和休閒基地。
老房子代表著低總價享受成熟的生活配套，6W左右的單價，200多萬即可起步。
但內環哪個地方又沒有老房子呢？老房子吸引力不夠。
畢竟居住品質有限，除了在周圍生活的本地人，對能夠接受老公房的新上海人來說，
同樣的老公房不如選擇徐匯、楊浦等學區更好的地方，保值性更強。
眼下上海已經過了快速膨脹期，人口限流又限質量，搶奪高收入高學歷的年輕置業者是每個市區的願望。
新房就是一個強大的吸引力，尤其是在今年市區各個板塊都不斷湧出新房項目時，武寧也不甘示弱。
今年爆火的中海匯德里，幾次開盤幾次遭到瘋搶，一己之力吸引著全上海的目光。
雖然單價高達10.2W，但討巧的99平3房將總價控制在900萬起，確實是為數不多的高性價比市區新房了。
除了中海，新湖明珠城和燕寧苑也都有老房新推，給了喜歡新房的人更多的選擇。
拆遷的緩慢以及近年來蘇州河的改建，也讓武寧儲備了不少的高品質商品房。
18年的海珀玉暉、07和15年的新湖明珠城3期、08年的泰欣嘉園、04年的水岸豪庭……
還有大型的綠地世紀城 和大華親水灣，都是沿蘇州河畔的品質小區。
目前二手房均價8到10W，1000多萬的中產和3000多萬的終極改善都有選擇。
從剛需到中產到純改善，都可以在武寧選到房子。
03
生活方便、房子種類齊全是武寧的特點，但社區環境確實還有待提高。
緊貼內環高架，加上3、4號環線在地上通行，內環旁邊的小區都難免受到噪音的影響。
亂、吵、人多，你可以說這是煙火氣十足，但這一定是一個缺點。
即使走在泰欣嘉園這種高品質的小區內，也依然能聽到地鐵行駛時轟隆隆的噪音，一定程度上影響了居住體驗。
因為地鐵實在太方便了，來武寧租房的人非常多，貼近高架馬路又亂，高峰期堵車和人流的混雜不可避免。
街道的混亂使得普陀公園附近有過“亂葬崗”的稱號，風水上總歸影響不好。
而且武寧本身就處於蘇州河彎道最多的地方之一，板塊狹長曲折，加上老公房和次新房交織存在，無法集中開發。
內環外的長風就不一樣，超過130萬方的高端住宅聚集在一起，整體規劃、道路整潔。
而武寧的品質小區互不集中，被拆分的七零八落，缺乏凝聚力。
好在如今的蘇州河風景確實美麗，沿河步道是休閒的好去處，雖沒有黃浦江的影響大，但濱河資源確實稀缺。
就是不知政府是否抽得出時間和精力來好好規劃蘇州河畔。
讓一個成熟的老社區在短時間內改變，本就困難。
04
可以預見，未來的武寧將依舊作為居住區去發展，不缺人流量，但存在上限。
因為產業能級不夠。
雖然沿內環高架有一排寫字樓，但都以小型企業為主，主要客群依然來自靜安寺、中山公園等地。
普陀的產業發展主要集中在
長風板塊，金沙江沿線吸引了諸如餓了麼等大型互聯網企業，但長風也同時為這些人配備好了高端住宅，只有少量外溢。武寧，依然只是一個內環內的成熟居住區，而已。
沒有產業的天然吸引力，街道規劃又亂，那就只能靠房子本身的質量和價格取勝了。
目前武寧板塊的價格合理，800萬起的2房、1000萬起的3房就可入住內環。
性價比確實很高。
不是說每一個成熟區都沒有上升空間，徐家彙再成熟，依舊跑贏大盤。
有歷史和文化底蘊在的地方沒有上限。
但對於武寧來說，只是一個普普通通的居住區，上漲空間自然有限。
新湖明珠城這麼多年依然漲不動，中海匯德里的成功也大部分歸因於低總價門檻。
如果要給武寧的客群定位，那就是—通勤方便的在意性價比的自住上班族。
優秀的地段和便捷的交通，不會讓武寧出現斷流的情況。
混亂的街道和新老交替的住宅分佈也讓武寧註定成不了下一個長風。
武寧的房子不是最貴的，但生活一定是方便的，資源齊全；
次新房也不便宜，但對得起這個地段，沒有多少泡沫。
對千萬+的客群來說，魔都有很多選擇，但想各方面都兼得確實很難。
選擇武寧，至少比真如踏實。
