在疫情尚未解除的4月份大家對房地產市場充滿了悲觀，當時環二主要的工作就是勸大家樂觀一些，該買還是要買，甚至寫了一篇文章預測（《今年，房價大約上漲10%》）。
金九銀十結束了，回顧一下這一年，10%的上漲幅度基本預測正確。
對於環二來講，今年的市場開端於保利錦上，在這個項目三月份登上歷史舞臺時就有不少朋友一起討論得出了以上樂觀結論。
而前幾天保利錦上清盤，是該再做一次討論了。
01
如上所述，保利錦上初次登上舞臺是在3月份，不知道誰隨口一說保利圖蘭朵這個案名就病毒式的傳遍了上海，甚至連開發商都一頭霧水：案名我們還沒發佈啊！
當時疫情尚未過去，有大量看空市場的聲音出現，甚至有不少客戶還期待著保利錦上開出5萬的單價。
然而項目8月首開大火，二期依舊大火，均價高達64715元/平，402套房源吸引來1412個家庭參加搖號！
10月份大火的新房卻不止保利錦上一個項目。
10月18日蟠龍天地開盤，均價約6.15萬/㎡，推出房源948套，3715組認籌，認籌率391%；
10月23日浦發·壹濱江開盤，均價10.5萬/㎡，推出房源255套，484組認籌，認籌率190%；
10月25日虹廬灣開盤，均價70906元/㎡，推出房源125套，1124組認籌，認籌率達899%；
10月27日大華斐勒公園開盤，均價10.26萬/㎡，推出房源146套，214組認籌，認籌率146%；
10月30日綠地海珀外灘開盤，均價14.25萬/㎡，推出房源51套，323組認籌，認籌率633%；
10月30日招商9號公館開盤，均價46254元/㎡，推出房源348套，596組認籌，認籌率171%。
進入11月熱度不減。
仁恆錦繡世紀推出房源340套，認籌率高達324%；
仁恆珊瑚世紀推出房源332套，認籌率137%；
總價1500萬起的融創徐匯濱江壹號據說要全款才有資格；
去年賣不動的首創禧瑞薈這次也大有日清之勢，單價也有可能再創新高。
02
二手房市場火爆程度不亞於新房。
通常月成交20000套就可以認為市場熱度上升，而今年自4月份以來交易量就維持高位。
連續7個月的瘋狂帶來的首先是房源被賣空。
北蔡標杆小區寶華海上郡領今年開始產證滿5年，3-4月份時掛牌量激增，兩房房源20套以上。
截至今日，房東誠意出售兩房僅2套。
其次，房東開始頻繁跳價。
今年3月份疫情籠罩之下二手房市場陷入冰點，小區都進不去，中介朋友們只好繼續推遲返滬時間。
當時只有一個小區業主逆流而上，勇敢提價，畢竟剛劃入復旦附屬閔行學校學區。
優質房源迅速出清後跳價成為常態。
環二親身經歷的一個觸目驚心的案例是慧芝湖的一套小三房。
6月初掛牌900萬，看房人蜂擁而至，房東工作很忙也沒多少時間接待只好暫時下架。
過了段時間930萬重新掛牌，自認為價格公道合理。很快就有意向客戶出價，面談當天房東反悔，提價到960萬。
客戶受此大辱沒有答應這個無理要求，作罷。房東又一次撤掉房源。
市場熱度繼續攀升，10月份房東再次掛牌，價格直接跳至1000萬。
原來出價930萬的客戶再次聯繫房東，表示1000萬價格可以接受。然而還沒見到房東房子就已經被籤掉。
晚賣4個月，淨賺100萬。
03
土地市場也隨之熱了起來。
不同於去年頻繁出現的0溢價成交，今年土地市場屢創紀錄。
8月11日，閔行區顓橋鎮25A-11A地塊經過159輪廝殺被華髮拿下，溢價率46.41%，樓板價高達40558元/㎡，刷新閔行外環土地單價記錄、閔行土地總價記錄。
8月18日，浦東康橋PDP0-0902、PDP0-1001單元01-05地塊被仁恆華髮聯合體拿下，溢價率32.71%，樓面價高達49262.7元/㎡，刷新康橋樓面價記錄；
10月29日，楊浦區定海社區D1-5 地塊被融創以總價21.46億元拿下，溢價率14.2%，成交樓板價70808元/㎡，楊浦中環樓板價首次突破7萬。而7月9日同區域龍光拿地樓板價僅65441元/㎡，地段也更為優質。
麵粉推動麵包價格上漲的邏輯再次出現。
背後邏輯4月份預測文章中已經提到（《今年，房價大約上漲10%》），這裡不再贅述，當時的邏輯至今仍然適用。
不過這篇預測文章中有些重要信息沒有提到。
04
比如並不是每個區域都如此光鮮。
青浦神盤景瑞城中公園2016年開盤時報價41000元/㎡，800套房子賣了近4年才清盤，而且價格已經降至38359/㎡；
8月份，奉賢象嶼濱江悅府認籌率不足10%，而且其中估計還有不少水分；
10月份，與大火的保利錦上同屬浦江鎮的桂鴻苑僅8組客戶認籌，開發商不得不放棄搖號開盤。
二手房市場慘淡案例也不少見。
最同情的一位朋友，2016年高點時購入浦東動遷房金盛佳苑，今年上半年轉手，賬面淨虧40多萬；
今年西南外環大火，住在莘莊黎安二村的朋友置換，小虧20萬轉手；
前天見了一位住在普陀真北二街坊的朋友，一見面就開始抱怨：都說今年市場好，我們小區怎麼動都不動？？
大量微觀案例表明，上海市場兩極分化越來越嚴重。
最明顯的，越近市區的新房越火爆。認籌率不足100%的項目，基本位於外環外。
上海市場是充分競爭的，我們大致可以認為市區的新房定價過低而遠郊新房定價過高。
背後邏輯環二之前也提到過一些（《上海的房地產市場，極度不正常》），上海最明顯的特點就是：貴的房子太便宜，便宜的房子太貴。
與國外一線城市相比，上海的豪宅定價是低的，上海的“土豪”朋友們購買力不會輸給東京“土豪”，所以上海豪宅提升到30萬元/㎡一檔問題不大。
綠地海珀外灘5000萬起的豪宅半日被搶光已經證明了他們的購買力。
而青浦城區、奉賢城區這樣的地緣性市場與上海關聯不大，收入水平、生活水平與太倉、常熟等城市類似。
然而由於上海市區購買力的流入房價被迫推高，導致當地幸福指數降低，目前抱怨房價過高的聲音大多來自於這樣的區域。
如果沒有融入上海市區，購買力的流入對當地是沒有意義的——你們又不過來住。
所以看得見的將來，這樣的區域房價將持續陰跌，直至與當地收入水平相匹配，直至大家不再抱怨上海房價過高。
總體而言，環二一直以來的觀點是：投資不要出外環。
融入上海市區的地方，才有房地產。
05
即使融入上海市區的地段分化也足夠嚴重。
莘莊是典型的新晉主城區，南廣場房價今年一定是跑贏大盤的。
然而北廣場部分小區依舊陰跌。
前面提到的真北二街坊更為明顯，中環內的地段無論如何不能被打上“郊區”的標籤。
這些標的錯過今年漲幅的原因很簡單：明顯與新房存在代溝——已經跟不上時代。
大家都用上了iPhone12，iPhone11不降價怎麼賣得掉。
而且收入水平越高，品質溢價越高。大家都沒錢，就沒人講什麼綠化率、採光、通風、梯戶比等等等等。
收入水平高了後要求就多了起來，甚至開始要求物業管理嚴格、人車分流等等。
收入更高的群體已經開始要求自然景觀。眾所周知，陸家嘴豪宅世茂濱江花園單價已經被前灘超過，不過大部分掛牌房源是低區——非江景房。
能正看江景的房源單價依舊在12萬元/㎡以上，即，主流客群為江景付出的代價是200-300萬元。
收入水平低於上海的城市，比如重慶，江景溢價就要低得多。
既然上海是人口總量限定在2500萬人，經濟總量的發展主要依靠人均收入的提升。收入越高，對品質住宅的需求就越來越旺盛。
所以即使是同地段，高品質商品房與“差房子”在價格上的表現截然不同。
當然並不是說老房子都沒有前景，老房子並不等於差房子，大量15年左右房齡的小區品質上不輸新房。
最本質的分割線還是前面提到的：與主流新房是否存在代溝。
當然以上兩點只是粗略的總結了價格變動趨勢，一個項目的前景與附屬資源、地段屬性、產業分佈、居住人群等等眾多因素強相關，在具體的板塊分析中我們會陸續提到。
總之，上海市場已經過了全面上漲的時代，看均價市場波動不大，但是平靜的海平面下依舊暗流湧動。
以上為正文
編輯/環線諮詢
