仲量联行华南区董事总经理吴仲豪 表示，2020年第一季度，华南区房地产市场内各物业类型由于受到新冠疫情及相关防控措施的影响，均承受不同程度的影响。现阶段在疫情得到有效控制后，全国有秩序地复工复产；央行连续定向降准，维护市场流动性，引导融资成本下行；财政政策同时发力，对冲疫情影响；各地方政府也纷纷出台暖企政策，为受疫情影响的小微企业和个体工商户纾困。广州甲级办公楼市场第一季度租金环比下降2.1%，短期内，预计新经济企业及大型国企、传统行业开展创新多元化业务的办公楼需求将可以抵消部分小微企业受疫情冲击而退出甲级办公楼市场的影响。深圳甲级办公楼市场依然供过于求，租金延续了前几季度的下跌趋势，但企业“回流”中心区的成本集约型办公升级交易，以及新经济和专业服务业企业整合加速带来的大宗交易都将有所上升。优质零售物业方面，广州和深圳商场的营业恢复情况较好，受冲击的租户以服饰类为最多，大部分商场短期内难以在疫情带来的市场新形势下完成升级，将持续影响租金水平。物流地产方面，空置率和租金在华南区四个主要城市——广州、深圳、东莞和佛山维持稳定，电商作为需求的主要驱动力，短期内需求有所上升。
甲级办公楼
广州
疫情之中，2020年第一季度广州甲级办公楼租金环比下降2.1%，但仍有相当部分甲级办公楼业主维持租金平稳。这跟广州整体空置率仍较低有关，第一季度空置率为7.5%，且没有出现所有办公楼空置率大幅上升的情况。但疫情对净吸纳量有比较大的影响，第一季度广州整体甲级办公楼录得负3万平方米的净吸纳量。不少传统行业企业的多元化经营模式受到市场考验，其抗风险能力在疫情发生的一两个月内迅速经受严峻挑战，导致部分传统行业企业从甲级办公楼中退租。疫情作为外发性因素加速了一些传统小微企业的消亡。在广州租金下跌的办公楼中，租户组合中传统行业的占比较大，例如快消品和传统商务服务业等。预计这些办公楼在本季度，甚至未来一两个季度的空置率仍将呈上升趋势。
市场展望
展望广州甲级办公楼市场，短期的阵痛难以避免，这不仅是因为内外部需求的波动，也在于行业洗牌在短期内难以一蹴而就。但同时，由
新经济行业带来的稳定办公楼市场的积极因素也不应被忽视。仲量联行认为，无论是“新基建”对于新型生产力的带动作用，还是广东新一代通信基础和万物互联的建设，对于社会整体需求复苏有所帮助。对于办公楼需求来说，新经济企业今年无论是头部企业或其产业链上下游企业，都会迎来风口期；而大型国企、传统行业也会加大技术创新与开展多元化业务模式。因此，这部分的办公楼需求预计可以抵消部分小微企业受疫情冲击而退出甲级办公楼市场的影响。
仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计，虽然影响办公楼进驻率的不稳定因素在一定时期内会持续，但是广州甲级办公楼租金大幅下调的可能性不高，租金短期内低速下调的机会较大，今年的下跌幅度将能够控制在个位数百分比。
深圳
2020年第一季度深圳甲级办公楼市场继续承压。市场的高空置率叠加疫情对需求的负面影响，令深圳甲级办公楼的业主进一步调低租金，第一季度租金环比下跌3.7%，跌幅与去年第四季度相仿。深圳办公楼租户的行业构成不够多元化，租赁主力主要是金融行业与互联网、电子产品等科技行业，因此不少楼宇中同行业租户高度集中。由于租户组合与租金风险密切相关，深圳很容易出现项目租金随着经济环境的变化而波动较大。
由于疫情影响，导致不少在建项目的交付延迟，本季度新增供应不多，全市仅有两个新项目入市。虽然市场需求下行，且本季度的净吸纳量也仅为3万平方米，但部分办公楼通过之前数个季度的租金下调，仍吸引了不少新租户的入驻。
市场展望
受本次疫情的影响，深圳甲级办公楼市场在2020年可能呈现以下三个趋势：
1. 疫情之下，不少企业对员工健康相关的楼宇硬件标准有了更高层次的要求，同时对物业管理服务的敏感度也提升，这些因素将加速CBD周边租户的升级换代需求，由于深圳中心区的甲级办公楼租金在去年已有较大幅度下跌，因此，这类企业“回流”中心区的成本集约型办公升级交易将会增加。
2. 新经济行业的龙头企业和专业服务业企业的整合将加速，预计2020年深圳的甲级办公楼租赁成交将以大宗交易为主。
3. 大型企业将更加严格地控制基础成本，他们希望削减传统办公空间租赁的预算，在租赁的办公楼内增加弹性办公和共享办公比例来满足短期的工位需求，这会促使核心传统空间搭配灵活空间办公的方式逐渐流行，业主将需要为企业租户提供综合的办公空间解决方案。
虽然以上三大趋势加上业主自用将为全年的净吸纳量提供支撑，但
仲量联行深圳商业地产部总监李文杰预计今年深圳甲级办公楼市场的供应仍在100万平方米以上，空置率将继续上升，全市租金仍有下调空间。优质零售物业
*指优质购物中心市场
在本次疫情得到控制，并且商场采取有效的防疫措施后，目前广州和深圳商场的营业恢复情况较好。在空置率方面，第一季度广州和深圳均小幅上升，广州空置率达3.8%，深圳空置率为2.9%。
但是在疫情的影响下，撤出购物中心的案例不可避免地有所上升。根据广深两地统计局上月公布的数据，广州和深圳1-2月社会消费品零售总额分别录得14.0%和20.5%的负增长，同时，国家统计局的数据还显示，不同类别消费品分化明显，服装鞋帽类增速大跌转负，而粮油食品、饮料类和中西医药类仍然维持正增长。广州和深圳的优质购物中心受冲击的租户类型与国家统计局的数据较为吻合，主要是服饰类，其次是餐饮与美妆/个人护理。预计今年很多零售商的拓展战略会较去年更加谨慎，也会加强单店业绩的考核，而疫情的发生，更加快了他们做出关闭业绩不佳店铺的决定。
过去几年，运营能力欠佳/同质化严重的购物中心的销售收入受到了挑战。现在因为疫情的原因，租金水平与营运能力不匹配的购物中心也出现较多关店现象。地理位置、交通配套优越的购物中心即使有客流量的保证，在目前情况下如果没有采取更积极的调整策略与提高经营管理能力，其出租率也很难得到保障。
市场展望
仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明认为，对于整体市场而言，疫情加剧了购物中心的两级分化。有两类商场在严峻的环境下可能生存：一，保持中高端客群的粘性；二，持续吸引中等收入以上的年轻人的能力。3月初餐饮陆续恢复堂食后，年轻人客流明显比其他年龄组别突出，这也有利于购物中心消费需求的恢复。但是，对于大部分商场而言，短期内很难完成以上升级，还不断面临招租的困难，业主有很大机会在租金方面向新租客妥协，这会影响到全市的租金水平，预计2020年广深整体优质零售物业的租金将有很大机会下调 。
物流地产
疫情持续期间，线上消费增长迅猛，预计来自电商的物流仓储需求在短期内会有所增加，但疫情影响带来物流成本上升，将影响一部分企业的现金流及承租能力。
从第一季度的数据来看，空置率和租金在四个主要城市——广州、深圳、东莞和佛山还是维持稳定。但放眼2020全年，即使电商的物流需求因为疫情期间短期上升，但由于零售业恢复缓慢、制造业又受全球疫情的拖累，整体物流需求增长空间有限。
而疫情加速了电商产业链的整合。电商企业不仅通过打通线上和线下渠道进行全链条整合，更进一步在冷链细分市场加快打通产业链末端。由于电商业务线全覆盖的形成，头部企业的竞争优势在疫情期间得到凸显。
电商行业加速整合以及近年大量自建仓储物业，会给整体市场供求平衡带来一定的冲击。仲量联行华南区工业地产部总监张宁 认为，在这种情况下，投资者/发展商可能面临的问题是，核心区老项目面临改造；新项目选址面临如何平衡新兴区域配送效率与租金回报的思考。
备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。
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