北京市最具潛力投資區域之一，說到潛力自然就是相比於北京市整體均價來說偏低的區域，未來追上北京市大盤甚至超過北京市大盤的區域，這才能稱之為潛力區域，對於投資來講是個好的選擇。
投資選擇一：新機場線
利好板塊：麗澤、草橋、玉泉營、大興新城
首先要說的是新機場線一期，目前已經正式運行。全線共設草橋、大興新城和大興機場三站。
雖然草橋是暫時的臨時起點，但這個板塊的關注度比較高。主要就是新機場線+19號線的利好。
地鐵19號線
19號線南起新宮站，北至牡丹園站，全長22.4公里，共設10座車站，其中8座車站為換乘站，設新宮車輛段一座。
10座車站中，除新發地站和牛街站外，其他8座車站均為換乘站：
新宮站→大興線
新機場線←草橋站→地鐵10號線
右安門外站→14號線換乘
地鐵4號線←平安里站→地鐵6號線
積水潭站→地鐵2號線
北太平莊站→地鐵12號線
牡丹園站→地鐵10號線
地鐵2號線←金融街站→地鐵1號線
在這些換乘站中，金融街站預留遠期與1號線及2號線復興門站換乘條件。
19號線經過南苑邊緣組團、金融街、中關村科技園等重點功能區域，跨越豐臺、西城、海淀三大城區，是一條縱貫南北的軌道交通骨幹線路，也是中心城西部地區的加密線。
建成後可緩解金融街地區的交通壓力，同時可在草橋站與新機場線同步換乘，是服務於京津冀協同發展戰略的重要配套基礎設施。
該線路採用8輛A型車編組，設計最高速度為100公里/小時，平均站間距2.3公里，與在建的3號線、12號線、16號線、17號線、平谷線等共同構成北京軌道交通大運量線網。
19號線也是一條南北走向，關注度很高的骨幹路線。這條線跨越豐臺、西城、海淀三大城區，經過南苑、金融街、中關村科技園等重點區域，同樣是潛力很大的地鐵線路。
目前草橋是10號線、新機場線的站點，在2021年，19號線草橋以南將作為樣板段在2021年先行開通。
19號線一期從草橋可以到達金融街。
19號線二期將繼續向南北延長，根據規劃，北段由牡丹園出發，經北沙灘、花虎溝、上清橋、西三旗、龍澤、生命科學園（史各莊）、沙陽路（沙河大橋）、滿井，終點為沙河高教園與昌平線換乘；南段將設置南苑站、西紅門東站、星光影視城西站、磁各莊西站、海子角站等車站。
對於在金融街、中關村一帶上班的剛需人群，可以重點關注草橋板塊。300-500左右的區間，還是可以有不少可以選擇的。
選擇二：接下來重點要說麗澤板塊。
作為最新國門工程，全國人民都對北京新機場的建設充滿了期待，相關配套的軌道交通工程，也一直廣受關注。
北京軌道交通新機場線，原規劃南起新機場南側，北至中心城草橋站，線路全長 41.365km，其中地下線和 U 型槽 23.65km，高架和路基段 17.71km。共設 3 座車站，分別為新機場北航站樓站、磁各莊站和草橋站。
目前規劃有了重大改變，新機場線的北側起點並沒有終止在草橋，而是繼續向北、向西，最終停在了麗澤站。
更讓人驚喜的是，新機場的城市候機樓原本設立在草橋，伴隨著新機場線北延，候機樓的位置也向北移動至麗澤商務區。屆時大家在商務區內即可完成值機、行李託運等事項，20分鐘便可直達新機場。
其實，在最早期的時候，新機場線起點是在牡丹園，深入中關村、金融街等人群比較多的客源地。但因為工期、成本、施工難度等等問題，只能改成草橋換乘19號線、10號線的方案。
在新機場線的調整中，新機場線草橋至麗澤金融商務區段新加了3.5公里總投資40.4億元，項目建設工期3年。同時也會配有城市航站樓。
依據《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》及軌道交通規劃，豐臺區作為北京重要的中心城區，既緊鄰“一核”（首都功能核心區），又連接“兩翼”（城市副中心和雄安新區）。藉助區位優勢和經濟新動能，豐臺在新的發展大引擎中聚合、裂變並飛速發展，將成為“一核”與“兩翼”協調發展的關鍵節點。
火車跑得快，全靠車頭帶。房老師看來，豐臺區發展的火車頭自然就是其核心板塊，麗澤金融商務區。
麗澤金融商務區規劃於北京西南二、三環之間。在三環裡寸土寸金的北京，這個區位佔據著得天獨厚的天然優勢。
豐臺區域內的北京南站、北京西站、與即將改建的豐臺站組合，三大樞紐將形成一小時的京津冀交通圈。 再加上京港澳、京開、京津唐高速公路及區域快速環線，其核心位置的麗澤商務區，伴隨著豐臺區域交通建設的進一步完善和發展，已然成為首都超高速交通最密集的樞紐地。
雄安至北京大興國際機場快線預設7座車站，R1線延伸至保定東站工程預設6座車站，R1線和延伸工程共計預設13座車站。
R1線項目南起雄安新區啟動區，北至北京大興國際機場北航站樓，線路全長85km，其中雄安新區段40km，廊坊段41km，北京段4km。
線路採用市域城際鐵路標準制式，預設7座車站，分別為：雄安航站樓站、金融島站、東二組團站、雄縣站、雄安站、霸州經濟開發區站、永清站。其中，雄安航站樓站為機場旅客提供值機和行李託運功能。
R1線延伸至保定東站工程西起保定東站，東至城市航天樓站，全長39.9km，其中雄安新區段20km，保定段19.9km。
線路採用市域D型車，預設6座車站：保定東站、大因鎮站、寨裡站、一組團站、二組團站、三組團站。全線除新區起步區範圍內及保定東站段之外，採用高架散設方式。全線設停車場一座。
（圖片來源網絡）
雄安至北京大興國際機場快線項目是列入新區“四縱兩橫”高速鐵路網的重要幹線。該線路時速160km以上，建成後實現雄安新區啟動區至北京大興國際機場“半小時”、至北京金融街“一小時”通達目標。
為什麼說從雄安一小時能到金融街，這就必須提到大興機場線和麗澤城市航站樓了。
R1線從雄安到大興國際機場，要進京坐大興機場線無疑是最佳選擇，而R1線同大興機場線都採取市域城際鐵路標準，所以R1線很有可能成為大興機場線的南延線，形成一條全長166Km、全程16座車站的市域快線。將麗澤、大興、永清、霸州、雄安、保定等地連接，對麗澤、環京相關板塊利好非常大。
之前，一篇終止原《軌道交通新機場線麗澤城市航站樓設計方案及建築一體化城市設計方案徵集》工作的聲明，搞得大家以為麗澤航站樓要取消，謠言沸沸揚揚，現在也不攻自破了。
我們再把麗澤這個板塊詳細分析一下。只從地鐵規劃來說，麗澤板塊的線路太強大了。
除了已知的新機場線，還有14號線中段的建設，16號線南段外，還有規劃中的11號線、麗澤-金融街聯絡線（也叫房山線北延，或者25號線，
南起房山線北延豐益橋南站，北至金融街站）。金融服務業將是麗澤未來產業發展的重中之重。
北京麗澤金融商務區規劃研究範圍總用地8.09平方公里，其中核心區總用地2.81平方公里，核心區新建地上建築規模540萬平方米，用地功能包括商務辦公、多功能混合以及配套居住等，自西向東分為金融文化混合區、金融商務核心區和金融休閒混合區，是北京市三環內最後一塊成規模的開發區域。
北京新版城市總體規劃提出，麗澤金融商務區將建成新興金融產業集聚區、首都金融改革試驗區，這樣的定位透露出強烈的創新氣息。麗澤金融商務區要重點發展互聯網金融、數字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新興業態，積極吸納金融街、北京商務中心區配套輻射。
這就意味著，金融立區、金融立發展的態勢形成，麗澤將成為金融街之後的第二極。
麗澤商務區這一個站點，足足有5條線路換乘的配置。更不要說環繞著周邊還有10號線。
從交通軌道的規劃，以及新機場北延來看，上層對麗澤的偏愛很明顯。未來的發展，我個人是非常看好的。
另外，因為16號線南段，以及房山線北延，豐益橋南站也是換乘站，所以玉泉營這一帶也值得關注。
最後來聊聊大興新城這個站點。
大興把機場線唯一的一座單體車站設置於此，可以看出對大興新城的重視。
未來大興新城站將和區域快線S6號線換乘。S6號線橫跨大興新城，是連結大興新城和亦莊、通州副中心的重要交通線路。
除了大興新城站點，在交通規劃圖中，我們還能看到區域快軌s6號線在大興新城西片區有一站，黃村火車站附近一站。
三個站點正好也對應了大興新城將要重點建設的板塊——大興新城西片區、黃村火車站地區、大興新城站地區的建設。
北京南中軸地區將構建以文化和國際交往功能為主導，以國際商務、生活服務和生態遊憩等功能為支撐的五大功能體系。在空間佈局上，構築“北城南苑”的格局，“北城”是指在南三環以南、南四環以北的大紅門地區，規劃建設首都商務新區；“南苑”是指在南四環以南、南五環以北區域內，規劃建設1.6萬畝的南苑森林溼地公園，打造“首都南部結構性生態綠肺、享譽世界的千年歷史名苑”。
規劃圖大家看著有點不清楚，標註了大概的片區位置。可以說，未來這一帶潛力很大。尤其是依然還有大片空地的大興新城西片區，東西各有兩大綠地，生態環境很好，很適合做改善型的住宅產品。
不過這個板塊目前還沒有特別好的入手機會。因為目前正處於規劃方案編制階段，而且也沒有特別好的房源。
CBD線（28號線）：
利好板塊：東四環居住組團、百子灣一帶
CBD線早已醞釀多時，此次也不是28號線第一次調整。早在2015年，北京地鐵運營公司就對外披露過，為緩解CBD地區交通擁堵問題，交通部門正研究規劃短距離區域性專用地鐵線。當時的線路走向呈“Z”形，斜穿CBD地區。
▲項目方案示意圖
CBD線，也就是北京軌道28號線，可以說是朝陽群眾們最喜聞樂見的一條線路了。
9座地鐵站中，有5座為換乘車站。
這條線的建設，就是為了解決CBD區域出行過於擁堵，彌補交通線網不足的問題，所以在國貿一帶工作的朋友備受關注。
這條線近期建設東大橋站至廣渠東路站，線路長度不到9公里，但共設9座車站，相當於不到一公里就一站，而且有5座換乘站，遠期線路還會從東大橋，經過工體、春秀路延伸到東直門。儘可能的加強客流集散點和各個居民組團的聯繫。
線路走向的變化主要集中在東邊的後半段，過去28號線會沿著針織路一路向南下穿通惠河才向東銜接北京東站；而最新的路線則是經過核心區後會先向東到達大望路，之後才向南拐入北京東站。駛出北京東站後，線路還要經過大郊亭中路、廣渠路敷設至百子灣地區。
延伸至百子灣地區後，28號線從全長6.46公里變成了8.77公里，依然是全地下線，工程全部位於朝陽區。
個人認為，28號線最大受益區就是東四環、百子灣一帶的居民小區，尤其是300-500萬之間總價的剛需房源，更能受益。
▲CBD區域軌道交通現狀
至於600萬以上預算的改善購買群體，單純因為地鐵規劃買入這裡就不太合適了，改善更多還要考慮學區、小區品質、入住群體等等，可以選擇的板塊非常多，尤其是東北二環到四環的改善，總體比東南方向要優質。
我們來看CBD線具體經過的片區。首先肯定備受關注的是東大橋站點。這個站點有四條地鐵線路。除了在建的28號線，已經有的6號線外，未來還能和17號線，22號線換乘。
但實際上，東大橋本身所在的區域配套已經很成熟了，緊鄰CBD，次新房價格也不低了，又因為芳草地國際學校在這裡，還有學區房的溢價，板塊本身就有了很多利好支撐。所以地鐵規劃只能說錦上添花，但不能太指望有超出預期的增值空間。
再來看紅廟一帶，我畫了一下大概的地鐵線走向，。要麼是特別老的70年代的房子保值受限，要麼是2000年之後的次新，大戶型單價高總價也高，購買群體有限。光華路一帶有300-400萬以內的一居小戶型，租金也不錯，適合上車的人群考慮。
最值得關注的，還是大望路和百子灣板塊。這一帶在28號線中有三站：大郊亭、百子灣（廣渠路）、廣渠東路。
其中比較大的居住社區，比如後現代城、沿海賽洛城、百子灣家園等等，後現代城有很多開間小戶型，沿海賽洛城從LOFT、開間到別墅品類很多，但是開放式小區，物業有一定影響，百子灣家園是經適房，稅費高，但得房率不錯。總之，剛需可以好好挑選一下。
28號線工程全部位於北京中心城區，是中心城東部的區域加密對角線。這條線路的功能定位主要是為了解決CBD區域出行問題，完善軌道交通線網結構，彌補中心城東部“井”字形軌道交通線網的不足。
同樣，考慮到CBD地區特殊的地下結構，28號線沒有使用普通的地鐵列車技術，而是選用了和目前首都機場快軌一樣的直線電機列車。業內人士分析，這種列車的爬坡能力強、轉彎半徑小，比普通地鐵列車更適合於CBD地區。此外，列車採用6輛編組，運載能力較強。
根據環評公告披露的信息，28號線預計將在明年開工，2022年建成。
但長期壓制，會造成樓市價值的加速分化。北京房價會變成重慶一樣，核心區域核心物業緩漲，邊緣物業和老破小橫盤或陰跌。
對於接下來購房者來說，買房很考驗個人的技術眼光和決策能力。
這種現象將會持續存在，除非北京放鬆調控主動打破這個局面，但作為國內樓市的政策風向標，這幾乎是不可能的。
